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房地产项目投资成本控制与管理(一)
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房地产项目投资成本控制与管理
摘要:随着社会主义市场经济的发展,房地产作为我国经济的支柱产业发展非常迅猛,但在房地产高速发展的同时,也存在很多隐患。只有对房地产进行成本控制与管理,并将成本控制贯穿与整个工程项目当中,才能保证项目的顺利完成。因此,房地产项目投资成本的控制与管理是房地产开发过程中的重要环节。本文就房地产开发过程中对投资成本的控制与管理问题进行了深入研究,对未来房地产开发项目在成本控制方面拥有非常重要的借鉴意义。
关键词:房地产企业;项目投资;成本;控制;管理
引言:
在房地产市场激烈竞争中,如何使房地产企业求得生存、求得发展是当前摆在房地产企业面前一个急需且合理降低工程造价呢 ?最重要的方法和途径就是要控制好工程建设项目各个阶段和各个环节,抓好管理是基础,成本控制是核心。
1 施工前阶段的成本管理控制
1.1土地购买阶段
在土地购买阶段应遵循房地产发展周期规律,做好市场调研及项目宗地评估工作,依据公司自身的成本控制能力、未来市场预期理性评估土地价格,并在土地招拍挂前确定可承受最高地价,避免土地溢价过高造成项目亏损。
1.2可行性研究和设计阶段
通常一个工程项目的投资主要是由项目的决策阶段和设计阶段决定。据资料分析,对房地产项目而言,投资决策和设计阶段对项目总投资的影响程度为70%-80%。由此看来,有效控制工程造价,重点在于决策和设计阶段。
在决策阶段,造价工程师要参与设计任务书的编制,合理确定工程的静态投资,充分预测动态投资,保证建设项目决策的资金。设计阶段,更要充分体现利用估算主动控制初步设计,提出限量设计,审查设计概预算,进行技术经济对比,降低工程造价。
设计阶段是在项目工程造价确定后,进行项目设计的阶段,也是工程项目建设的另一个重要环节。在设计阶段中,成本控制与管理也更为细分化,对项目成本的控制主要体现在建筑风格、建筑方案、建筑设备以及施工工艺几个方面,在保证设计完整性的同时,通过成本控制与管理,对各个方面的投资行为进行限制。在存在多种方案选择时,也可通过成本控制来选择方案的最优化,正确定位项目以保证资金的使用,同时能够使提高项目设计的质量,最后通过专家评定的方式对工程造价进行核对与评审。在设计过程中对施工图设计所需投入要进行限制,其明确限额的指标通常由以下几点:
1每平方米消耗钢材的钢筋含量指标;
2每平方米消耗砼的砼含量指标;
3整体与各部分施工图的预算指标;
4发生设计变更所导致的费用限额指标。
通过对以上指标的和旋,能够在很大程度降低设计变更,有效缩短设计的周期,并能对施工图预算的准确性进行把握,防止超资的现象发生。
1.3招投标阶段
招投标阶段中材料采购、施工招投标两方面对项目成本、质量、进度的控制均具有举足轻重的作用。房地产企业在招标时应注意并加强以下工作:以公平、公开、公正原则为指导,严格审查投标单位资质;成本管理人员在编制招标文件过程中有效地鉴别、分析与评价各类影响工程造价的数据、资料,做到“知己知彼”,为此后的造价控制奠定坚实基础;避免单纯追求绝对低价中标,杜绝投标单位间的恶意竞争,应确定合理低价中标,以保证项目质量及建设工期。
2 加强工程项目施工各环节的管理和工程造价的有效控制
在工程施工阶段,由于工程设计已经完成,工程量已完全具体化,并完成了施工招标工作和签订了工程承包合同。一要抓好合同管理,避免工程索赔。在工程施工前,必须进行工程量及造价增减的核算,并得到施工和设计单位的认可,现场签证必须写明时间地点、几何尺寸、原始数据等不能笼统的标明工程量和工程造价,合同还应规定对工程造价产生重大影响的变动要报审批单位审批后,再进行工程造价的调整,还应注意同工程量清单的比较,防止工程量清单的重复计算,避免工程索赔的发生。二是在工程施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。严格履行隐蔽工程的检验手续是工程成本控制的关键,隐蔽工程是随着工程的进行而发生的,对隐蔽工程要求以图纸为依据,表明被隐蔽部位的工艺、质量完成情况,还要表明项目几何尺寸并附施工简图,签署完整的隐蔽工程验收记录,严格控制施工现场的隐蔽工程签证,以科学严谨的隐蔽工程量为工程结算的依据。三是要加强工程施工现场的动态管理,杜绝投资浪费。
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