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房地产开发全过程管理(一)
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一、文献综述
(一)国内研究现状
现今中国社会经济的飞速发展,房地产业作出了巨大的贡献。房地产业的基础地位不可动摇,同时作为国民经济的支柱性行业,支撑我国的国民经济,它也肩负着重任。房地产业的改革发展取得了无可厚非的成就,
它使我国的经济有了长足的进步,与此同时,它的过快的发展也为我国的经济建设带来了相应的问题。过快的发展使得我们只能片面的认识到这个不断壮大的行业,我们没有足够的经验来解决问题。随着政策,需求,竞争等环境的快速变化,中国房地产目前的局面也不容乐观。同时,房地产的市场开发,销售,以及监管方面也存在着一些弊端,我国房地产市场想要健康的发展就必须采取积极有效的措施。
(二)国外研究现状(国外房地产开发研究现状)
1.美国模式
通过严格的专业化细分,形成一条横向价值链,构成以专业细分和金融运作见长的房地产发展模式。美国模式代表了西方发达国家房地产开发的主流模式。其核心是金融运作,美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系,房地产投资信托基金和投资商成为主导者,而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。
2.新加坡模式
由于政府实施了积极的住宅保障政策,新加坡成为全世界住宅问题解决得最好的国家。新加坡是一个市场经济国家,但在住宅消费保障制度方面,政府干预和介入得很深。当然,这也与其是城邦型的地理特征有关。
3.德国模式
德国采取了住房政策和金融政策相结合,与市场经济相配套的措施,其梯度型、
自助性的金融体系在解决居住问题方面发挥了明显的作用。
二、论文提纲
1项目立项阶段
1.1投资机会研究
作为一个新崛起的行业,房地产业正以广阔的情景吸引着有远见的投资者参与竞争。现在无论是房地产一级市场还是房地产二级市场,都呈现出一派繁荣景象。但是,随着中国房地产市场的日益规范,房地产投资者会变得越来越理性。在房地产项目投资前期,进行房地产投资机会研究将是必然的趋势。如何做好投资机会研究,就得从房地产经济学、技术经济学、投资学、市场学等各方面去找到这个平衡的时机点。
1.2可行性研究的工作阶段
1.2.1初步可行性研究
(1)组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子,负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中,项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家,并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。
(2)现场调查与资料收集。现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查,如居民人数、户数及结构现状调查,市政基础设施状况调查,非具名户生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策,城市规划资料,各类资源资料,有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料,房地产市场分析的资料等。
(3)开发方案的设计、评价和选择。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果,结合开发商的现有资源情况和国家政策等,对项目开发方案进行设计、评价、对比优选,确定具体的 项目开发方案。当然,选择不同的开发方案,会出现不同的社会经济效益。
(4) 详细研究。采用先进的技术经济分析方法,对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价,从而分析项目的可行性。
(5) 编写研究报告书。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述,其内容要与研究内容相同、且全面、翔实。
1.2.2详细可行性研究
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