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房地产开发全过程管理(四)
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2.3.1项目规划申报的基本步骤
工程建设项目审批流程分为立项规划选址、建设用地审批、项目建设招标(审批)、监理施工招标和报建施工五个阶段
2.4建设项目报建登记,办理招标投标手续
2.4.1项目报建总流程
规划选址-用地预审-建设用地选址-市、省报批、实施征用-招拍挂、划拨土地-环评-项目审批-规划方案审查-办理建设用地规划许可证-办理国有土地证-施工图纸送审-办理施工许可证副本-实施招投标-质检监督-办理建设施工许可证-办理工程规划许可证正本-办理房产证
2.4.5招投标全过程管理
一、招标人准备工作
二、编制资格预审、招标文件
三、发布资格预审公告
四、资格预审
五、发售招标文件及答疑、补遗
六、接受投标文件
七、抽取评标专家
八、开标
九、投标文件评审
十、定标
十一、发出建设工程中标通知书
十二、签约前合同谈判及签约
十三、退还投标保证金
3工程建设阶段
3.1施工阶段工作管理
该阶段是项目全寿命周期中一个重要的阶段,它是把设计图纸和原材料、半成品、设备等形成项目实体的过程,是项目价值实现的主要阶段。对实施阶段进行管理是为了实现项目的质量、时间、成本的目标,再这一阶段管理的好坏,是决定项目成功和失败的重要环节。施工方为主要协调人,依据盛和后确认的实施方案实施项目。再实施过程中,负责获取业主方、设计方、运营方、现场情况等各方面知识,选择、传递知识给业主方、设计方、经反复讨论形成一致意见后确认并执行,生成知识产出。
3.2施工用水电及通讯线路管理
3.3施工场地条件
3.4施工运输条件
3.5施工图纸及施工资料管理
3.6施工材料和设备管理
3.7组织现场交验
工程竣工验收是建设项目建设周期的最后一草程序,是项目管理的重要内容和终结阶段的重要工作,也是我国建设项目的一项基本法律制度。实行竣工验收制度,是全面检查建设项目是否符合设计文件要求和工程质量是否符合验收标准,能否交付使用、投产,发挥投资效益的重要环节。
3.8组织图纸会审及交底
1.设计交底——由建设单位负责组织
设计单位向施工单位和承担施工阶段监理任务的监理单位等相关参建单位
进行交底。
2.图纸会审——由承担施工阶段监理任务的监理单位负责组织
施工单位、建设单位、设计单位等相关参建单位参加。
设计交底与图纸会审通常做法:
(1)设计文件完成后,设计单位将设计图纸移交建设单位,建设单位发给承
担施工监理的监理单位和施工单位
(2)由施工阶段监理单位组织参建各方进行图纸会审,并整理成会审问题清
单,在设计交底前一周交与设计单位。
(3)承担设计阶段监理的监理单位组织设计单位做交底准备,并对会审问题
清单拟定解答。
(4)设计交底一般以会议形式进行,先进行设计交底,后转入图纸会审问题
解释。
(5)通过设计、监理、施工三方或参建多方研究协商,确定存在的图纸和各
种技术问题的解决方案。设计交底应在施工开始前完成。
3.设计交底应由设计单位整理会议纪要,图纸会审应由施工单位整理会议纪要,
与会各方会签。设计交底与图纸会审中涉及设计变更的尚应按监理程序办理
设计变更手续。设计交底会议纪要、图纸会审会议纪要一经各方签认,即成为施
工和监理的依据。
3.9工程进度计划编制
3.9.1工程进度计划的编制必须符合项目投资决策,项目开发总进度的要求,分期开发的工程应该根据分期开发工程的面积,规模,特点和外部条件分别编制。
3.9.2单位工程进度计划的编制一般采用甘特图的形式表示,对于大型,复杂的项目用甘特图无法完全表示和控制的,应采用网络图的形式进行工作关系详细分解。
3.9.3进度计划的编制根据工程特点应分解到分项工程和主要操作工序,以便于工程进度控制为原则。
3.9.4对于大型工程编制工程总体进度计划外,还应编制单项工程进度计划,分步进度计划,年度进度计划等,便于工程进度分阶段控制。
3.9.5项目公司应对每一个单位工程的施工组织设计中的工程进度计划进行认真分析,对施工组织设计的合同工期,工程量,施工机具,施工工艺,施工劳力,分项工程持续时间,关键工作排序等主要内容的科学性,合理性,指导性进行审核。
3.9.6工程进度计划是施工组织设计中的一项主要内容,施工组织设计中应包含工程进度具体实施计划。
3.9.7工程进度计划编制时应充分考虑到影响工程工期目标实现的施工人员,材料设备,施工方法工艺,资金供应,设计变更,外部环境等。
3.10各部门间协调管理
3.10.1在工程实施过程中,必须不断监控项目的实际进度以监控每个分项工程按进度计划执行。项目进度计划控制是随着工程的进行而不断进行的,是一个动态过程,也是一个循环进行的过程,应贯穿工程实施的全过程。
3.10.2项目工程部经理,专业工程师要不断掌握所管工程实施状况并将工程实际进度与计划进度进行比对分析,必要时要采取有效的管理措施,使工程进度按照原计划进度实施,确保工期。
3.10.3有效进行工程进度控制的关键是监控每个分项工程进度,以项目的分项工程进度保证分部工程进度,以分部工程进度保证单位工程进度,从而确保整个工程的总体进度计划的完成。
3.10.4项目公司应分阶段对各施工单位的工程进行汇总,对于提前或按期完成的工程要给于鼓励。对完不成进度计划的工程要给于一定的惩罚,对拒不整改,整改不力的工程解除工程承包合同或更换项目负责人。
3.10.5在工程进度计划调整时,对于非施工单位原因造成的工程总工期 调整,
应分析产生进度偏差工作的影响是否为关键工作,是否大于总时差,是否大于自由时差。若影响的工作不是上述三种情况之一,工期总工程不予调整,工程拖期的责任由施工单位承担。
4项目销售与后期服务阶段
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