我国房价飙升的原因(二)

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房价过高必然会不仅拉大了地区经济发展的不平衡，也扩大了民众之间的财富差距。而房价快速飙升，受伤害最大的是两类人，一是广大的农民，二是城市广大的中低收入者等。导致居民消费支出减少。房价上涨过快在带动住房消费和家居类商品消费的同时，在一定程度上却抑制了其他消费。从目前我国房价与居民收入水平的对比看，总房价是普通家庭年收入的11倍多，远高于世界银行认可的3．6倍合理区间，房价与家庭收入之比大大超出了正常区间，购买住房已经远远超出了中低收人家庭的经济承受能力。很多家庭为了储蓄买房子的首付资金，不得不缩减其他必要生活资料消费支出或依靠银行贷款，使许多家庭背上了沉重的债务包袱，成为抑制家庭当期消费和长期消费增长的重要因素。居民们把大量资金投入到购房及相关消费中，其他消费领域却因此而难有起色。消费支出的缩减还会导致生产这类消费品的生产商的生产只能维持原状或萎缩进行，由此连锁反应，则可能导致国内汽车制造、电子产品、日用消费品的长期消费需求下降，最后引起普通老百姓真正需要的社会产业的萎缩，这不仅导致城市居民文化、教育、旅游、娱乐消费的下降，同时还威胁到城市经济的持续增长及城市的创新和发展。高房价扩大居民收入分配差距。一方面，在房价过快增长的情况下，低收入阶层不仅没有能力购买可以增值的房产，反而会因为房价上涨过快而更加贫困；对于那些倾其所有购买一套住宅的城市普通居民而言，即使在退休之年还清贷款，并拥有了自己产权的住宅，但由于其自用居住房产不可能进行实际交易，因此房产价格上升只增加家庭的账面财富，并不增加可使用财富。而那些具有房产投资甚至是投机能力的人，只要房价上涨幅度大于利息，就可以通过对房产的投资和投机而获得房产价格上涨的溢价，获得比普通人更多的流动性财富收入，从而导致财富向购房者尤其是投机性购房者方面转移，同时也扩大了房地产开发商收益优势；另一方面，如果房价增长过快后大落，或者发生逆转，损失必然首先落到主要依靠贷款购房尤其是投资性购房者身上；另外，对于房价较高、持续上涨且我国房地产市场的发展状况中心城区土地有限的大城市而言，还会出现“富人进城、穷人下乡’’的逆向流动潮，这不仅会产生居住的“阶层同质化’同时还将导致多数普通大众对城市文化、环境等公共基础设施享用机会的实际下降。高房价导致的贫富差距现象极有可能固化低收入阶层现有的生存状态，并削弱低收入家庭向上流动的能力。
3我国房地产价格高涨的诱因分析
3．2房地产价格影响因素
房地产的具体市场价格是由众多因素相互作用形成的。在这些因素之中，有的仅直接影响到某一具体房地产的价格，有的则在总体上影响某地区、某类房地产的价格水平。后者即为影响房地产价格的～般因素，前者则成为形成房地产价格的个别因素及区域因素。现将房地产价格影响因素分为下列几类：①自身因素；②环境因素；@人口因素；④经济因素；⑤社会因素；⑥行政因素；⑦国际因素；⑧心理因素。
3．2．1自身因素
房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低。所谓自身因素，是指那些反映房地产本身的实物，权益和区位状况的因素。包括：(1)位置、(2)地质条件 (3)地形、地势、(4)建筑物本身。
3．2．2环境因素
影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。这方面的因素主要有大气环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。包括：(1)大气环境、(2)水文环境、(3)视觉环境。
3．2．3人口因素
影响房地产价格的人口因素：(1)人口数量、(2)人口素质、(3)家庭人口规模。
3．2．4经济因素
影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展状况，储蓄，消费、投资水平，财政收支及金融状况，利率，物价(特别是建筑材料价格)、建筑人工费，居民收入。这些因素对房地产价格的影响都较复杂，下面仅说明其中几个：经济发展、利率、物价、居民收入。
4．抑制房地产价格过高的措施与建议
保持房地产市场持续健康发展，事关国民经济和社会发展全局，事关全面建设小康社会目标的实现。当前一些地区存在房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展。解决好房价上涨问题，不仅成为宏观经济问题，而且是重大的政治和社会问题。这需要从改善制度供给、坚决执行已有调控政策等多方面努力。改善制度供给是治本之策。由第四章的分析，我们可以看出人口因素对于目前的房地产价格来说并不是显著因素，所以单纯的控制人口的流入的效果并不明显，并不能有效地调整房地产价格。要控制房地产价格就要从商品房的竣工面积和房地产的投资这两个对房地产价格影响显著的显著因子来考虑。
4．1提高商品房的有效供给
由于土地的有限性，单纯的提高商品房的竣工面积从长远来看并不是一个可行的方案。提高有效供给才能真正房地产的供给问题，控制房地产价格。因此，调整目前的房地产的供求结构及完善房地产的二级市场是行而有效的措施。
4．1．1调整房地产供求结构
目前，全国房地产市场空置商品房居高不下，主要表现为结构性问题。目前全国仍有不少地区存在市场供求的结构矛盾，适合高、中、低不同收入阶层销费者购买的房屋比例不够合理，中低价位房屋供应量偏小，一方面经济适用房供不应求，另一方面房屋空置量增加。北京市经济适用房供不应求，出现消费者为排队领号排队几天几夜的现象，甚至出现了一个经济适用房的号卖至十几万元的现象．住房二级市场状况也影响着住房供应结构。二手房与经济适用房价格相近，二者又相互替代作用。如住房一二级市场缺乏联动，既造成商品房空置，又不能形成合理的供应结构，还引起房价上涨。因此，调整房地产市场的供应结构势在必行。随着经济的发展和旧城改造力度的加大，在房价高的大城市，住房供应实行商品房和经济适用房、限价房双轨制，使中低收入家庭都能享受到经济适用房的优惠政策。要根据各城市房地产市场的发展状况不断调整房地产产品结构。
4．1．2完善房地产的存量市场
在一个健康成熟的房地产市场中，房地产的存量市场和增量市场是密不可分得一个整体，存量市场占据非常大的比例，市场才能活跃。有资料表明，经济发达国家和地区上市交易销售的住房总新房与二手房的比例是1：3-5，交易对象大部分是二手房．当经济发展和城市化水平达到一定阶段后，人均拥有住房面积饱和，新建量减少，住宅由外延式拓展为主逐渐转变为内涵式的更新、改造和保护为主。于是，新房销售下降，交易便集中N--手房市场上来。而我国，目前情况是，新房是绝对的交易主体，新房与二手房的比例是倒挂的，在全国平均为9：1。我国目前大多数城市已经开放了二手房市场，但是其交易不甚理想，相对于非常活跃的新房市场，全国二手房交易量偏低，与国际水平相比差距较大。住宅二手房市场不活跃制约了我国住宅市场上的消费需求，压抑了居民实现消费升级的愿望。据有关调查表明，我国有67％已购公房的居民打算近几年换房，如果住宅二手房市场不能立即完善，将会严重影响到潜在的消费需求向实际需求的转变，这在一定程度上会影响我国整个房地产市场的正常运行．
4．3宏观调控的实施
宏观调控的作用主要依安县在市场机制不能奏效的领域。凡属市场机制能有效发挥作用的领域，应当放手让市场自行调节，政府更多的责任在于维护市场秩序。因此，政府调控的目标应从尊重市场运行规律出发，通过市场机制的引导作用加以实现。未进行有效的宏观调控，需要在以下几方面努力：
(1)把握好房地产市场调控的手段和能力
政府对房地产市场的调控手段有多种，常见的主要有经济手段、行政手段和法律手段等。随着我国房地产市场的不断完善和发展，调控应当以经济手段为主，综合运用其他多种手段，尽量避免直接行政干预。要强化政府的宏观调控能力，建立适合市场体制要求的房地产管理体制，转变政府对房地产市场的管理职能，从行政管理为转变为主要依靠财税、金融、土地供应、城市规划等宏观政策和经济杠杆的间接调控。
(2)把握好房地产调控的重点
一是重点调控投资总量、规模，保持总量的适度。房地产投资大，周期长，而且产业关联度大，涉及到生产和生活的各个方面，因此加强对房地产市场必要的调控是必须的。一方面，凡地产业虽然已经成为国民经济的支柱产业，但是房地产业不能过快喝过大的超越国民经济，只能与国名经济发展保持一定的比例，才能发挥应有的效益，并促进国民经济的发展；另一方面，更要加强对房地产市场供求总量的监控和调节，努力维持房地产市场供求的基本均衡，预防房地产业发展的大起大落。二是调控房地产投资结构。根据我国目前的国情，应把房地产开发的重点放在普通住宅建设、城市基础设施建设以及旧城改造等方面。严格限制高档房地产产品的过分膨胀发展，努力提高社会广大工薪阶层需求的产品供应，同时建立健全社会住房保障体系，以保障最低收入家庭的住房需求。
(3)规范市场行为，保证房地产市场健康发展
政府应加强对房地产一级市场的管理力度，建立公开透明的土地出让，转让招标制度，加强对土地供应计划的管理；努力培养规范房地产二级市场，完善市场交易的配套政策，建立健全市场化、商品化的房地产流通体系。加强对市场上违法、欺诈行为的监管和打击。切实保护消费者的权益，维持正常的市场秩序，规范市场行为，以保证房地产市场健康有序的发展．
(4)建立科学的宏观调控体系
为顺利实现对房地产市场宏观调控的目标，还必须建立科学的宏观调控体系。而房地产的宏观调控体系包括决策系统、控制调节系统、信息与咨询系统和监督保证系统。
综上，政府对房地产市场的宏观调控要综合运用经济，法律，行政等多种手段，加强对房地产总量和结构的重点调控，规范市场行为，形成一套相互联系，相互配合的宏观调控体系。这也是保障房价稳定、房地产市场稳定均衡发展的重要因素之一。

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