我国房价飙升的原因(一)

 1．1研究问题的提出
 居民的住房问题是关系到居民切身利益的民生问题，享有住房的权利是居民的基本权利之一。居民是否拥有可以满足自身居住要求的住房，不但与居民的生活质量和幸福指数密切相关，也与和谐社会的建设及社会的安定团结紧密相关。一个社会居民对住房的取得方式也是这个社会进行分配的一种途径，体现着社会公平与否；居民是否有条件和能力取得与生活息息相关的居住权利，也是社会进步和发展的必然要求。而高房价使普通百姓获得居住的权利受到损害，如何控制房价的非理性上涨，保障广大消费者的住房需求已经成为中央高层、学者、普通老百姓共同关心的问题①，也成为中国现阶段一个带有普遍性的社会问题。
 我国城市房地产价格的“非正常上升”，是由于多种因素造成的。缘于一种双重压力，地方政府介入城市房地产市场，这种介入客观上推动了城市房地产价格的非正常上升；目前土地供给制度、地方政府税收制度、以及住房问题上财政政策和金融政策等制度问题是造成目前房地产价格不正常上升的制度性因素。地方政府“经营城市”、地方政府的“托市”行为；推动房地产价格上升；“地方政府、开发商、银行都希望把这个泡沫(房地产)越吹越大⋯⋯，这些集团掌握了强势的话语权，他们更容易来主导市场。对于高房价，普通居民面对的是处于强势的房地产商，处于弱势的购房者不具有话语权，处于被动的状态，因此，他们的住房权利得不到保障。面对高房价，政府则指责是房地产开发商不遵守规则和牟取了暴利，而开发商则认为是由于政府的原因，如政府的政策规制和土地出让，税收等方面的原因提升了房地产开发成本，导致了房价的上涨。实际上，地方政府对于土地财政的依赖，开发商对银行贷款的依赖，银行对于开发商的贷款而获得优质客户需要的依赖共同构成了一个三角关系，具有合谋的嫌疑，三者的造势在一定程度上拉高了房价，共同分享了房地产价格高涨带来的好处。高房价所带来的资产价格的高涨效应很容易形成泡沫，不利于整个国民经济的健康发展和社会的和谐。高房价使普通居民对住房的基本需求无法得到满足，无法使居民的基本生存权利得到保障’。而房地产价格是房地产市场运行状况的重要指标，也是反映社会资源占有和分配的重要指示器。房价的高位运行使绝大多数的购房者无力支付高的房价。中国目前的高房价固然有一部分原因是由于经济发展带来的资源价格上涨所导致的的资产价格上涨，但更主要的原因是由于利益结构失衡所带来的整个社会房地产价格上涨，以及政府宏观调控的滞后和不到位。
 今后中国的房地产价格将继续在高位运行，而住房关系到普通老百姓的切身利益，因此政府应该有所作为。政府应该规范利益结构，加强宏观调控，保证绝大多数的购房者的住房需求，能让低收入者能有房住。本文将就中国现阶段房价方面的问题进行研究，并提出可行性建议和自己的看法。
 1．1．1研究背景
改革开放以来，特别是1998年推行城镇住房制度改革以来，我国城镇居民住房观念发生重大转变，住房消费的有效启动，住房商品化的新体制的基本确立，以及房地产投资的持续快速增长，使得以住宅为主的房地产业成为国民经济的支柱产业。这些对于改善居民居住条件、拉动经济增长、扩大就业以及加快城市建设都发挥了重要作用。在看到成绩的同时，还应该看到，当前我国房地产市场发展还不平衡，在房地产业快速发展过程中出现了一些值得关注的问题，一些地区房地产市场存在的问题还相当严重。
 1．1．2研究的目的和意义
 房地产业是国民经济的重要组成部分，它的健康发展对整个国民经济发展起着先导和基础的作用。尽管近年来国家实施房地产宏观调控，但是，房价却继续一路上涨，在房地产暴利驱使下，社会上各行各业的资金涌向楼市，楼市也因此成为炒作和投机盛行的市场，许多原本从事其他行业的企业也都纷纷涌入房地产业掘金。这种现象是极不正常的，也是非常危险的，任其发展下去，将导致房地产泡沫越吹越大。房地产业泡沫仍然在继续发展。飞涨的房价虽然能够带来房地产业的一时繁荣，但一旦房价暴跌来临，其背后所隐藏的巨大风险，应该引起各地政府部门的高度重视，高房价已经改变了国人的生活。所以，当务之急是国家要调整房地产宏观调控的有关政策。对于房地产价格影响因素也是一个复杂的过程。目前，我国房价上涨过快不仅是全民关注的角度问题，而且房价虚高问题也被列入我国两会的热点问题之一。我国房价持续上涨已经成为全社会关注的热点，如果抑制房价暴涨和哪些因素影响房价增长是个值得研究的重大问题。
 1．2文献综述
 1．2．1房地产业的定义及分类
 房地产业又称房地产开发、经营和管理业，它是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，包括房地产生产、流通和消费过程的各项经营和管理活动。房地产是房产和地产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等；地产则包括土地和地下各种基础设施，例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管线以及地面道路等。房产和地产之所以合称房地产，是因为他们很难分开，房屋必须建在土地上，同时地下的各项设施都是为地上的房屋主体服务的。本文中所指的房地产主要研究对象是居民的住房。
 1．2．2房地产价格
 房地产价格分广义和狭义的房地产价格，广义的房地产价格是指房地产行业进行房地产交易的市场价格。包括房地产建筑过程的成本，利润以及后期改造装饰的费用。而狭义房地产价格是指进行商品房交易的合同价金。一般情况下，决定房价变化有几个主要因素：开发成本、商品供求关系、金融市场支持等。房价呈现出一般规律是：房价以开发成本为基础，房价随着商品供求关系的变化而变化，并受到金融市场的支持、政策导向和市场预期的影响。
 1．2．3房地产市场
 狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发，房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。房地产市场可以分为；房地产一级市场：是土地交易市场，即土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营；房地产二级市场：即增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场：房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。
 1．2．4住房政策
 所谓住房政策，是指政府满足不同层次住房需求的政策，它不同于产业政策，也不同于行业管理政策。我国的住房政策设计，必须从自己的基本国情出发，建立有中国特色的住房政策体系。我国住房政策体系应包括四个基本部分：累进制的房地产税收制度、政策性住房金融制度、廉租房制度、以及以货币工具为主的房地产市场调控政策。政府有责任保持住房市场的稳定，应通过相继抉择的货币政策对房地产市场进行调控。政策工具除了常规的利率政策、总量政策、金融监管以外，还应保持货币政策信息的透明、连续、明确，稳定社会心理预期，切断“涨价一预期涨价一再涨价”的链条。同时，政府还应保持廉租房政策和住房金融政策的稳定性，确保低收入家庭不会受到房地产市场调控的影响，中等收入家庭较少受到影响。
 2．我国房地产市场的发展状况
 2．1我国住房制度和房地产市场发展的历史回顾---计划经济下的住房保障
1.房屋收归国有
    新中国成立以后，新生的政策权首先把矛头指向官僚资本家、反动政府的高级官员等，他们的财产被没收，房屋当然也被充公，但是他们的家庭居住所需的房屋，政府还是给予了充分的考虑。这些人的住房是要比普通的民众好很多。1948年中央政府进城之后的第一个关于住房的决定就是“统一管理分配城市中的一切工房。”1950年，全国分别以接收、没收和代管等形式将大量的房产一律收归国有，并将其无偿地分配给城镇居民做栖身之地。因此，解放后最初的解决城镇居民的住房问题并非有明确的建设目标，而主要是通过对原有城镇住房强制性回收和再分配调剂解决。
 1958年，国家首次提出住宅的建设目标：用5年时间将大、中、小城市的人均2、3、4平方米的居住水平，提高到人均4、5、6平方米的居住水平。20世纪60年代初期的城市居民返乡运动以及1986年之后的历时十年的知识青年上山下乡运动缓解了城市的住房矛盾。中国大规模的住房建设始于1980年，中国人的住房开始改善了。
2、国家干部的住房分配
 中国共产党指挥中国人民解放军夺取城市，建立新的中央政权以后，干部的组成大概有三个主要来源，一是随解放军进城的来自解放军区的地方干部；二是一部分由部队转业的干部；三是城市地下党人员的国民党旧政府政权留用人员。中国共产党对城市的接收是非常成功的，很快就恢复了生产看，控制了通货膨胀，解决了城镇居民的就业问题。1955年国务院《关于国家相关工作人员实行了工资制和改行货币工资的命令》发布后，同时制订了《中央国家机关工作人员住用公家宿舍收租暂行办法》，将每平方米租金定位0.11元，远低于各地平均平方米0.15元的水平，从而使中国形成了长期的低房租制度。国家对待政府机关干部采用分配制，在住房的分配过程中，主要考虑的因素有：行政级别的高低、工龄长短以及个人的住房情况和婚姻状况。未婚人而言一般不分配住房，有单位安排在集体宿舍居住。
 在改革开放前的三十年中，中国政府机关实行的是精兵简政的政策，加之严格的户籍制度和财政的困难，政府机关的人数受到严格控制，多由中、青年组成，退休人员很少。所以，政府机关工作人员的住房问题得到了较为妥善的解决，基本上做到了低水平、广覆盖。房子的来源，一部分是没收的私产；另一部分是由财政部门拨款兴建，土地是无偿划拨，房子的面积和造价受到了严格的控制。由于中国采取的是低工资的政策，使财政能够拿得出钱为政府机关工作人员建房。
3、事业单位的住房分配
 按照《事业单位登记管理暂定条列》的定义，事业单位是指国家为了社会公益目的，由国家举办或者其他组织利用国有资产举办的，从事教育、科学、文化、卫生等活动的社会服务组织。2010年的数据显示，中国拥有事业单位大约126万多个，从业人员3000多万人，70%以上为技术人员。事业单位既有别于政府，又无法归类于企业。一般来说，医院、学校、科研院所、文艺团体等都可以归类于事业单位。
 2．2我国房地产价格的现状
 2.2．1．2011年1-8月份射阳房地产市场运行情况分析
 2011年，房地产宏观调控力度空前，各地楼市反应不一。我市房地产市场开发投资增长势头不减，商品住房供应充足，房价走势稳定，整体形势基本向好。
1-8月份房地产市场基本运行情况：房地产开发投资进一步加大，商品房供应充足。今年1-8月份，我县新增商品房上市70.69万平方米，同比上升200.38%,销售26.07万平方米，同比下降2.59%,成交额9.19亿元，同比增长3.11%;其中新增商品住房上市62.52万平方米，同比上升260.61%,销售21.55万平方米，同比上升3.14%,成交额7.21亿元，同比增长23.17%。商品房、商品住房供销比分别为2.71:1和2.90:1，供应量十分充裕，改变了去年同期“一房难求”的市场格局。从全市的情况来看，今年1-8月份我县商品房供应量全市排名第三，仅少于市区和盐都，同比涨幅排名第一；商品房销售量全市排名第七，仅高于响水，同比增幅排名第六，高于市区和建湖。多层住宅依然供不应求，高层、小高层住宅需进一步激发消费热情。从今年主要销售楼盘来看，阳光海岸小区已上市的多层住宅已全部售完，海韵嘉园、万成尚景项目多层住宅销售已接近尾声，银胜名都广场多层住宅销售合同签订率达60%，多层住宅依然呈现供不应求态势；而从月度销售量来看，七、八月份销售量明显下减，高层、小高层住宅还需进一步激发居民的消费热情。
 2.2.2楼市新特点随着“新国八条”和一系列金融政策的出台，我县房地产市场也出现了一些新特点。
 1、金融政策的调整影响购买力。随着更为严格的差别化住房信贷政策的实施、既认房又认贷的个人住房贷款政策的出台，以及住房公积金个人住房贷款政策的调整，使部分以贷款购房者，因首付比例提高或无法获得贷款无力买房，被迫选择退房。    2、农民自建房作为首套房认定标准影响了农民购房积极性和购买力。目前县内各大银行将农民自建房作为成套住房认定标准，造成首付标准提高、按揭贷款利息增加，从而将部分农民阻挡在城市之外。    3、项目贷款停滞，房产按揭贷款受到规模限制。今年房地产开发项目贷款各大银行基本处于停滞状态，而按揭贷款因受到规模限制不能及时发放，从而导致开发资金回笼较慢，资金链吃紧。    4、房价过快上涨的势头得到遏制，部分购房者开始持观望态度。今年我县县城房价基本稳定在去年年末的水平，但同比涨幅已超过全县年度生产总值和城乡人均可支配收入涨幅，因此部分居民认为目前房价偏高，加之部分一二线城市房价开始下降，促使部分群众持币观望。
 2．2．3主要城市房地产价格波动态势
 2011年11月份百城平均价格连续第3个月连续下降，十大城市环比全线下降。从2010年7月1日到2011月1日连续发布了17个月，连续32-个月下降在过去还没有出现过。第二，环比涨跌幅分析，涨幅前三的主要是三四线城市，我们看一下涨幅比较高的威海、烟台、汕头。跌幅比较大的是宁波、江门、无锡。住宅单月累计供应量均低于去年同期。成交方面也是在下降的，133个城市住宅用地成交下降9.9%。溢价水平，土地过去交易中间，土地的溢价率也是较低水平，往年都是两位数，但是现在是个位数。住宅溢价率只有13.9%，还不到去年一半。地王，11月份有三宗新增的地王，但是前面1-11月份实际上住宅用地前十名为去年前十名的60%，地王价格也在显著下降。供应来讲，五大城市单月新增供应量涨跌分化，累计量与去年同期基本持平。五大城市1-11月份同比平均增长11%。成交方面，11月份20个代表城市总成交环比下降。从成交价格到土地的情况，都是一个下行趋势。
 2．2．4房地产价格的构成
 房地产价格是建筑物价格和土地价格的统一，因此，房地产价格具有两重性的内涵。在房地产价格的构成中，有一部分来源于土地开发和房屋建造安装所形成的价值，另一部分来源于土地租赁的资本化收入。
房地产价格①包括总成本和利润两部分，房地产总成本是指企业在开发建设和经营房地产过程中所投入的总费用，一般包括：地价、土地开发费、建筑安装工程造价、税金、利息和其他费用分摊。总成本的大小，主要取决于总成本中所包含项目的多少和每个项目的实际耗费值。总成本在各个地区和各个时期的差异性和可变性极大，房地产价格主要是由总成本决定的。利润是房地产开发、经营企业的投资利益。利润的高低取决于总成本和社会平均利润率这两个因素。
 2．3我国房价飙涨的影响
 2．3．1高房价对经济社会的影响
 首先，房价的高位运行必然会导致整个国内经济产业结构逆选择、传统的粗放型增长方式难以转变、各城市竞争力严重削弱。就中国情况来说，产业结构失衡是不争的事实。国内的一些制造业及出口企业，也纷纷进入房地产，其原因就是房地产行业的高利润。当全国所有行业都涌向一个房地产业时，将会导致房地产业出现泡沫，即房地产价格暴涨之后价格暴跌，并引发整个社会的经济危机。尽管房地产市场的周期性会让这种危机向后延展，但这并不能阻止危机的到来。如果不能有效控制房地产市场过热，中国产业结构的调整、经济增长方式的转变就不可能实现。即使房地产泡沫不是那样快的破灭，但房价的高企必然影响所在城市的竞争力。因为，房价高企不仅增加了企业的营运成本，也增加了城市居民的生活成本。对于企业来说，成本就增加，新的企业不敢进入，原有的企业也只能纷纷退出。20世纪80年代，香港地区的制造业、中小企业纷纷退出香港地区迁往内地；近年来，上海沿海一线的企业也纷纷迁入内地，也是房价高企弱化城市竞争力的结果。对城市居民来说，房价过高，使生活成本急剧上升，新的劳动力人口无法源源不断流入城市。特别是当一个城市房价高得让居民无法承受时，那些潜力较高、竞争力较好的劳动力人口更是会流出该城市，从而导致该城市竞争力严重下降。
 其次，房价高企也必然强化地方政府进一步所谓的经营城市。近几年来，中国打造城市竞争力一直陷入在一个误区中，即中国的不少官员一谈到城市竞争力就是如何来经营城市。其实，对一个城市来说，政府的职责是什么?政府的主要功能在于服务，通过政府权力来保护企业与民众的产权，保护合约的有效履行，保证民众的财富不受到侵犯与掠夺，并以此来为企业创造好的经营环境，为城市居民提供生活便利的条件。如果地方政府经营城市，那么政府的行为就与其功能和职责根本上背离。因为，政府要经营城市，那么政府就介入到了经济利益链中成为经济利益的争夺者，会运用权力来与企业、民众争夺资源。一旦政府的权力陷入市场的运作中，如果这种权力监管不严，那么政府就必然利用其掌握的权力来掠夺企业财富、掠夺民众的财富。既然政府的行为如此，那么在企业与企业之间、企业与民众之间、民众与民众之间的利益关系就会背离市场法则，而通过非市场的方式进行。特别是这种经营城市转化为一种企业行为时，社会的秩序，法律的尊严，居民的合法权益都将受到破坏，这不仅恶化了整个企业经营的环境，也恶化了城市居民的生存条件。近几年来，许多城市GDP迅速增长、城市财政收入迅速膨胀、城市规模也快速扩张，但是这些成绩多是以国有土地为政策背景，借助于这种政策背景对农民利益的掠夺，对居民城市利益的掠夺而建立起来的。可以说，也正是地方政府这种对城市的经营，使得中国在极短的时期，社会财富向少数聚积、向少数企业聚积，导致了中国有史以来最大的一次社会财富严重的分配不公，不少城市与村镇的社会矛盾也由此而不断地激化。
 再次，高房价严重威胁着中国的金融体系安全，构成了对中国金融稳定性的巨大威胁。目前，国内银行界有一种普遍的认识，认为银行对房地产的贷款是一种优质资产，特别是个人住房消费信贷的资产更是优质资产。这种看法是建立以下几个前提条件上的：一是房地产市场的价格只升不跌；二是银行的利率水平永远保持在现在基础上；三是中国的经济繁荣不会出现周期性变化。但是，上述的三个前提都是有条件的、不确定的，也是会变化的。任何国家的经济繁荣都是周期性的，不可能永远线性上升。即使是中国的转轨经济，也曾出现过多次经济周期性的波动。如果一个国家经济出现周期性的波动，那么房地产行业要想持续繁荣也是不可能的。二是利率水平永远不会处于目前的状态下。可以说，国内的房地产市场之所以能够持续发展这样快，市场的供求关系如此繁荣，最重要的原因是政府对利率管制所带来的结果。如果不是政府把金融市场的利率控制在如此低的水平，国内房地产市场炒作也就不会这样严重，因为高利率必然使炒作成本上升。房价持续上涨导致高房价，使居民购房不得不依赖银行金融支持。个人住房按揭贷款的增加使整个银行体系的风险也在累积：首先，个人家庭住房贷款者，即使无力偿还贷款，银行也无权拍卖房产抵债，使房贷存在隐性呆坏帐风险；一旦高房价泡沫破灭，房价下跌，需求就急剧下降，房价再持续下跌，形成恶性循环。银行的资金将面临流动性风险，若这两方面的风险蔓延，将足以威胁整个国家的金融体系安全。再次，房地产过热将吸引大量资金进入，加大了金融风险的集聚，使房地产开发投资隐含的金融风险更大。房地产开发中银行中长期贷款的增加，导致金融风险的集聚。因为随着房价的迅速攀升，使商品房空置面积不断扩大，导致占压银行资金偏多，长期贷款增加，使货币信贷的潜在压力增大，削弱了货币信贷作为主要政策手段对经济的调控能力。
 最后，房价持续上涨会使住房由消费品演变为投资品和投机品。房产投资具有相对长期的特征，而房产投机却是一种短期行为。房产投资、特别是投机势必会导致很高的房产空置率，这不仅会导致土地与房产资源的闲置和浪费，而且还会吸引大量现金流量集中于房地产部门，进而引起金融部门流动性下降和全社会金融风险增加。美国房地产市场的次贷危机的经验教训值得我们借鉴和学习。第四，影响国民经济整体过热和经济的泡沫化。目前房地产行业在我国国民经济中的地位显著上升，由于房地产行业的高度产业联动性，房地产价格上涨过快，会导致对水泥、钢材等多种原材料的需求快速增长，价格上扬，而这又反过来推动房地产成本上升，价格进一步上扬，形成恶性循环由于房地产关系到每个人的生活成本，房价上涨会产生工资上涨的压力，这样物价上涨会造成整体国民经济的通胀压力。房地产价格在短期内的快速上涨，形成了很多投机性的获利空间。社会资金大量涌向房地产行业，形成虚假的投机性的需求，而这又加剧了房地产的泡沫化。在投机狂潮中，整个社会将失去行为理性，政府几乎会失去控制能力。所以在房地产泡沫苗头出现的时候断然出手，是政府必然的选择。同时，房价虚高不仅拉开了地区经济发展的不平衡。对于各地区来说，房价虚高使得越是发达的地区越容易把全国的资金与财富聚集，越是不发达的地方，这些地方的资金与财富越是流向发达的地方。从这几年中国各地区发展的情况来看，随着沿海一些地方的房价快速上涨，使得全国的信贷资金与财富迅速地向沿海地区集中。可以说，尽管中央政府一直要平衡各地的经济发展水平，比如西部大开发、中部崛起等，但是实际上这几年沿海地区，特别是那些高房价的地区与城市，经济发展却越来越快。而这种地方的经济快速增长是牺牲内陆省份利益为代价的经济增长，是完全非平衡的经济增长，是与中央经济发展战略背道而驰的经济增长。而这种经济增长在高房价下所带来的矛盾与风险会越来越大。
 2．3．2高房价对购房居民个人的影响

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