对我国房价飙升原因的浅层分析和建议(一)

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对我国房价飙升原因的浅层分析和建议

[摘要]我国的房价日益升高，形成这种情况的的原因及解决这种问题的对策。

[关键词]房价上涨原因对策

一、我国房价现状

世界公认的房价收入比正常值为3-6，也就是说，一套家庭住房的价格应围绕着家庭成员全年收入的4.5倍的数值而波动。在3-6倍数值范围内波动属正常。当然，这不是绝对的。每个国家或地区都有自己的具体情况，这只是一个参照。

我国的房价收入比情况，1997—2003年为6.2，到2007年达到历史的最高水平7.44，到2008年时又降到了6.78。这是指全国的平均水平，而像一线城市，比如北京、上海、广州等城市的房价收入比往往都要超过这个平均水平。以2008年为例，排名第一的厦门房价收入比为14.08，第二名北京为13.54，第三名深圳为13.15，第四名广州为12.09，第五名上海为11.25，第六名杭州为10.33。可以看到，当前我国房价收入比相比世界各国略显偏高。

二、我国房价发展趋势

我国的房价未来发展是涨是跌，归根到底就是要看买房人数是增是减。

怎样判断买房人数的增减呢？国际上提出的一个概念就是要看城市化率，它是指一个国家或地区城市人口与农村人口数量的比值。美国早在1920年其城市化率就达到了50.1%，1970年为70%，2008年达到87%。日本在1990年达到80%，英国在2005年达到90%，韩国在1990年达到74%。我国在1950年仅为7.3%，2013年刚达到50%。可见，我国的城市化率相较这些国家就落后的多。

观察世界各国的房价收入比和城市化率的关系，可以发现，它俩常常成反比出现，比如，城市化率高的国家，房价收入比往往较低。反之亦然，而一个国家的城市化率水平往往与其发达程度一致。像美国、英国、日本等发达国家，其城市化率较高，房价收入比较低；而像中国、印度等发展中国家，城市化率相对偏低，房价收入比相对较高。

从城市化率看城市，发达国家的城市人口和农村人口基本上达到饱和状态，农村人口向城市转移的很少，甚至会出现城市人口返流农村中去的现象。所以，发达国家的城市人口数量相对稳定，买房人员和数值固定，基本上都是城市人口在买房，房价收入比就自然较低。而反观发展中国家，农村人口大规模向城市迁移，城市中需要买房的人数增多，房价也就越抬越高。

我国目前的城市化率距达到饱和状态还有很长的路要走。有关专家预计，到2030年，我国城市化率将达到70%，在未来的20年里，我国的城市化率将保持相对较大而稳定的提高，房价收入比也将略高于现在的水平。因为政策和环境的因素，房价可能会出现暂时的较大幅度波动，但整体长期发展趋势将不会受到影响。

三、对我国房价上涨原因的浅层分析

房价上涨是多种因素复杂作用的结果，结合我国目前发展的实际情况，主要呈现出以下几个方面的原因：

（1）总体需求愈发旺盛

随着人民生活水平日益的提高，人民群众慢慢有了自己的积蓄，不仅满足于吃穿行，渐渐对住也有了更高的要求，不再满足于小平米，老户型，旧房子。越来越多的人想要住大房子，海景房，别墅，城区房等，所以，在很多大城市，都出现了住房供不应求的现象，究其原因，主要是人民群众的需求强劲，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，这些因素的共同作用，推动了房价的步步上涨。

（2）农村人口大量向城市流动

近几年来，在我国的大中型城市，特别是东南沿海城市，由于这些城市经济水平相较比较发达，所以，一些欠发达地区的人民，特别是农民，集中大量涌入这些城市，这种现象有利有弊，利处在于他们的涌入带动了各行各业的爆发性增长，带动了地方GDP，但弊处也显而易见，激增的人口数量，带来了较大的住房压力。我国本来就是一个人均住房面积很小的国家，所以，在局部上导致了房价不断上涨。在我国快速城市化的进程中，为了寻求更好的发展机会，或者是追求更高的生活质量，劳动力向中心城市涌入，所以，现在的城市房地产不仅仅是本地人购买的主战场，更多的购买主力军来自外来人口，城市房地产的价格慢慢背离了城市居民的购买能力。所以，劳动力向城市涌入，是房价上涨的一个重要原因。

（3）住房供应结构的不合理

根据国家统计局的权威数据，商品住房投资、供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。随着商品房需求的大幅增加，不少地方政府执行保障性住房不力，开发商在利益驱使下热衷于开发大户型、别墅、高档房的建设，使保障性住房建设所占比重持续下降。据调查，1998-2006年，商品住房中经济适用房竣工面积的所占比重总体下降明显，别墅、高档公寓空置面积比重逐年增加，严重影响了商品住房的供应结构。

（4）土地资源严格控制且价格上升，推动房价和地价互动上涨。

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