我国房价飙升的原因分析2015(一)

我国房价飙升的原因分析

[摘 要] 我国房价的过快上涨，已经连涨了8~9个年头了（除09初年有所回落之外），这种收入慢涨，只有房子单边飚涨本身就是畸形的市场经济所致。对我国整体经济的均衡、平稳、有序发展形成巨大的冲击，它绑架了银行，绑架了GDP，绑架了地方财政，绑架了子孙三代人的剩余劳动，不利于社会稳定，破坏了有序、均衡、协调的经济发展原则；造成极大的经济隐患、资源配置的浪费和不科学、不合理。从某种意义上说，房价绑架了国民经济，吞噬了改革开放取得的成果，城市越摊越大，造成环境的破坏，动植物的迅速消失，水源枯竭、雾霾、大气的自洁度下降等灾难性的后果；现就我国现行房价飙升谈几点看法。

[关键词]尊重规律，分散权利和资源，还富于民

近年来，我国大中城市房价的过快上涨，可以用“飙升”来概括，从04年至今的10年间，北京房屋均价由4000/每平米到现在的5万/每平米，房价飙升了10倍之多；而员工工资涨幅不到两倍；房价的飙升超出人们的购买能力，也偏离了房屋的使用价值，破坏了有序、均衡、协调的经济发展原则，对我国经济平稳、健康发展形成冲击，不利于社会稳定，容易产生泡沫，制衡和绑架整个国民经济，造成经济停滞或倒退的可能性加大。日本的80年代末的经济事件就是前车之鉴。因此，梳理房价飙升的本质因素，找到房价飙升具体原因，不回避问题，对症下药，才是解决高房价问题的根本出路。

　　一、我国房价上升的原因。

1、政府炒作。政府的历次调控：2005年《国八条》；2006年《国六条》；2007年“9.27房贷新政”；2008年《国十三条》；2009年《国四条》；2010年新《国十条》；2011年新《国八条》；2013年《国五条》。从上述几次房控措施看，政府在房地产行业的调控超过其它行业，除2008年，在前期调控政策和金融危机的影响之下，房地产投资迅速减少，国际投资纷纷撤出，房地产市场进入观望状态，成交量日渐低迷，房价也有所下降。然而在房价调控效果刚刚显现时，政策再次出现松动，最终导致前功尽弃。其他7次调控，房价都是以上涨、飙升来回应调控政策的，甚至出现了屡调屡涨，拔刀断水水更流的局面。是行政手段的威力有限？苍白无力？还是另有玄机？我们质疑的是：市场每每给调控政策耳光时，为什么这种调控政策还要重复反复的使用？简单的道理是地势和外力不改变水不可能向高处流。再看整个房地产产业链条的上端不调，土地价格坚挺不去撼动，土地继续拍卖，以最高价成交，土地价格不断飙升；税收继续加大、贷款利率也水涨船高；土地价格、税收、贷款利息各种管理费用不断地摊入成本；房屋成本价一再被推高，8个文件没有一个文件将调控重点放在平抑土地价格上。调控的板子真真实实都打在购房者身上，土地的拥有者、拍卖者、承建者、使用者嫡系旁系不在一个起跑线，屡调屡涨已然成为这种调控方式的必然结果；所以政府一感冒，老百姓就赶快找药方，解决自己的刚需问题、资金的对冲问题。百姓是弱者，他们没有回天之力，过激反应当属正常。然而政府应该自问为什么压下葫芦浮起瓢，为什么8次调控，结果都是掀起房价新一轮的上涨，这与社会公平经济背道而驰。从8次调控看有政府炒作房价转嫁经济压力，让老百姓买单接棒的嫌疑。因此我认为前一届政府所谓的抑制房价过快增长的8次调控，是治标不治本，客观上不仅没有控制房价，反而推动新一轮涨价浪潮。有参与炒作之嫌，是中国城市房价涨飙升，甚至高于许多发达国家水平的直接原因。

2、成本推高，推动房价飙升。

（1）税收乱象，最近结束的两会报出：《随意征税增加民众负担》①提到仅房地产商的税赋有：“房地产开发商在各项环节需缴纳50余种行政性费用，共涉及25个不同的政府部门，总体费用占全部开发成本的15%至20%。”目前，房价构成中有：3%的契税；5%的营业税；从30%到60%税率为四级累进税率的土地增值税，还有税率为营业税7%的城市维护建设税；3%的教育费附加税；0.5‰的印花税②。另外，消费环节的个税，还有房屋销售所得税和二手房转让税等。二手房的中介费，各地巧立名目的保险、利息、提前还款的违约金、不满5年的20%的所得税，超过160平米还有10%的契税等等，这些随意增收的税种、利息、费、加大了购房者的负担，大大增加房屋的成本，也推升了房价本身。从购地、跑各种审批、人力成本到房屋建造、销售环节的税、费、息都纳入建房成本。推高了房屋建筑成本和销售成本，也是房价上涨飙升的原因之一。

（2）土地价格推动房价飙升。从经济学的角度看，商品的价格是由商品的价值决定的。土地的稀缺性决定供求关系不会短时间得到缓解；土地的拍卖与土地财政推高了房屋成本；地王的频出，搅乱人们的心理预期；导致商品房价格的飙升。

（3）建筑成本提升推动房价上涨。房屋的建筑成本包括：土地、贷款利息、拆迁成本、营销费用、建筑材料、员工工资、各类行政审批、各类罚款等等。

3、通货膨胀的保值需要。货币供应量太大，4万亿货币量化宽松，钱不值钱，老百姓手里的钱不买房就贬值，房子是货币贬值的最好对冲，为了保值有些百姓连孙子辈的房产都买好了。这就催生了许多被动的买家，扩大房屋的需求量，消化了未来的需求量，房地产预期泡沫增大。也使房价过快增长。

4、城市化进程拔苗助长，城市功能雷同千城一面。比如：海南岛至推出国际旅游岛的概念，一时间海南一房难求，房价飙升。几年过后，海南只是盖了大片的空置楼盘。非常好的气候条件、自然资源、丰富的物产、地热、生态，没有契合的阶梯配套设计和根据地域特色量身打造的宜居、养生城市，海口基础设施极不完善公厕难觅，三亚也只是多盖几座七星级酒店，以为七星级宾馆就是国际份儿，相应的医疗养生的设施增加不多，尤其是针对大众的医疗设施。相比之下韩国的济州岛气候条件物产与海南岛都没有可比性。但人家的定位是：国际健康医疗城、神话历史公园、观光美港、休养性居住区、国际英语教育城、引进多个国际一流大学的分校，中小学全英语教学和12年免费公立教育、与瑞士同级别的美容康体机构、遍布全岛的高尔夫球场练习场供居民使用。而海南岛的观澜湖高尔夫球场连公交车都不通，前些年去海口空气新鲜，生态怡人，目前去海口空气污浊、堵车、生态城市也变成水泥的森林；填海已经使海水的自洁能力下降臭水倒灌，连公交车标牌都不完全，难觅国际化踪影，且房价已承下降趋势。再比如：鄂尔多斯等许多“鬼城”的出现都是拔高了城市的发展进程，违背了经济规律，出现了房地产泡沫。从一房难求到遍地闲置。这些城市过快的城市化进程和城市化进程中的“无政府状态”所产生的人口呼应效应，导致商品房供求关系长期失衡，导致房价偏离价值，造就的只是一时的辉煌。

5、社会优质资源过分集中一线城市。造成教育、医疗、就业、研究机构、各类服务机构等潜在福利的不均等。最好学校、医院、更优的就业机会、一流公共设施，良好的法律环境，均集中在大城市。为了分享这些资源，一些有经济实力的机构和个人纷纷移居大中城市。大城市的学区又优于城市的其他地区，有些人为了子女的教育，为了不输在起步跑线上，不得不提前下手在学区寻找房源，所以学区房就成为这一地区房价上涨的领头羊。年轻人为受好的教育，为开拓视野、为有更好的职业生涯，涌入城市；老年人为了更优的医疗服务、救助以及其他便利不肯离开大城市，并有大量的老年人随着子女也流入大城市；没有出去的理由只有涌入的需求，使得对一线城市各类资源需求不减，也推高房价。

6、人口刚需和改善性需求增大。需求量持续升温是房价的飙升原因之一。城市化进程加快，使得大量失去土地的农民涌入城市；从事服务业、第三产业的城镇人口涌入城市；大学毕业生、郊区区县人口、外来务工人员、外国办事机构人员齐聚大城市，这些新新人口涌入大城市，激增了各类房屋（写字楼、公寓、别墅、住宅、酒店）的需求。大城市的城市功能的过分一致与多元，导致每一个城市都是五脏俱全，千城一面。政治、经济、文化、教育、医疗、产业、服务机构云集