①.中国香港中小房地产企业融资分析

   王新军，胡歇庄以中国香港房地产企业的直接融资为主进行研究，并与美国，日本等国家进行比较研究，为内地的房地产企业融资提供借鉴，这里的直接融资主要是通过房地产资产证劵化(ABS)，抵押贷款证劵化（MBS）和房地产投资信托基金业，资金需求金融较少的企业银行很少发行债劵筹资，而香港房地产企业较多发行的是可换股债劵。

   香港房地产企业的融资模式对内地房地产企业融资很有借鉴意义，主要表现在以下几点：一是减低银行贷款风险。香港房地产贷款在银行总贷款中的比列一直很稳定，处于25%左右，降低了银行的风险，有利于房地产业稳定发展。

二是发展房地产二级抵押市场。立法鼓励REITs.香港以及房地产抵押市场具有规模大，资金需求量大，期限大，违约率低，浮动利率贷款所占比例高特点。这为香港大力发展房地产二级抵押市场打好基础，也是未来融资的基础。香港通过立法的形式鼓励房地产投资信托基金发行上市。

②.新加坡中小房地产企业融资分析

    新加坡与中国相比，两国房地产企业具有很多相似性，但又不完全相同。

  新加坡房地产企业更多的是选择直接融资方式，比新加坡房地产企业主要通过上市融资，即可比化金融风险，又可以减低融资成本。又比如房地产资产证劵化，房地产抵押贷款证券化等发展较为成熟，通过发行基金收益凭证募集基金，交由专业投资管理机构运作，基金资产专门投资于房地产产业或项目，以获取投资收益和资本增值。新加坡房地产企业等融资更多是在政府的支持下进行，甚至政府直接组建建屋局，十七融资更加便捷。中国房地产要借鉴新加坡 的融资模式，减少对于银行贷款的依赖，房地产企业融资方式应尽可能转向直接融资方向，提高风险意识。房地产企业通过上市的方式融资须符合国家的法规，计量避免融资过程中把房价进一步哄高。政府应加强房地产企业的管理，提高居民的住房水平，保证企业融资的可靠性。

③.韩国中小房地产企业融资分析

  韩国金融监督院3（Financial Supervisory Service FSS）表示，其将在建筑市场增长迟缓期间密切监控银行业房地产项目融资。FSS在一份声明中称；‘建筑市场放缓和内外部经济状况恶化亿加大对信贷风险的担忧’因此（FSS）将定期监控银行项目融资的未收回放款额。韩国房地产企业融资方面值得中国借鉴和参考有如下两点：一是韩国房地产企业融资呈现产业投资基金，银行信贷以及房地产信托三足鼎立之势。商业银行已经按照监管要求对房地产商收紧了信贷闸门。要加速资产证劵化尤其是资产支持商业票据融资方式的发展。它没有发行手续费和注册登记费的负担，因此和发行长期的房地产资产证劵相比，可以节省金融费用。二是从韩国情况来看，需要高度充实违约带来的风险，如果中国实行房地产资产证劵化项目融资，应该在房地产开发商，建筑方，金融机构中建立风险管理的机制。

④.日本中小房地产企业融资分析

 说起房地产融资策略 ，日本是典型财政融资类，主要特点是以官方金融机构为主，财政投资型是信贷资金的主要来源，实行住房储备制度，赵娜新将日本财政储蓄模式的特点归纳如下：一是住房储蓄制度。家庭在住房储蓄达到一定的水平后可以享有优先购买政府建造的公共住房的权利，并可以从住房金融公库中获得贷款。二是机构是住房信贷的主要供给者。三是财政的投资型贷款是住房信贷的主要资金来源。财政的投资型贷款通过两种渠道进行住房建设，其一，它作为住房都市正备公团的资金来源直接转化为住房建设投资；其二向住房金融公库提供住房信贷资金，住房金融公库对需要购建住房的家庭提供优惠贷款。

  日本房地产企业融资方面，值得中国借鉴和参考的有如下三点：

一是日本的房地产兴衰与经济发展有很强的互动关系，由于经济泡沫的破灭，日本的房地产产业长期处于低迷状态，要洗去日本的经验教训，加强房地产市场调控，防止热钱流入以及流动性过剩问题，防止出现房地产泡沫的破裂。

二是严格防范银行信贷风险，预防银行信贷融资的非理性扩张，提高开发商自有资金比列。

三是理性，积极发展适合我国的REITs，建立相配套的税务，财务，证劵交易等相关法律法规，维持市场等公平，公正，公开和透明，使我国房地产企业

渠道更为多样化。保持人民币兑美元汇率低基本稳定，利用各种手段组织大量国际游资涌入中国房地产市场。

㈡ 欧洲中小房地产企业融资比较研究

①.英国中小房地产企业融资分析

  英国中小房地产企业融资市场究竟如何？

王学东认为（2010），在英国成熟的房地产金融市场中，企业的融资渠道是多元化的，这为企业的长期发展提供了有力的资金支持；与之相比，中国房地产金融市场则显现出记得的不均衡性，大型房地产企业与中小型房地产企业的融资能力与渠道差别很大。

曹征介绍了英国房地产证劵化的主要模式；

房地产抵押贷款证劵化模式；英国的房地产证券化始于1985年2月首次发行并在卢森堡证劵交易所上市的英镑抵押贷款担保证劵（MBS），1987年3月再次发行，在伦敦证劵交易所上市，在之后英国MBS市场迅速发展。

MBS一般采取记名登记并以公开募集方式发行上市，期限长短随担保抵押款期限而定，多以5-10年为限。发行时，原始债权人购入抵押贷款组合，再以此为担保发行MBS，其中服务公司负责MBS的本息回收及MBS在到期日前有关回收资金的营运管理，并负责对投资人支付本息等事务。由于此模式下的股票发行申请人即房地产公司和主要的投资者都是法人组织，故其收益将会遭受英国双重征税的重负。影响了收益，这是该模式最大的缺陷。

②.法国中小房地产企业融资分析

法国房地产企业融资是典型的储备融资类。法国建立了专业化住房储备资体系，由于其具备独立性的特点，因此几乎不受经济环境和资本市场及利率波动的影响。法国（论坛报）2011年9月21日报道，法国将成立一家银行，以统一为中小企业融资，并且为法国房地产企业融资，这一机构将对企业提供完整的融资办法。法国信托投资银行是法国公立机构，为国家经济发展的长远利益而进行长期投资，投资涵盖所有领域包括房地产市场。

法国信托投资银行子公司CDC企业，法国创新署，投资战略基金三家主要为中小企业提供支持的机构将合并为一家大银行，为法国房地产企业融资。投资战略基金于2008年成立，这大大增强了法国房地产企业的竞争力，由于2008年到2009年直至2010年，银行信贷缩紧，房地产企业承担的贷款利率增加，但这类大银行现在在以其绝对重要的地位为法国房地产企业提供融资贷款。

③.德国中小房地产企业融资分析

  德国类似法国，房地产绒哦也是属于典型的储备融资类型，其主要特点是专业化住房储备机构，政府鼓励，独自运行，房地产金融工具多样化。德国实行独特的“先存后贷”合同储蓄模式，这约占房贷总额一半左右，还有30%的住房贷款来自商业贷款，其余则来家庭储备。德国提供住房融资的机构分为两大类：第一类是综合性银行，主要包括私人银行，储蓄银行，合作银行。据德意志联邦银行统计数据，截至2008年这三类综合性银行共2368家，占了整个银行数量的97%，第二类是专业性银行：包括抵押银行，建房信贷协会。这两类银行共69家占3%。在提供住房融资的银行中分额占比最大的储蓄银行，占住房贷款的32%；其次是商业银行和合作银行，分别占到25%和17%；第三是抵押银行和建房信贷协会，分别占到10%。在全国银行贷款总额2.3万亿欧元中，用于建房和买房的房地产开发贷款和个人购房贷款1。1万亿欧元，占比47%。

 从历年德国住房建设融资来源分析，发挥作用最大的是包括大众银行在内的商业银行，占整个住房融资份额的31%-33%，地方储蓄所占28%-30%，住房储蓄银行占21%-25%，还有私营抵押银行占9%左右，征服银行和人寿保险银行各占5%左右。

 我们要借鉴英国，法国，德国房地产融资的丰富经验和有效政策的实施，加大房地产市场融资的监管，努力创新房地产金融工具，不断丰富融资方式，完善房地产相关法律，增大住宅的供给，使房地产市场得以健康运行和发展。

㈢ “金砖五国”成员中小房地产企业融资比较                            

 ①.印度中小房地产企业融资分析

  有些国外专家看好印度房地产发展，认为印度的房地产有着相当可观的投资价值，虽然仍然受到金融危机影响，但是印度的房地产企业已经开始逐步恢复，房地产等房贷也开始放宽对于印度房地产而言，所面临的融资和经济环境已经开始好转。

  比如。India Real Estate Report Q11(2011)认为印度房地产的房地产市场在全球低迷的经济中损失严重。在2009年的租金大幅度下跌之后 ，越来越多的公司开始寻求共场所，这意味着租金将走出地位。Cushman & Wakefield 2010年10月发布的报告显示，住宅物业的需求将达到2.4亿平方英尺。

  根据印度2010年统计年鉴有关印度房地产产业贷款数据，可以看出印度银行在印度房地产业贷款增速明显下降，住房贷款也开始收紧。同时滚据印度的GDP的统计数据，可以看出，印度的GDP增速还是保持在一个相当高的水平，说明印度经济依然处于一个高速发展的时期，具有相当大的投资潜力，但是CPI持续上涨，有着高度的通货膨胀。

  作为第二大发展中国家的印度，其发展过程与我国有着相似的背景，受到了全世界的关注，其经济发展也一直被外界所看好，不断吸引着国外资金的投入，但是近年印度经济也积累了相当泡沫，从相应的数据来看，目前印度国内通货膨胀率高于我国，印度银行也对于房地产的房贷下降明显，相应的贷款利率也在不断走高，印度房地产企业所面临的融资困境要比我过更加严峻。

②.巴西中小房地产企业融资分析

巴西近年来经济发展强劲，为“金砖五国”的成员，是新兴经济体的代表之一，其房地产市场的发展对发展中国家市场有着很大的借鉴意义。余劲（2010）认为，巴西从投入铲除关系视角进行研究，用完全消耗系数表示房地产对其他产业产生需求拉动作用，用完全分配系数表示该产业房地产对其他产生供给推动作用，并对它们及其影响力系数和感应度系数进行预算，可以考察房地产对经济的推动作用状况和国民经济发展对房地产的拉动作用程度。通过分析可知，经济处于快速发展阶段的巴西，其房地产的前向关联产业正由第二产业向第三产业过度，完全分配系数波动也比较大；同时巴西房地产业单位产出对第三产业消耗量高于对第二产业消耗量；其房地产业对国民经济的拉动作用不足，而国民经济的发展对房地产业发展的拉动作用大于房地产业对国民经济的拉动作用。巴西的固定资本基本上逐年增长，这于房地产有着很大的关联。

                        固定资本形成总额

年份               2004   2005    2006   2007   2008   2009   2010

固定资产形成总额

2000年不变价亿没有       1073.3    1112.2   1220.8    1 389.9    1578.6    1 416.1   1 634.8

固定资产形成总额年增长率%     9.1        3.6        9.8       13.9       13.6      -10.3     15.4 

③.俄罗斯中小房地产企业融资分析

 关于俄罗斯房地产融资市场状况，我们可以从学者的观点加以了解，孙淑萍（2010）指出，俄罗斯房地产受本次金融危机的影响，新建住房的规模，速度及房价短期内都受到巨大冲击。但从长期来看，房地产业仍将是有发展前途和潜力大行业，随着居民收入的持续增长，房地产市场的有效需求仍然旺盛。

   目前俄罗斯正大力推进经济适用住房建设，大约有120万户家庭有权优先购买经济适用房，主要是军人，独联体国家移民，及北地区移民等。俄罗斯为了优先解决30以下军人年轻夫妻住房问题，推行了购买抵押贷款，首府抵押贷款的10%由国家预算解决，30%由市政和地区预算解决，贷款期限为20-27年，其余由购房户筹借。目前收入超过1.5万卢布的家庭可以申请房贷，每月需偿还约为3000卢布的本息。

  通过上述“金砖五国”成员一些中小房地产企业融资系统比较，发现这些国际经济的主要共性是GDP在快速增长，但CPI也普遍上扬，间接融资比例很高。这些国家正在积极突破融资的瓶颈，来适应高速发展的经济，它们的一些经验和教训值得我过一些中小房地产企业借鉴。

④.美国中小房地产企业融资分析

  美国的房地产企业是典型的证劵融资类型市场，其主要特点是开放的住房信贷市场，，抵押贷款证劵市场及低压保险市场。Brueggenman和Fisher1(2000)认为，美国的房地产金融市场主要由抵押贷款市场，房地产担保和保险市场及房地产信托市场三大部分组成，迪亚士贷款市场可以分为一级抵押市场和二级抵押市场。一级抵押市场是指发放房屋抵押贷款的市场；二级抵押市场是买卖抵押贷款以及发行和交易房屋抵押贷款支持证劵（MBS）的市场。在美国，一级抵押市场上的贷款机构主要包括储蓄贷款协会，商业银行，互助储蓄银行，人寿保险公司，抵押贷款银行这五类金融机构，其发放量占到整个市场份额的95%以上。

   关于美国房地产企业融资状况：连太平（2010）认为，美国的房地产投资信托基金可以说是一种房地产证劵化的模式，它实现了房地产投资小额化，不动产动产化，风险分散化和投资简单化。这在美国房地产业快速发展的过程中起着至关重要的作用，促进了美国房地产业的发展。 

                        结论

   从近年房地产企业的盛衰起伏，尤其是2011年市场环境急剧变化中，可以看到行业发展的重要趋势会发生变化：

行业资源日益集中，已形成经营模式化趋势；

粗放经营向集约式经营方式转化；

集团化管控与多项目运营协同；

跨地域扩张并购，分化重组在加剧；

房地产竞争遵循以资本为主，实力取胜规则；

引领行业的领军企业名牌显现。

  显然，要改变我国房地产企业融资单一渠道模式，加大融资方式创新发展，推动房地产企业融资机制向多元化转变，是房地产企业继续发展必然之道。房地产企业必须积极开拓宽融资渠道，寻找新的融资办法，已支持企业的持续健康发展。影响房地产融资方式变化的原因很多，宏观方面主要表现为宏观环境和宏观金融政策的变化对房地产融资方式对影响，微观方面主要表现为房地产企业人力资源，专业水平和经营思路。总之房地产企业不仅要遵循现行的政策制度要求，还要应对市场的挑战和调控变化的压力，积极扩大资金来源。

    房地产融资多元化市场发展是必然的趋势。一般来说，融资渠道主要有国内商业银行贷款，信托贷款，境内公司上市，发行企业债，金融租赁，典当，民间私募基金，外资银行贷款，房地产投资信托基金，海外上市融资等。我过的房地产企业应该遵循“先内后外”的融资结论，尽量降低融资风险，优化企业资产结构，提高企业的资金运用效率，企业应选择适合自己的融资方式。

参考文献

{中小房地产企业融资研究} “王晓燕”著——北京：“中国金融出版社”2012.3 ISBN978——7——5049——6281——2

一．中小房地产企业融资渠道综述

[①]．刘丽琴：{我国房地产企业融资方式的研究}，载{价值工程}，2010(7)，第26页。

[②]．杜广如，赵俊彦，赵兰霞：{中小房地产企业融资渠道研究}，载{开发研究}，2010 (2)，第80-83页。

二．中小房地产企业债权融资研究

[①]．韩梅：《我国房地产上市公司债权融资与公司债效实证分析》，载《首都经济贸易大学学报》2010《9》，第21——22页。

[②]． 刘畅：《全球商用地产债务融资缺口将降17%》，载《新闻晨报》，2011-05-19.3

[③]． 法清军：《房地产融资渠道分析》。载《产业研究》，2011《2》，第37-38页。

三.中小房地产企业融资国际比较研究

[㈠]亚洲国家和地区中小房地产企业融资渠道比较研究：

[①]王新军，胡歇庄：《香港的房地产融资方式既借鉴》，载《上海经济研究》，2005（10），第107页。

[㈡].欧洲中小房地产企业融资比较分析：

[①]曹征：《美日英三国房地产证劵化的主要模式》，载《城市问题》，2002（3），第71页。

[㈢].《金砖五国》成员中小房地产企业融资比较研究：

[①]India Real Estate q12011，Business Monitor Inernational,Nov,2010,p.67.

[②]Amit,Goenka:《印度房产危机端倪初现；或冲击新兴市场》，载《财经信息》，2011（4），第1页。

[③]余南平：《俄罗斯住房政策与住房市场的现状和未来》，载《俄罗斯研究》，2006 （1），第49-51页。

[④]连太平：《国外房地产信托投资基金的成功经验及其借鉴》，载《西部金融》，2010 （10） ，第34-35页。