房地产企业的融资渠道分析(一)

                    目录

一  中 小 房 地 产 企 业 融 资 渠 道 综 述……………………….………4

  中小房地产企业融资渠道分析…………………………………………….4

上市融资模式分析……………………………………………………………4

信托基金融资模式分析………………………………………………………4    

其他融资模式分析……………………………………………………………4

二 中 小 企 业 债 权 融 资 研 究…………………………………………….5

.债权融资概念和特点..………………………………………………………….5

.中小房地产企业债权融资现状分析……………………………………..…….5

.中小房地产企业债权融资理论和案例分析…………………..……………….6

三 中 小 房 地 产 企 业 融 资 国 际 比 较 研 究…………………………7

.亚洲国家和地区中小房地产企业融资比较研究…………….…………...7

①．中国香港中小房地产企业融资分析……………………………………………7

②．新加坡中小房地产企业融资分析……………………..………………………..7

③．韩国中小房地产企业融资分析…………………………………………………8

④．日本中小房地产企业融资分析…………………………………………………8

(二)欧洲中小房地产企业融资比较研究…………………………………………….9

①.英国中小房地产企业融资分析…………………………………..………………9

②.法国中小房地产企业融资分析…………………………………………...…….10

③.德国中小房地产企业融资分析………………………………………………....11

㈢ “金砖五国”成员中小房地产企业融资比较…………………………………….11

①.印度中小房地产企业融资分析…………………..…………………………..…12

②.巴西中小房地产企业融资分析……………………………..……………..……12

③.俄罗斯中小房地产企业融资分析………………………………………………13

④.美国中小房地产企业融资分析………………………..………………………..14

结论. …………………………………………………………..…………………….15

参考文献 ……………………………………………………………………….… 16

一  中小房地产企业融资渠道综述

 （一） 中小房地产企业融资渠道分析

   从融资过度依赖商业银行角度分析房地产企业融资渠道问题，比如刘丽琴＜2010＞认为房地产企业融资渠道相对单一，目前，我国房地产企业资源主要来自银行贷款，银行资金的供给也相对稳定，对于投资数额大，周转期长的房地产企业，银行是其最为稳定的资金来源，但是由于房地产企业融资过于依靠银行贷款，房地产开发的资金来源过分集中于银行，银行承担了过多的风险，从我国房地产市场的运行来看，银行信贷贯穿于土地储备交易，房地产和房产销售的整个过程。

①.上市融资模式分析

从短期看买壳上市是缓解我国部分房地产企业融资困境的有效途径，从长期看应建立以房地产信托产品和产业投资基金为主的多元化融资渠道。

②.信托基金融资模式分析

   房地产业是典型的资金密集型行业，房地产行业的资金来源过度依赖于银行贷款，不仅使国内金融系统积累了大量的金融风险，而且也限制了房地产行业的进一步发展。房地产行业急需创新融资工具，房地产投资信托基金相对于其他房地产融资工具有无可比拟的优势。

③.其他融资模式分析

   房地产企业融资方式可以归结为以下几种：（1）直接投资，常见的方式包括股权投资和上市融资，它们属于权益性资金融通，其优点是所有权属于企业，并且能够长期占有和自主使用，没有还本的压力及利息负担，但其可能会分散企业的控制权。（2）借贷资金融通方式，具体游街外汇贷款（外债）融资，人民币代看融资。人民币代看融资又分为金融机构贷款和非金融机构贷款。（3）经营性资金融通方式，其中包括商业信用，预售经营收入。（4）委托贷款。（5）通过金融产品融通资金。

二 中 小 企 业 债 权 融 资 研 究

①.债权融资概念和特点

 企业融资的主要方式有债权融资与股权融资。一般来说，预期收益较高，能够承担较高融资成本，而经营风险较大，要求融资的风险较低的企业倾向于选择股权融资方式；传统行业，经营风险较小，预期收益较小的企业一般选择融资成本较小的债权融资方式。股权融资主要通过发行股票的方式融入资金，而债权融资是通过银行或其他金融机构贷款或发行债券的方式进行融资，这种方式需要祝福本金和利息，带来杠杆收益，但是提高了企业的负债率。债券融资的优势在于：（1）只要企业息稅前利润率高于债券利息率，企业就可通过发行债券获得财务杠杆好处，还可以抵税；（2）不会稀释股东的控制权；（3）当企业破产时，债权人具有优先受偿权，融资成本低。债券融资的劣势在于（1）发行债券的审批手续严格，通过债券的数量有限，通常公司发行债券不能超过公司总资产的一定比例；（2）债券到期时对企业的资金流动性要求较高，企业面临支付风险比较大。

②.中小房地产企业债权融资现状分析

  根据测评报告，2010年，我国房地产上市公司平均总资产仍然保持了快速的增常态势，但整体而言，上市房企的资产负债率不容乐观。上述报告分析认为，部分房地产上市企业存货消化速度降低，且流动资产周转率和总资产周转率也出现不同程度下降，如上海，深圳房地产上市公司的存货周转率为72.15%，同比下降20，20个百分点；流动资产周转率为42.37%。同比下降0.78个百分点；总资产周转率为31.85%，同比下降2.36个百分点。此外资产负债率指标普遍高企，资产负债率均值为66%。

而2011年前两个月，不少内地地产开发商通过境外发行的融资总额已高达197亿元。标准普尔数据显示，2010年内地开发商的发债券规模达到近80亿美元（约达527.2亿元人民币），创下历史最高。

③.中小房地产企业债权融资理论和案例分析

 

  法清军认为，2010年底召开的中央经济工作会议提出《要健全多层次资本市场体系，提高直接融资比重》同样“十二五”规划建议中提出要“显著提高直接融资比重，积极发展债券市场”，这意味着作为直接融资重要渠道之一的债券市场在2011年面临更大的机遇，相对于银行信贷，债务资本市场具有融资成本低，产业导向强以及市场风险低等优势；相对于股权融资具有融资规模大，发展空间高，使用企业广泛等优势，因此，应尽快建立与国家经济发展相适应，与市场需求相吻合，具有国际竞争力的债券市场，确保经济社会发展各项目标的实现。债券市场在提高直接融资比重，推动经济发展方面的作用和功能仍需要引起足够重视。

   富力地产于2011年4月在香港发行了26.12亿元人民币和1.5亿美元的优先票据，票面利率分别为7.0%和10.875%。富力地产及其附属的海外公司共同提供不可撤销的担保，并提供一定的抵押。瑞信，花旗，高盛及摩根士丹利是债券的初始购买人。本次债券发行使富力地产获得了5.397亿美元（按当时汇率折算）的资金。富力地产成功发行债券有两方面的原因：一是投资银行依然看好中国房地产市场，推动富力地产进行债券发行；二是本次富力地产发行的债券主要是以人民币优先票据为主，在人民币升值预期的影响下，人民币债券开始受到资本市场的青睐。

     目前已经有恒大，瑞安，中骏置业等多家房地产企业采用发行此类债券的方式在海外进行融资，票面利率在7%-10%左右，虽然利率要高于人民币债劵，但由于在资金回流上的操作较为方便，所有获得了企业的青睐。

三 中 小 房 地 产 企 业 融 资 国 际 比 较 研 究

（一）亚洲国家和地区中小房地产企业融资比较研究