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住宅周边配套对房价的影响分析 (4)(二)
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查看 住宅周边配套对房价的影响分析
(1)如果把基础设施配套费看成是对开发商征收的一种“税”的话,可以很容易运用微观经济学的理论来分析其对房地产价格的影响:如果新建商品房的需求有些弹性的话,基础设施配套费会在开发商和新房购买者之间分摊,分摊多少取决于需求曲线和供给曲线的弹性大小。其短期的效果是新建商品房价格会上涨,但上涨的幅度会小于基础设施配套费。如果新房购买者可以在城市之间自由流动,那么,开发商面临的是一条水平的需求曲线,新房价格不会上涨。但中国的城市居民流动性远没有达到在城市之间自由迁移的程度,因此,开发商面临的是向右下方倾斜的需求曲线。
(2)如果开发市场是近于充分竞争的话,开发商在中长期必须获得和没有征收基础设施配套费之前同样的正常利润,否则开发商就会退出市场。满足这个均衡要求的条件是地价必须下降。由于城市土地的供给由城市政府垄断,很难判断土地出让价格是否会下降。但基础设施配套费的普遍实施和房地产开发商数量的增长趋势说明了配套费对开发商的利润没有太大影响。也就是说,基础设施配套费大部分转嫁给了新房购买者。
(3) 如果政府征收的配套费确实用于城市基础设施的建设,那么,新建的基础设施所带来的社会好处会资本化到房价里。资本化的好处可能大于、等于或小于新房购买者所承担的配套费,相应地,意味着新房价格上涨的幅度会高于、等于或低于新房购买者所承担的配套费。
(二)公共设施
1、公共设施的分类
通过对公共设施的定义,根据《城市居住区规划设计规范》可分为八类,分别是:教育(学校、图书馆等)、医疗卫生(医院、疗养院等)、文化体育(影院、健身场馆等)、商业服务(商场、综合体等)、金融邮电(银行、邮局等)、社区服务、市政公用、行政管理及其他等。
2、公共设施对房价的影响
公共配套设施由于行政区域规划和社会资源分布的因素制约,直观上对房价有着重要影响,有正面影响也有负面影响,比如学校,公交,商场,娱乐等;负面影响如殡葬、医院、机场、加油站等等。
三、配套设施对房价影响的趋势预测
(一)基础设施
基础设施的性质决定着对房价本身的影响微乎其微,但并不是说就没有影响,以下是本人从自身生活角度出发做出的一些预测,如果政策允许,那么,如果有房地产开发企业有魄力吃螃蟹的,在早期来说,相对于周边楼盘来说,房价上应该可以保持一个噱头上的优势。
1、“四网合一”工程覆盖这项电力线上网技术,其实早在12年前已经开始试点,技术早已成熟,偏远山区或经济不发达地区,只要有电力抵达的地方就能通讯抵达,避免了通讯线路敷设重复建设,基础配套设施成本大大节约,但是由于利益分配问题,一直未能应用推广。改革时至今日,其实就是既得利益集团怎么革掉自己利益的问题,让利于民,藏富于民的概念自古有之,但在21世纪的现代中国,这个理念却依然滞后,近年来的企业的国进民退,微小企业税收,个税征收起点以及农民可支配收入等等因素拉大了贫富差距,只要继续深化改革,这些技术的推广应该是必然趋势。
2、无线WIFI覆盖 在所有垄断行业中,通讯行业至少在吃相上并不是那么难看,尽管中国电信目前还在无耻的收取其他通讯企业的基础设施费用。虽然无线WIFI从技术层面上来说已经成熟,而且从根本上来说,节约了城市基本配套费用,减少了居民的公摊面 5 积,但由于各通讯企业的利益问题和他们的地位,制约这这项惠民工程的发展,但总有解决办法,通过招标,通过业委会的合同,通过无线接收装置的免费配送等等措施,我想,这个覆盖的春天应该不远。
3、卫星电视直播到户 2007年出台的《物权法》首次在国家法律中明确规定了无线电频谱资源为国家资源的属性,这事和电网、石油行业差不多,一研究都关乎国家安全,垄断企业就这么来的。事实上,无论电网、石油抑或无线电管理,民间参与的趋势亦不可挡,所谓的国家资源或者国家利益什么的,只是相关部门的利益,和广大国民毫无关系,改革开放的今时今日应该也必须让国民享受经济发展带来的实惠。因此,城市基础配套中解决卫星电视的问题,必定是将来的趋势
4、太阳能等环保设备 随着太阳能技术的成熟推广和应用,这项技术在已经在很多城市普及,但随着技术日新月异,无论是屋顶或幕墙,无论是弥补这项技术的各种辅助设备,关于太阳能的应用将会也必定会以各种形式出现在越来越多的今后如火如荼的城镇化建设中,将节能技术纳入到城市基础建设中,利国利民。
(二)公共设施
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