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住宅周边配套对房价的影响分析 (4)(一)
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一、住宅周边配套设施的定义与类型……………………………………….………1
二、配套设施对于房价影响的分析……………………………………………….….2
(一)基础设施……………………………………………………………………….….2
1、基础设施的分类…………………………………………………………….……2
2、基础设施对房价的影响……………………………………….……………….2
(二)公共设施………………………………………………………………………..3
1、公共设施的分类……………………………………………………………………3
2、公共设施对房价的影响………………………………………………………….3
三、配套设施对房价影响的趋势预测……………………………………………….….4
(一)基础设施 …………………………………………………………………..…….4
( 二 )公共设施…………………………………………………………………………..4
四、总结………………………………………………………………………………….…..5
五、参考文献………………………………………………………………………………..6
一、住宅周边配套设施的定义与类型
住宅配套设施包括基础设施和公共设施。基础设施是指小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯、电视系统、绿化等设施。基础配套设施是开发商必备的功能设施,如果说房屋是商品的话,这些是商品必备的基本功能,满足商品房购买者的日常起居的基本需要,由于这些相关配套基本设施的建设掌握在垄断企业的手中,因此对于房屋价格来说是硬性数据,对房价的影响有限。而公共配套设施则不然,公共配套设施是指为居民提供公共服务产品的各种公共性、服务性设施等公共建筑。
二、配套设施对于房价影响的分析
(一)基础设施
1、基础设施的分类
通过对基础设施的定义,一般来说是指供电、供水、供气、通讯、广电、会所、绿化、停车等等,基本设施随着社会和经济的快速发展也随之变化,很多建设不足10年的居住小区基本配套设施的落后在这些年已经逐步凸显,这也从侧面反映了政府在规划和开发商在市场远景的预见行上的局限,从业主物业保值增值和居住舒适性的角度上来看,这是不负责任的表现。
2、基础设施对房价的影响
基础设施对于房价的影响主要体现在城市基础建设配套费用上,而根据配套建设费的多少,决定开发商分摊到房价的多少。由于地域政策标准统一和实施时间的稳定性。因此对于房价的影响理论上来说,在同一区域影响幅度并不大。 目前国内很多城市政府直接向开发商收取基础设施配套费或建设费,作为城市基础设施建设融资的重要渠道。例如,天津市普通住宅项目建设单位除了负担小区内小配套的费用,还需缴纳区外附近的污水、雨水、燃气、自来水等管道安装和道路、绿化工程等“大配套费”。当然,也有些城市将政府责任转嫁给开发商,在这里不予展开,比方说重庆、广州、昆明等城市规定商品房开发项目必须配建一定比例的经济适用房或廉租房。
配套费收费标准各地不一。上海市1995起年征收住宅建设配套费每平方米建筑面积370元,包括市政公用基础设施部分210元,公建设施部分120元.
北京市2002年规定城市近郊区住宅项目按每建筑平方米160元、非住宅项目200元收取。青岛市2002年规定为255元。无独有偶,我国城市基础设施配套费或建设费实际上类似于美国很多城市70年代所开始的土地开发课征,即开发商在获得开发许可时需承诺为城市基础设施以及其他公共服务承担部分成本,承担的方式有实物地租形式和货币形式的开发费。当时许多城市由于人口增长过快或其他原因,房地产税收(目前,国内只是在试点,物业税迟迟未出台,有多方面的因素,但本人认为最主要的因素在于,国内各地区,各阶层差距过大,比方说,所谓中产阶级的比例严重失调)收益远不足以弥补地方公共物品支出的缺口,因此不少城市向开发商课征开发费。因此可以判断基础设施配套费的征收会导致新建商品房价格有一定影响,但影响的幅度有多大,分析起来则稍有些复杂。
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