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住宅周边配套对房价的影响分析 (比如教育配套、超市、医院等)(一)
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住宅周边配套对房价的影响分析 (比如教育配套、超市、医院等)
摘要
从1988年全国住房制度改革会议开始,到1992年南巡讲话之后,中国的房地产项目迎来了蓬勃发展,尤其是在1998年全国福利化分房取消之后,神州大地雨后春笋般的涌现,造成市场的混乱让政府措手不及(虽然政府总是落后于市场),直接体现便是房价高速上扬。房价无疑是这个阶段最激烈最揪心的话题。追本溯源,分税制和土地所有权是个绕不开的壁垒,这涉及经济体质,甚至政治制度的改革深入。抛开这些不确定因素,很多人希望在房地产市场趋于正常的环境下,能够真正稳定房地产市场的成本,透明成本,然后让市场来优胜劣汰。本文分析的只是影响房价众多因素之一,虽然没有严谨的数据可以证明,这个因素对房价到底的影响占多大比例,特殊的国情下,将这个市场参照领先100年的美国和领先20年的日本没有意义。我们摸着石头过河,是要到达这个河的彼岸呢,还是一直在享受摸着这个石头的感觉?
目录
一、住宅周边配套设施的定义与类型
(一)、住宅配套设施包括基础设施和公共设施
二、配套设施对于房价影响的分析
(一)、基础设施
1、基础设施的分类
2、基础设施对房价的影响
(二)公共设施
1、公共设施的分类
2、公共设施对房价的影响
三、配套设施对房价影响的趋势预测
(一)基础设施
1、“四网合一”工程覆盖
2、无线WIFI覆盖
3、卫星电视直播到户
4、太阳能等环保设备
(二)公共设施
1、公园与湿地
2、地铁与公交
3、优质的教育环境
4、老年产业的配套
四、总结
五、参考文献
一、住宅周边配套设施的定义与类型
(一)住宅配套设施包括基础设施和公共设施。
1、基础设施是指小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯、电视系统、绿化等设施。基础配套设施是开发商必备的功能设施,如果说房屋是商品的话,这些是商品必备的基本功能,满足商品房购买者的日常起居的基本需要,由于这些相关配套基本设施的建设掌握在垄断企业的手中,因此对于房屋价格来说是硬性数据,对房价的影响有限。
2、公共配套设施是指为居民提供公共服务产品的各种公共性、服务性设施等公共建筑。由于公共设施受到行政区域因素和社会资源分配因素的制约,因此,对于房价来说较为显著。
二、配套设施对于房价影响的分析
(一)基础设施
1、基础设施的分类
通过对基础设施的定义,一般来说是指供电、供水、供气、通讯、广电、会所、绿化、停车等等,基本设施随着社会和经济的快速发展也随之变化,很多建设不足10年的居住小区基本配套设施的落后在这些年已经逐步凸显,这也从侧面反映了政府在规划和开发商在市场远景的预见行上的局限,从业主物业保值增值和居住舒适性的角度上来看,这是不负责任的表现。
2、基础设施对房价的影响
基础设施对于房价的影响主要体现在城市基础建设配套费用上,而根据配套建设费的多少,决定开发商分摊到房价的多少。由于地域政策标准统一和实施时间的稳定性。因此对于房价的影响理论上来说,在同一区域影响幅度并不大。
(二)公共设施
1、公共设施的分类
通过对公共设施的定义,根据《城市居住区规划设计规范》可分为八类,分别是:教育(学校、图书馆等)、医疗卫生(医院、疗养院等)、文化体育(影院、健身场馆等)、商业服务(商场、综合体等)、金融邮电(银行、邮局等)、社区服务、市政公用、行政管理及其他等。
2、公共设施对房价的影响
公共配套设施由于行政区域规划和社会资源分布的因素制约,直观上对房价有着重要影响,有正面影响也有负面影响,比如学校,公交,商场,娱乐等;负面影响如殡葬、医院、机场、加油站等等。
在公共设施方面,地铁站,邮局,银行,医院和学校对房价有着相当大的影响。教育,对今天的许多国家说来都是一个重点发展的事业,住宅处在省一级学校地段的范围,房价上升4.39%,这一结果暗示着越来越多的买家不惜花费更高的成本以给下一代提供优质的教育环境。值得一提的是随着地铁网络的覆盖面越来越广,传统的交通工具-公交车已经不再是人们出行的主要手段,从模型的结果可见一个房子离地铁站的距离每靠近一百米,房价会显著上升7.5%。邮局,银行和医院作为独立的因素来考虑对房价的变化在国外的文献中是很少见的, 这个原因主要体现在外国人的居住习惯与生活方式跟中国人有着很大的差别, 外国人会把这些因素作为影响商业地产的重要因素,因此很少出现在住宅市场的领域里。医院,在人们购房考虑的因素中往往是敬而远之的,上述结果可看出每远离医院100米,房子价格会上扬6.2%。毫无疑问,医院在城市的发展中起了一个举足轻重的作用。不过在人们选购房子的时候却敬而远之,其突出的因素是居民若居住的环境毗邻医院,居民可能会被认为有很大的机会收到各种各样的病菌的感染。这个现象告诉了我们尽管医院是便利的公共设施,但是人们却会因为健康的环境选择远离医院的地方居住。
以上讨论的是关于房价与各个独立因素之间的关系, 地铁,邮局,医院和江景作为显著的因素不仅影响着每一个单位的房价,而且还影响着与此房子毗邻的房子的价格。这一变化正好反映一个现象:影响房价的决定性因素已不单纯是位置。在区域上影响房价突出因素应该是社区。这就可以理解为什么房子的价格的升跌会有片区式的变化而不是各自独立在改变。
三、配套设施对房价影响的趋势预测
(一)基础设施
基础设施的性质决定着对房价本身的影响微乎其微,但并不是说就没有影响,以下是本人从自身生活角度出发做出的一些预测,如果政策允许,那么,如果有房地产开发企业有魄力吃螃蟹的,在早期来说,相对于周边楼盘来说,房价上应该可以保持一个噱头上的优势。
1、“四网合一”工程覆盖
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