住宅周边配套对房价的影响分析(一)

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摘要

房价无疑是这个阶段最激烈最揪心的话题。追本溯源，分税制和土地所有权是个绕不开的壁垒，这涉及经济体质，甚至政治制度的改革深入。抛开这些不确定因素，很多人希望在房地产市场趋于正常的环境下，能够真正稳定房地产市场的成本，透明成本，然后让市场来优胜劣汰。本文分析的只是影响房价众多因素之一，阐述了住宅周边配套对房价的影响。

关键词：房地产；配套设施；房价

一、住宅周边配套设施的定义与类型

（一）住宅周边配套设施的定义

住宅配套设施包括基础设施和公共设施。基础设施是指小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯、电视系统、绿化等设施。基础配套设施是开发商必备的功能设施，如果说房屋是商品的话，这些是商品必备的基本功能，满足商品房购买者的日常起居的基本需要，由于这些相关配套基本设施的建设掌握在垄断企业的手中，因此对于房屋价格来说是硬性数据，对房价的影响有限。而公共配套设施则不然，公共配套设施是指为居民提供公共服务产品的各种公共性、服务性设施等公共建筑。由于公共设施受到行政区域因素和社会资源分配因素的制约，因此，对于房价来说较为显著。

（二）住宅周边配套设施的类型

小区的规模反过来亦同样影响着行政区域划分和社会资源的分配，决定或者说影响公共配套设施，只能是小区的规模（参照乡镇规模），从城市的规划来看，建筑面积100万方以上、居住人口达到2万人以上的小区可能会有公交、从幼儿园到九年义务教育学校，规模较大（500平方以上）菜市场，吸引各大商业银行、商场，娱乐休闲业以及社区医院甚至综合性医院进驻，可这仍不是影响公共配套建设的决定因素，15年前我在丽江花园工作，丽江花园小区建筑面积150万方，人口4.3万人，面积人口远远超过，但依旧没有九年一贯制学校，因为，区域行政组织架构太低了。

二、配套设施对于房价影响的分析

（一）基础设施

1、基础设施的分类

通过对基础设施的定义，一般来说是指供电、供水、供气、通讯、广电、会所、绿化、停车等等，基本设施随着社会和经济的快速发展也随之变化，很多建设不足10年的居住小区基本配套设施的落后在这些年已经逐步凸显，这也从侧面反映了政府在规划和开发商在市场远景的预见行上的局限，从业主物业保值增值和居住舒适性的角度上来看，这是不负责任的表现。

2、基础设施对房价的影响

基础设施对于房价的影响主要体现在城市基础建设配套费用上，而根据配套建设费的多少，决定开发商分摊到房价的多少。由于地域政策标准统一和实施时间的稳定性。因此对于房价的影响理论上来说，在同一区域影响幅度并不大。目前国内很多城市政府直接向开发商收取基础设施配套费或建设费，作为城市基础设施建设融资的重要渠道。例如，普通住宅项目建设单位除了负担小区内小配套的费用，还需缴纳区外附近的污水、雨水、燃气、自来水等管道安装和道路、绿化工程等“大配套费”。当然，也有些城市将政府责任转嫁给开发商，在这里不予展开，比方说重庆、广州、昆明等城市规定商品房开发项目必须配建一定比例的经济适用房或廉租房。

（二）公共设施

1、公共设施的分类

通过对公共设施的定义，根据《城市居住区规划设计规范》可分为八类，分别是：教育（学校、图书馆等）、医疗卫生（医院、疗养院等）、文化体育（影院、健身场馆等）、商业服务（商场、综合体等）、金融邮电（银行、邮局等）、社区服务、市政公用、行政管理及其他等。

2、公共设施对房价的影响

公共配套设施由于行政区域规划和社会资源分布的因素制约，直观上对房价有着重要影响，有正面影响也有负面影响，比如学校，公交，商场，娱乐等；负面影响如殡葬、医院、机场、加油站等等。

在公共设施方面，地铁站，邮局，银行，医院和学校对房价有着相当大的影响。教育，对今天的许多国家说来都是一个重点发展的事业，住宅处在省一级学校地段的范围，房价上升4.39%，这一结果暗示着越来越多的买家不惜花费更高的成本以给下一代提供优质的教育环境。。

三、配套设施对房价影响的趋势预测

（一）基础设施

基础设施的性质决定着对房价本身的影响微乎其微，但并不是说就没有影响，以下是本人从自身生活角度出发做出的一些预测，如果政策允许，那么，如果有房地产开发企业有魄力吃螃蟹的，在早期来说，相对于周边楼盘来说，房价上应该可以保持一个噱头上的优势。

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