房地产项目投资可行性研究-文献综述(二)

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一、国外文献综述

联合国工业发展组织先后于1972年、1974年和1977年分别编写了《项目评价准则》、《发展中国家项目评价和规划》和《工业项目评价手册》等书籍对发展中国家的可行性研究进行指导和帮助。1978年，联合国在《工业可行性研究手册》一书中详细地介绍了可行性研究的主要内容和研究方法，学术界在此基础上总结概括出了可行性研究的理论框架，并且得到迅速推广。1980年，经济合作和发展组织(OECD)编写了《工业项目评价手册》，其中提出了一个评价项目价值的标准一一项目对国民收入的贡献，该书为世界各国特别是发展中国家开展工程项目的可行性研究提供了非常完善的理论指导和实践指导。学术理论界也对风险预测、风险防范、项目评价和多目标决策等领域进行了探讨和研究。

如美国的B. Munhonnad在《项目建设的风险评估》一书中就运用科学的研究方法对投资项目的风险估算和风险控制进行了详尽的探讨。

直到20世纪70年代，可行性研究才正式运用到房地产领域的项目建设。众多学者从房地产项目的区位选择、投资的成本和收益、风险分析、防范和决策等多个方面对房地产项目可行性研究进行了开拓性的探讨。

W.Behrens & P.M.Hawranek (1994)认为可行性研究作为房地产投资整个周期的重要阶段，为房地产的投资决策提供了非常重要的依据;并且在整个建设项目过程中，由于外部环境和内部因素的变化和影响，可行性究是一个反复优化和论证的过程。

Arthur.J.Keowr (2002)则研究了房地产可行性分析中的不确定性环境，他认为在分析风险因素时，可以采用概率的分析方法，从而可以测算出风险的具体大小及其对项目的影响程度和影响弹性。

Gaglon.E.Greer & Micher.D.Farred (2003)认为在房地产项目的可行性研究中，最重要的是对可能存在的风险进行分析、认识、预测和防范。并且他把风险分为三种:(1)财务风险(financial risk), 即在项目的建设过程中，由于不同的财务管理模式所引起的财务方面的风险;(2)可保风险(insurable risk)，即这种风险是可以转嫁给保险公司的，大多数是由于不以人的志为转移的自然灾害所导致的;(3)经营风险(business risk)，即由于经营管理者做出不恰当的决策而引起的风险，这种风险是可行性研究中最为重要的风险，同时也是以通过可行性研究来规避的。

Romualdas，ViktorasZubrecovasb (2009)引进了一个多维度的效率分析模型对房地产的可行性进行分析。这一模型为解决替代项目、品种选择、投资资源分配、房地产价值维护和提高等方面的问题提供了很好的思路。

David M Geltner, Normanfiller在们的《商业房地产投资分析》(2009)一书中，从房地产投资者的角度分析了房地产价格的影响因素，从供给与需求两方面展开，当前经济形势以及对经济发展的预期是影响需求的最主要方面，资本市场和土地供给等方面影响着房地产的供给。从投资者角度的分析给房地产开发的可行性研究提供了很好的依据。

二、国内文献综述

改革开放以后，我国经济体制不断深入改革，可行性研究这种方法也逐步传入我国，并运用于工业项目开发之前的经济效益分析。在可行性研究方法传入我国的同时，我国政府为了做好项目开发之前的社会效益和经济效益的分析，避免投资决策失误所造成的重大损失，提高建设投资的综合收益，国家也出台了相关的政策，规定投资项目必须实施可行性研究。1981年，国务院原计划委员会就明文规定:所有扩建或是新建的大中型投资项目都必须进行可行性分析和形成可行性研究报告，只有在论证可行的基础上才能立项实施。1983年，计委发布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，从编制程序、编制内容、预审和复核等方面来指导我国建设项目的可行性研究。

在房地产领域，项目的可行性研究起步更加比较晚。过去，我国的住房主要是以福利分配为主，房屋的建设很少考虑效率，从理论上来分析完全是一种低风险甚至是无风险的项目，所以房地产领域风险的理论研究工作更加缓慢。直到20世纪90年代房地产投资出现过热，可行性研究才真正开始运用到房地产领域并逐步深入。我国建设部2000年颁发的《房地产项目经济评价办法》由于其主要内容和研究方法的全面科学性，目前是我国房地产投资项目可行性分析的重要管理办法。

对于房地产项目的可行性研究，国内众多学者也从多个角度对这一问题进行了研究和探讨。

刘洪玉(1996)[6]对房地产行业开发投资所面临的各类风险进行了全面、深入、系统的研究，同时给出了较为简单的风险度量方法。

梁爽(2001)[7]研究了房地产项目开发的成本问题，提出了行业平均法、近似估算法等房地产投资成本的估算原理和方法。

翟富强、翟莹芳（2003）[8]通过房地产开发项目与一般建设项目可行性研究的比较与分析，在内容与格式统一，提高可行性研究水平等方面提出了一些建议和措施。

何继志（2003）[9]认为前期可行性研究报告的编制与评估是房地产项目开发成败的关键环节之一。

崔晓青（2004）[10]在总结房地产项目可行性研究内容的基础上，分析了房地产投资项目可行性研究的信息特点，讨论了管理信息系统、网络技术、数据仓库和数据挖掘等计算机信息技术在房地产项目可行性研究中的应用。

巫世峰（2006）[11]阐述了可行性研究在房地产项目整个阶段中的重要作用，进而说明可行性研究评价指标体系的研究的必要性和意义，然后提出相应评价指标体系的建立原则，并利用定性和定量相结合的方法构建出一套较为系统的评价指标体系。

梅贤(2008)[12]从房地产开发与城市规划的关系入手，认为房地产在区位的选择时，一定要考虑到城市整体规划和布局。

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