房地产项目投资可行性研究-文献综述(一)

毕业设计（论文）文献综述

前  言

随着我国城市化发展步伐的加快，城市人口的增加以及国民经济的飞速增长带动了我国房地产行业的蓬勃发展，房地产项目投资的高收益也使其逐渐成为一种重要的投资工具。然而，随着我国房地产价格经历的前所未有的膨胀，部分城市房价的非理性疯长，带来了诸多社会问题，也引发了国家一轮又一轮的宏观调控，尤其是2010年“新国十条”、“国五条”的出台，对房地产市场影响越来越大[1]。同时，作为一种高风险与高收益并存的投资，房地产行业还存在很多不完善的地方，尤其在投资可行性分析研究方面还比较落后。目前，在我国房地产市场中呈现的地区房产投资“过热”，空置房总量攀升，“烂尾”工程等问题，大多源于房地产开发企业在投资决策前没有重视可行性研究，或是可行性研究流于形式。目前我国的房地产市场出现了很多问题，这与房地产开发企业在投资决策前没有重视可行性研究有关[2]。

房地产项目可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要环节，也是房地产开发项目投资决策，申请银行贷款，投资方与各有关外协单位洽谈合同的重要依据。通过对开发项目的全面分析、论证和评估，从而保证它在技术上可行、经济上合理、风险上可控、节能和环保效果明显、社会效益显著[3]。在房地产开发过程中加强可行性研究的科学性与合理性，可以减少投资决策的盲目性，提高房地产企业的经济效益和促进城市土地的合理使用，从而使房地产市场健康发展和不断完善[4]。

随着我国社会主义市场经济的逐步完善，全面建设小康社会目标的逐步深化，房地产业在宏观范围内己走出了近20年的酝酿和探索阶段，迅速发展成为国民经济的重要产业，并拉动相关配套产业形成了一个支撑宏观经济快速发展的重要产业群体，成为国民经济基础性、先导性和支柱性产业。

我国从1999年以来，房地产开发投资持续高速增长，仅2003年一年，房地产开发投资额突破1万亿元大关，增速达到了29.7%。房地产开发投资占固定资产投资的比例过高，2003年高达23.7%，比国际通常水平10%}15%高出近10个百分点。有些大城市尤其高，如上海市为40.7%，北京市为60.5%。另外房地产开发投资增速远高于GDP增速。近三年来房地产开发投资规模平均以25.6%的高速增长，为GDP平均增速的3倍左右;房地产投资占GDP的比重也在逐年递增，2003年高达8.7，年均增长约1个百分点，明显高出国际一般水平的5%左右。

房地产投资的增长推动了我国房地产企业的快速发展。由国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的中国房地产TOP 10研究组发布《2006中国房地产百强研究报告》称，我国房地业集中度进一步加强。百强企业中房地产企业OS年实现销售额2384.07亿元，占全国市场份额的18.06%，这一比例在2004年为13.49%，而在2003年为8.43 %。报告显示，房地产百强企业2003 }-2005年连续3年的平均销售额增长率为61.4%，年均主营业务收入增长率为49.35%，年均净利润增长率为0%。房地产百强企业2004-2006年年均总资产收益率、净资产收益率、销售利润率分别为7.83%,  18.68%,  17.4%。

 房地产业对国民经济和企业发展的推动是不可否认的，但是，房地产业在我国的迅猛发展曾几度导致房地产投资过热。地产价格泡沫、房屋空置泡沫和房地产投资泡沫，这三种房地产泡沫形式均己口益凸显。面对这种严重过剩的局面，国家采取了强制措施，对房地产投资进行了严格的调控、整理和采取宏观调控措施，抵制由于房地产投资开发过猛过热造成的基建规模过大、投资结构不合理、房地产价格猛涨、商品房积压、土地抛荒等诸多问题。2005年5月，国务院出台了房地产调控的“新八条”措施，自调控政策出台半年之后，全国房价涨幅回落的迹象非常明显，房地产行业也因此受到了较大的冲击。

 综上所述，由于房地产业发展过快，投资过热，致使大量商品房空置，资金严重积压，同时也极易造成经济虚假增长，形成房地产泡沫，给国民经济带来不可估量的风险。与此同时，地产过剩造成的经济、政策环境变化也在一定程度上使房地产业发展受到了限制，自然也直接影响了房地产企业的良性发展。由此可见，房地产开发投资总会伴随着风险与收益[5]。因此，为了保证房地产的持续稳定发展，为了保证国民经济的稳定增长，为了保证国民生活消费的需要，作为房地产开发企业，应该完善对房地产开发前期的可行性研究及投资

风险的管理，采取相应的措施指导房地产的理性投资，旨在更好地促进资源的有效配置，促进产业的持续健康发展。