论物业管理费收取权的法律保障(二)

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第一，业主经济能力有限，部分小区为回迁户，许多业主无固定的收入或孤寡老人等，造成无力缴纳物业管理费。 　第二，业主以拒缴物业管理费为手段，要求物业管理者提高服务质量。业主入住前后，发现多项服务质量没有达到业主要求，并以此为条件，督促物业公司提高服务质量。
第三，开发商没有依照房屋买卖合同提供相应的配套设施，业主将之归咎于物业管理者。业主入住后，发现当初开发商承诺提供的诸如小区绿化、会所、幼儿园等设施未按入住交付时间交付使用，也是引起业主拒交物业费的诱因之一。
在现行房地产开发实务中，开发商与物业管理者之间的关系往往有以下两种：第一，开发商与物业管理者之间是母子公司关系；第二，开发商出售房屋并将小区移交给物业管理者后，随即解散。基于开发商与物业管理者之间的关系，业主们通过拒缴物业管理费的方式来要求物业公司解决问题。 　在以上综述中，物业管理费收取权的运行现状比较复杂，总之，物业管理费的收缴率是一个多方面因素综合作用的结果。需要开发商在工程交付之前打下良好的基础，物业公司进入小区后，经过不断的努力并与业者相互沟通，相互理解，才能达到物业公司在小区内的正常运转。
三、物业管理费收取权保障的程序法机制
基于物业管理费难收取的原因，业主和物业公司在物业管理费收取权保障的程序法机制条件下，应当了解自身的义务和权力，才能使法律程序正常运作。
1、小区居民的权利和义务
（1）、权利作为小区的产权人或使用人，小区住户的权利是：享有委托管理合同所规定的各项物业管理服务，并有权提出自己的意见和建议；参加产权人大会，享有选举权，并拥有对管理委员会委员的增减和撤换的表决权；有权监督物业管理公司的各项服务。
（2）、义务小区住户应尽的义务是：按时、按规定交纳物业管理费；按照产权人大会制定的各项物业管理制度，对物业管理各项服务提出的要求积极加以配合；积极参加产权人大会，并针对小区物业管理提出自己的意见和建议。
2、物业管理公司的权利和义务
（1）、权利物业管理公司的权利在于：
按照有关规定正常进行小区的各项管理工作，并有权要求小区住户加以配合。在服务达到与物业管理委员会约定的标准时，有按照规定收费的权利。有权按照有关规定，对小区住户违反制度的行为进行罚款等处罚。
（2）、义务物业管理公司接受小区住户委托，并收取适当的管理和服务费用，就必须要尽到提高小区居民居住质量的义务。主要包括：尽力大大派委托管理合同中双方约定的服务标准，并按照合同约定来收费。对于居民提出的要求，要在各项制度许可范围内认真满足。遵守物业管理委员会的各项有关决议，小区管理制度和政府的有关规定。按照规定，定期向物业管理委员会报送收支帐目，接受物业管理委员会的检查。
近几年来，我国物业服务纠纷案件比过去有所增加，究其原因，不仅仅在于物业服务纠纷案件类型多样、所涉及的法律关系复杂、案件带有群体性特征导致处理难度较大；在这样的背景下，最高人民法院于2009年5月出台了《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》对《物权法》以及《物业管理条例》中有关物业服务问题进行了司法解释，力求为审判实践提供明确具体和统一的裁判标准。在物业管理费收取权保障的程序法机制的条件下，保证物业管理费的正常收取是当务之急。
结束语：
物业管理费是小区正常运转的基本保障，对于业主来说不交物业费也侵害了正常交费业主的权益。对物业公司不作为不满意可以通过正常渠道反应解决，比如通过业主委员会投票更换物业公司、收集物业公司不做为的证据法律诉讼等等。简单粗暴的不交物业费的行为必然招来简单粗暴的结果，根本解决不了任何问题。物业公司举证业主不交物业费很简单，叫法院来强制执行也很简单，业主还要多承担诉讼和执行的相关费用。而业主举证物业公司不作为很麻烦，因为物业公司作不作为的标准没法界定，而且有些事情不在物业公司服务范围之内。现在法律上是谁主张谁举证，业主能拿到什么证据，这个证据能说明什么都要反复推敲。而且业主委员会一样不会支持不缴纳的行为。正常交费的业主也会认为物业服务不好和有些业主不缴纳有关。所以按时缴纳物业费，通过合理的方式表达诉求是正确的选择。
物业费无法正常收取，对物业公司来说，在做好日常的物业服务之外，物业服务还应扩大服务类型，与业主在服务合同中对安全保障义务加以约定，物业服务企业也应为此配有专门的保安人员、建立相关安保机制、安装必要的电子监控系统、对区域边境的围护设施加以完善，物业服务区域内的安全保障工作是物业服务企业实施日常管理的一项重要内容。在我国法律制度完善的前提下，相信物业管理费收取权的法律保障的问题，会随着时间的变化逐步完善。
参考文献

1、现代商贸工业》 2008年04期论物业管理费收取权的法律保障郭颖华
2、物业服务合同履行的相关法律问题研究：姚辉，中国人民大学法学院教授。：2011-08-08 北大法律信息网
3、《中国建设信息》2000年07期谈心物业管理公司物业管理和小区居民的权利与义务
4、论物业管理公司安全保障义务西南政法大学张建生

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