论物业管理费收取权的法律保障(一)

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论物业管理费收取权的法律保障

【摘要】：根据我国《物业管理条例》及物业管理合同的相关约定，住宅、楼宇等业主应当向本住宅、楼宇物业管理者按时缴纳物业管理费，以维护物业管理经营者工作的正常运转。物业管理者物业管理费收取权的运行现状在很多住宅、楼宇都遭遇物业管理费无法正常收取的尴尬境地，如何协调物业与业主之间的关系，一方面需要国家法律的介入，同时需要业主的大力配合，双方面的供需，方可保证物业管理费收取权的顺利实施。本文以个人角度，浅表的谈下自己的观点。希望得到指导老师指正。

【关键词】：物业管理费收取权的正常实施；
物业管理费收取权的法律保障机制；
业主及物业的权利与义务

目录
一、物业管理费收取权保障的实体法机制二、物业管理费收取权的运行现状
三、物业管理费收取权保障的程序法机制

一、物业管理费收取权保障的实体法机制
物业公司作为一个小区各项管理的实施者，就决定了其在为小区提供服务的同时以获取合理利润为目的，即正常地按时收取业主的物业管理费用，而对于一个依赖物业管理费为唯一支柱收入的物业公司来讲，物业管理费的收缴率将在很大程度上决定了物业公司的生存和发展。所以物业管理费收取权的法律保障在很大程度上决定了物业公司是否能够生存的根本，而业主亦通过物业公司的各项专业化服务，达到小区宜居的效果，协调好相互之间的关系，才能达到共赢的效果。
目前经过多方论证较为科学的物业管理是实现社会化、专业化、市场化、服务经营型的物业管理模式，实行政府主管部门行业管理，业主自治与物业管理公司专业服务相结合的管理体制，收支平衡，略有结余就是管理公司所从事的管理活动是微利行业，但是物业管理费在定价、批准、执行过程中，势必会遇到物业管理公司与业主在利益上的矛盾和冲突。因此需要政府主管部门行业管理，协调两者之间的利益。所以说物业管理费收取权是物业公司生存的保障。
但是就大多数物业公司来讲，物业费难收取是一个存在的事实，当开发商公司违反房屋销售合同的约定时，业主无法找到承担责任的主体，势必造成业主迁怒于物业管理公司而拒绝缴费，我国现行法律对开发商解散项目公司没有任何限制性规定，因此应当立法设置房地产项目公司的市场退出规则，严格限制项目公司的解散。使业主维权艰难，造成物业费难收取的诱因之一。在本文二中，将试论述物业管理费收取权的运行现状。
二、物业管理费收取权的运行现状
物业管理费的收取是一项综合性服务性收费，全面提高物业管理公司的服务水平是保证物业管理费正常收缴率的前提，从而需要提高物业公司的服务水平和提高自身的工作能力。
影响一个项目物业管理费收缴率的几个主要因素：
(1)开发商在建设时期项目的整体建设水平，主要包括本体房屋质量和附属建设承诺等。
(2)物业公司的整体服务管理水平；包括各类服务项目的实施等。
(3)客户的综合素质；小区业主来自各行各业四面八方，整体素质良莠不齐，对待不同业主需要采取不同的工作方式。
(4)物业公司与客户之间的关系；是服务与被服务之间的关系，前者努力不一定达到后者的认同，后者的要求不一定能够尽快解决，是两者之间存在的矛盾所在。
提高物业管理者的综合素质，包括以下几个方面：
(1)组建一支强有力的物业管理团队。　　
(2)建立公开透明的财务制度。　　
(3)建立良好的客户关系：建立健全客户与物业公司的沟通渠道，并使之保持通畅。及时了解客户的需求。　　
(4)全面提高客户的综合满意度：仅仅完成基本服务是远远不够的，还必须在外延服务上下工夫。
(5)重大问题提请客户参与，尊重客户的意见和建议。　　
(6)充分利用收费过程中暴露出的问题，来检验所提供的物业服务质量。　　　　
关于物业管理费难收取的问题，即物业管理者收不到物业管理费的原因是多样的

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