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浅析我国的房地产市场调控政策和效果(二)
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在原有政策放松的推动下,房价空前高涨,调控政策再度收紧,包括十一条、十条、八条、五条,包括抑制房价过快上涨的管理政策、加强土地调控的土地政策和增加普通住房用地的有效供给,住房供给政策要注意保障性住房的建设,重点城市要注意住房供给政策。住房需求政策有限,营业税免税期为2至5年,并实行差别信贷财政政策。
(五)2014年-2016年房地产调控政策放松阶段及效果
随着我国经济进入新的正常状态,在“稳增长”、“去库存”的需求下,房地产调控政策再次转向刺激住房消费,主要体现在2014年的930、2015年的330、930新房地产贷款政策中,包括化解房地产库存的管理政策、2015年的需求政策、2015年的需求政策等。取消大多数城市的限购和营业税的免税期。从五年到二年,契税减免的税收政策、多次准降息的财政政策、利率折让20%(公积金20%)等。
经过信贷、财政、税收等一系列优惠政策,经济增长的趋势没有逆转。GDP季度增长率从2013年第四季度的7.7%下降到2016年第三季度的6.7%。地方财政收入增长率进一步下降。但房地产清仓任务进展顺利,待售面积增速继续下降,待售面积也逐步呈现下降趋势。但在强劲的住房需求刺激下,投资投机需求复苏,房价继续上涨,2016年房价增速升至10%以上,加大了房地产泡沫的风险[[[] 李兰.我国房地产经济的宏观调控探析[J].中国市场,2017(20).]]。
(六)2017年至今房地产调控政策收紧阶段及效果
2017年,随着我国经济的稳定和大中型城市房价的飞涨,金融风险凸显,房地产调控政策再次从紧向紧。主要因素是抑制资产价格泡沫,防范金融风险,实施城市政策导致的库存管理政策,根据住房消化周期的土地供应政策,以及热点城市重新启动住房需求政策限制;热点城市。启动限售限价的住房供应政策,提高利率,提高首付,限制贷款,控制融资等。
这一轮调控取得了一定成效,房价增长得到了有效抑制,主要是因为调控手段的运用更加成熟,调控手段更加丰富,并充分发挥了预期的宏观调控作用,而从供给、保障和租赁市场建设和其他方面,促进房地产市场的长期发展[[[] 刘冰洋,王金荣.房地产调控政策的连带效应分析[J].中国市场,2017(28).]]。
二、房地产市场调控政策效果分析
(一)货币金融政策效果显著
房地产短期看金融,首付比例和贷款优惠利率直接决定房地产购买意愿和购买力。货币超发,资产配置需求强烈,叠加首付比例和贷款利率降低,购买力提升,房地产需求迅速释放。
首期付款率和贷款利率直接决定了房地产的购买力。贷款规模代表了抵押贷款购买的有效性,而资金成本直接影响到居民借钱买房的意愿。近20年来,货币发行严重过剩,追加首付比例和贷款利率下降,购买意愿和购买力提高,房地产需求迅速释放。近20年的实践充分证明,只有资本规模和成本是影响房地产需求(自营需求和投资需求)的主导因素。
货币宽松一般会刺激房价回升,时滞3个月以上,货币紧缩传导至房价的时间因城市而异,在3-12个月之间。货币宽松对刺激房地产具有立竿见影的效果。根据历年经验,当房价出现实质下跌时,调控会松绑,进行货币层面上的刺激可以在较短时间内刺激需求,使房市回暖。货币紧缩并不能对抑制房价过快上涨起到决定性的作用。如果总需求旺盛,货币紧缩也难以改变上涨趋势,但如果总需求低迷,紧缩会对房价下滑起到助推作用。
(二)土地政策在不同城市有差异
我国一、二、三、四线城市的房地产市场存在较大差异。住宅用地年均增长率表现为“小城市>中等城市>大城市>特大城市和特大城市”的特征。从学校学生人数看常住人口的变化,可以看出一、二线城市人口增长迅速,三、四线城市人口增长缓慢甚至流失,土地供应减少,人口流入增加,势必会引起人口的增长。房屋价格。
中国一线城市短期内可用于开发的土地严重不足,是造成一线城市房价上涨预期的主要原因。同时地方政府严重依赖土地财政,有意压低土地供给以期卖出高价,土地成本的高企导致开发商不得不以更高的价格出售楼盘。同时,部分三四线城市由于经济不景气,财政压力拼命供地,加大去库存的压力。有些开发商从政府手中拍到土地后不积极开发,而是等待土地升值后转手卖掉,甚至有些开发商在楼盘建好后捂盘惜售使有效的土地供给没有及时转化成有效的房屋供给。
(三)财税政策对房地产市场交易量有影响
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