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浅析我国的房地产市场调控政策和效果(三)
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税收政策直接影响房地产交易量,营业税、个人所得税、契税的优惠、减免,对增加房地产供应有直接影响。土地增值税的征收和计算也直接影响开发商的推盘节奏。例如,营业税的降低将增加住房供给,土地增值税的调整将影响开发商的开放节奏。实际上,税收政策不能抑制房价上涨,但对交易量的影响较大。
2005年以来,房地产交易环节的税费作为一个调控政策,最初是为了抑制投机投资性需求,2008年后也作为一种鼓励住房消费的政策。从效果来看,税收政策并不能抑制房价上涨,但是对交易量影响较大。增加交易税会传导到房价,会对交易量有负面影响。
(四)行政干预政策短期有效,但不解决根本问题
短期限购政策对房地产成交量有显著影响,但同时也造成了稀缺的印象,造成购房者恐慌。一旦取消限购政策,购房者将逐步提高购房杠杆率,房价将迅速上涨。因此,限制购买等行政措施并没有解决根本问题。
三、房地产市场长效机制建设展望
笔者认为以房价为直接目标的调控无法获得较好的成效,根本原因是住房制度存在的缺陷。进一步分析,1998年房改以来,因我国住房制度存在的缺陷而导致的住房供应结构失调问题,是导致城镇住房状况恶化的根本原因,这也就从本质上决定了以房价为直接目标的调控无法获得较好的成效。即使我国在2010年以来,采取了限贷、限购、限价等行政性较强的措施,短期内也获得了一定的调控绩效,但房价依然快速上涨。在这一背景下调控陷入困境,A}R待提出房地产调控新思路,必须坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,政策工具长短结合,长效机制稳定购房预期、行政控制稳定短期价格,形成“长枪短炮”结合的平衡政策火力,才能走出十年来房地产调控“越调房价越高”的泥潭。
(一)加强短期监管
1.加大市场监测监管力度。发挥房地产市场信息系统平台作用,加强房地产市场日常监测和跟踪分析,实行分片区实时监测和部门间信息共享制度,及时掌握房地产市场行情,准确预测预警房价走势,为房价调控分类施策提供数据支撑。加强房地产开发项目质量、安全、环境配套及销售行为的监管力度,进一步规范房地产开发经营行为,严厉打击囤积房源、捂盘借售、炒卖房号、哄抬房价等行为。定期对房地产开发企业及房地产经纪机构的违法违规行为予以公开曝光,并纳入企业信用档案,打造公开透明的房地产消费市场。
2.稳定房地产市场消费预期。及时公布国家和省、市的房地产调控政策,加大市场监测频率,密切关注房地产市场走向,加强房地产信息公开,发布土地供应年度计划和土地成交情况,公布房地产市场交易数据,及时准确地向社会传递房地产市场行情,稳定房地产市场消费预期。统筹管理各类媒体宣传报道,坚持正面引导舆论,客观报道房地产市场形势,引导理性消费,杜绝炒作以及虚假、片面信息误导消费预期。对于发布虚假信、造谣滋事的,要严肃追究其法律责任。
(二)分类调控,告别一刀切
李克强总理在第十二届全国人民代表大会第二次会议上的政府工作报告涉及房地产行业的多个方面。本文对我国房地产开发进行了详细的分析,提出了以“分类调控,一刀切”为核心的解决房地产市场问题的若干调控政策。根据市场热,住房供求矛盾集中的城市(北京、上海、广州、深圳)将继续严格执行购房限制和差别信贷政策,加强中小公寓市场供应;高库存城市(C中央和西部地区、长三角和珠三角地区),政府应适当放宽购房限制,实施鼓励购房的政策。控制土地供应结构和供应结构。在如何实施分类调控政策方面,政府明确表示,如果可以在局部进行调整,就不应该进行全面调整;如果可以通过经济手段进行调整,就不应该使用行政手段;如果可以通过城市政府进行调整,就不应该用中央政府来代替。
(三)完善土地制度,一级市场引入竞争机制
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