对未来5年舟山市商品住宅浅析(二)

研究背景及意义

研究背景

房地产业的发展事关每个人的切身利益，是波及到人类的生存与发展，社会

文明进步的重大问题，是保持和维护社会稳定的重要条件，其主要目标都是解决居住问题。西方各国政府都把解决居住问题放在十分重要的战略地位，加之房地产业对经济发展的巨大拉动作用，一般将房地产业列为国民经济发展的支柱产业。世界上许多发达国家的实践也证明了房地产业在国民经济中的重要地位。据联合国统计，世界各国以房地产业形式形成的固定资产占同期形成的固定资产总值的50%以上。从积累财富看，1997 年英国的房地产价值占该国财的 73.2%，房地产价值占全国固定资产总值的 2/3。从美国战后经济的发展历程来看，房地产业与建筑业相结合为其高速发展提供了强大的物质保证，房地产业与建筑业一起成为美国的四大经济支柱之一，其增加值约占美国国民生产总的 15%以上，房地产业影响到美国 10%以上的经济活动。房地产业的繁荣兴旺给美国居民带来了巨大财富，目前约 2/3 的美国家庭拥有自己的住房。美国从克林顿总统上台以后，连续100 多个月经济景气、社会稳定，除了发展高科技的因素以外，房地产业是最重要的拉动因素。香港地区 1997 年房地产业增加值占 GDP 的 25%，与金融、贸易、航运、旅游业共同列为香港的支柱产业。

 近年来，我国房地产业强势运行，房地产市场持续景气。《国务院关于促进房

地产市场持续健康发展的通知》（简称 18 号文件）明确指出，房地产业已国

民经济支柱产业。房地产业的发展，促进了我国国民经济增长，带动了相关业

发展，缓解了就业压力。但由于我国房地产市场还不成熟，市场监管体制还不完善，在我国房地产业强势运行的同时局部地区房地产市场出现了投资过热的现象，也出现了一些投资者借机投机房地产炒作房价的行为，为我国房地产市场的健康运行留下了隐患。为此，中央政府出台了一系列政策对房地产市场进行宏观调控。继 2003 年的“政策年”，2004 年国家又相继出台了一系列政策以抑制过热的房地产投资，规范房地产市场，稳定房地产价格，促进房地产市场的健康发展。这些政策集中在土地和信贷两方面，不仅控制房地产市场的供给一方，保证正常的开发速度和市场供应量，冷却局部的投资过热，也调节房地产市场的需求一方，鼓励购买房产用以自住、改善居住条件的正常购房行为打击炒作房价的行为。另外，还有一些其它政策涉及经济适用房、廉租房、物业管理方面，它们优化了房地产市场的供应结构，规范了市场秩序。天津房地产市场近十年一直保持稳定发展态势。特别是在 2003 年，由于受到市政府进行的大规模拆迁影响，市民对房地产的刚性需求被大量释放，与此同时房地产投资额也有了一个飞跃，供需双方的增长促成了天津房地产市场新一轮的起飞。进入 2004 年，外地房地产开发商看好天津房地产市场，纷纷大手笔介入。新加坡仁恒、北京万通、富力集团、和记黄埔、中新集团、上海广洋、上海陆家嘴、上海爱家不惜巨资在天津买地开发项目，将天津的房地产投资额推向了高峰。虽然舟山商品房市场的需求方多数是买房来自用的普通居民，买房作投资的占很少一部分，但由于商品房供给市场结构不合理，高档房屋的供应量超出了需求量，而普通百姓需要的普通商品房供应量不足，两种因素的合力一定程度上造成了房价的快速攀升。随着国家宏观调控措施的出台，天津市政府相关机构也出台了相应的稳定房地产市场的政策。在宏观调控措施的影响下，2005 年天津房地产市场需求量增长率较 2004 年出现滑落，市场进入稳定发展阶段。

研究意义

经过几年的发展积累，舟山的房地产市场在 2006 年进入了发展的关键时期。在这个关键时期如何保证天津房地产市场在 2004、2005 年快速发展的基础上，继续平稳、健康地长是社会各方包括政府、开发商、以及广大购房者共同关心的问题。不可否认，天津房地市场在发展过程中存在着供应结构不合理，商品房价格上涨过快等不稳定因素，由此引发了人们对舟山房地产市场是否存在过热现象、有没有泡沫的激烈讨论。因此有必要在这个关键的时期通过详细地梳理天房地产市场近些年的发展情况来客观认识天津市房地产市场的发展与宏观经济的互动关系，找出引起市场发展不稳定因素的根源，正确评估天津房地产市场的健康状况，充分预测天津房地产市场的未来走势，从而为社会各界与房地产相关政府部门、企事业单位和个人做出正确的决策提供可靠的依据，这对于保持舟山房地产业持续健康发展，舟山国民经济持续快速发展都具有重要的理论意义和现实意义。

国内外研究现状

国外研究现状

国外一些发达国家的房地产业起步很早，现在已经进入了成熟发展的阶段。学界对房地市场的研究大多集中在分析房地产业的发展与国民经济的关系上。1995 年美国著名学者 M.Ball 和 T.Morrison 通过对许多国家住宅投资总量的研究，详细地分析总结了住宅建设发展与各国经济增长的内在关系，得出结论：按照一般规律，住宅建设投资与人均 GDP 存在着内在关系，人均 GDP 在 500 美元以下时，住宅建设投资占 GDP 的比例在 2%以下均 GDP 达到 2500 美元时，这一比例为 3～5%；人均 GDP 达到或者超过 5000 美元时，这一比例达到最高值 6～7%。此后，住宅建设随着人均 GDP 的增加，绝对值增加，但占 GDP 

的比例呈下降趋势[1]。日本在 1997 年底由总务厅运用投入产出分析方法对日本住宅建设变化和国家经济增长的作用进行了研究，研究表明住宅建设是国民经济增长的重要拉动因

素[2]。英国学者 William.C 和 Denise 经过对英国、美国、法国和日本等 17 个国家不同经济发展阶段房地产业增加值和国民经济增长速度的比较研究，得出经济发达国家房地产业与经济增长之间的比例关系，他们认为房地产业增长速度与国民经济增长速度应保持 

1.4:1 或者 l:0.7 的固定比率，这样可以保持经济增长的平稳发展[3]

2.2.2国内研究现状

近年来，许多国内的专家、学者对我国的房地产业发展问题进行了研究，从理论和实践上对房地产业对国民经济的带动作用进行了一定程度的分析和论述。 施建刚、漱田新等人通过对房地产业投资额和住宅销售量年增长率与宏观经济变动趋势进行比较分析，得出结论：房地产业与社会经济发展具有互动性，房地产供给的增长将带动众多相关行业的发展，而房地产有效需求的提高将极大地刺激社会消费，使得房地产业成为国民经济的重要组成部分[4]。谭刚通过对深圳市房地产周期与国民经济周期的比较研究，得出在市场经济条件下，房地产业周期波动与国民经济周期波动具有高度相似性，房地产业波动领先于国民经济周期波动，同时指出，房地产业投资是影响房地产业周期波动的主要因素，而房地产投资受政策、环境等因素的影响较大，具有高度敏感性，因此房地产周期波动的稳定性较差[5]

。沈悦、刘洪玉通过 Granger 因果检验，分析当前中国房地产开发投资和国内生产总值 GDP 

之间的 Granger 因果关系，通过广义脉冲响应分析和方差分解分析，研究当前中国房地产开发投资和 GDP 相互之间的脉冲响应特性[6]。刘伦武从投资和经济增长的基本理论出发，在定性分析基础设施投资对经济增长的推动和制约作用基础上，运用计量经济模型定量分析基础设施投资对经济增长作用大小，并且通过对基础设施建设投资的制度安排及投资政策进一步研究，探讨加快基础设施投资，促进经济增长的制度安排，并提出了一定的投资政策建议[7]。周艳在《上海房地产市场发展状况与宏观经济的相关性研究》的论文中研究了上海房地产开发总量和宏观经济的相关性、上海房地产价格和经济发展水平的相关性、

上海房地产价格和居民收入水平的相关性，得出了上海房地产开发状况和经济发展水平高度正相关的结论[8]。陈水祥在《中国房地产业与经济增长关系的计量分析》论文中选取代表房地产业发展的全国房地产投资额和代表经济增长水平的 GDP 值两个因素进行分析，分析了两个因素是否有相关关系，存在什么样的相关关系，并且利用全国性数据进行回归分析，得出房地产业的发展对经济增长有着巨大的贡献，而经济增长对房地产业发展的贡献相对较小的结论[9] 有关市场预测方面的文献中，通常的文献都是采用定性方法——即参考影响预测目标的经济、政策等方面的因素得出未来走势和定量方法——即利用计量经

济学模型，采用时间序列分析方法进行预测。随着数学、统计学与经济学交叉研究的深入，更多的数学方法被用到经济学的预测模型上。石庆喜、华杰提出了一种利用神经网络 BP 

算法模型于发现和预测商业市场价格变化趋势的模型并选择重庆房地产市场为实验研究对象，给出了用所述方法进行房地产价格预测的实验结果[10]。杨志辉、颜七笙运用模糊集理论，探讨模糊评判模型在房地产销售预测领域中的应用，建立了关于房地产销售预测一种改进模型，通过实例说明了其有效性和实用性[11].

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影响房地产的因素　

房地产价格

房地产价格的概念

房地产价格是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西，它通常用货币来表示，但不一定用货币的形式来偿付。 房地产价格是公平地获得他人的房地产所必须付出的代价，在现今社会它通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。 房地产价格一般包括以下部分：商品房地产的生产成本、商品房地产的流通费用和商品房地产的利润和税金。

3.1.2房地产价格的种类

房地产价格种类繁多，不同的价格所起到的作用不尽相同，评估的原则、依据和考虑的因素也不尽相同。从价值角度考虑可以分为: (l)市场价格，指房地产交易双方的实际成交价格； (2)理论价格 。理论价格是指房地产的公开市场价值，其含义是预计一宗物业在竞争性的公开市场上于某个时点能够成交的合理价格；(3)评价价格，从市场价格、公开市场价值的内涵中我们不难看出，房地产估价实质上不是评估房地产的价格，而是评估房地产的价值。因此，房地产价格严格说来是房地产价值的评估。

影响房地产的因素

首先，是中国经济持续快速的增长。

中国经济这几十年时间快速持续地增长是全世界经济发展史上从来没有过的事情，从来没有任何一个经济体以如此高的速度持续增长20多年，经济的增长形成了房地产市场持续强劲的需求。这是构成房价上涨的主要原因。这也是最基本的原因，2007年这一点并没有变化，中国与过去几年一样，仍然保持政治稳定，经济快速发展，没有受到国际恐怖主义威胁，是最安全的国家。在这样的环境和氛围中，大家都在想的是安居乐业，大家的注意力和重点放在购房上。

3.2.2城市发展战略、城市规划及土地利用规划

城市发展战略、城市规划、土地利用规划对房地产价格都有很大影响，特别是城市规划对用途、建筑高度、容积率等的规定。就规定用途来看，不同用途对土地条件的要求不同;反过来，在土地条件一定的情况下，规定用途对土地价格有着很大的影响，具体表现在两个方面:①就某一块土地而言，它会降低地价;②从总体上看，由于有利于土地的健康协调利用，因此有提高地价的作用。 

影响房价供给方面的主要因素为土地价格指数。说明土地价格上涨是房价上涨最直接的原因。这是容易理解的，也是和日常的实际情况吻合的。房价上涨在于土地供应趋紧引发的土地价格上涨。而“土地财政”加剧了土地价格上涨,在现有的土地“招、拍、挂”、财税等政策制度下,地方政府是最大受益者,通过卖地可以获得巨额利益,客观上刺激卖地冲动。在2010年严厉的房地产调控背景下,国内主要城市房价依然能“不跌反涨”,主要原因之一是地价仍然在涨,各地频频出现新“地王”就是证明。此外,由于存量房地产的高价格使当期取得土地的价格通过竞价的方式快速上涨,并延续高房价-高地价-更高房价的循环。

3.2.3人民币升值的压力，最终导致人民币资产的重新估值。

在全世界任何地方，无论是美洲还是欧洲；也无论是发达的西欧国家还是还比较贫穷的东欧国家；无论是在和平的城市，还是在战火纷飞的中东，每个地方我都亲眼看到许许多多勤劳的中国人的身影。在跟他们交谈时我感觉到，不管每个人的想法怎么样，但有一点几乎是大家的共识，那就是：人民币升值了，要把自己赚的辛苦钱用各种办法带回国或寄回国，换成人民币或购买人民币的资产来保证资产不贬值。这也是全国房价上涨的原因之一，与股票的上涨有同样的道理。

3.2.4调节价格

房地产价格政策抽象来看可以分为两类:一类是高价格政策;一类是低价格政策。所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或者有意通过某些措施来抬高房地产价格;低价格政策，一般是指政府采取种种措施来抑制房地产价格上涨。因此，高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下落。但值得注意的是，低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下;同理，高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。

3.2.5特殊政策