对未来5年舟山市商品住宅浅析(四)

本论文在工程管理论文栏目，由论文格式网整理,转载请注明来源www.lwgsw.com,更多论文,请点论文格式范文查看

影响房地产需求因素　

影响房地产需求因素：价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看，价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看，价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的影响房地产价格走向基本力量

1、利率和房地产消费信贷

通过政府在利率和信贷政策上的一系列措施可以看出政府意在抑制房价飞涨，但不希望房价大幅下跌，而要保持房价微涨，因此加息和调整的幅度不大，其造成的购房支出成本增加有限，因而对市场总体影响不大。

2、通货膨胀率的上升

由于不同物品的价格，对通货膨胀的发生将有完全不同的反应。对于可贸易品及国内产能充足的商品，主要是工业消费品，由于较大的供应弹性，价格将不会出现大的升幅。那么通胀压力将主要通过不可贸易品及资本品来释放。股市由于其存在的结构性难题尚未解决，不可能出现很大的升幅，那么唯一可预期的，就是房地产价格的上升了。各个国家的有关研究也表明房地产价格与通货膨胀是呈正相关的关系。

3、消费心理

中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，看似出于中国人的传统观念，实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。这一消费心理原来的表象就是居高不下的银行个人存款；这一心理在低利率时代又表现为对保值增值的资本性商品的偏爱，房地产也就成为人们消费的一个热点。而对通货膨胀的恐惧也加深了这一消费心理。

4、城镇居民储蓄存款

城镇居民储蓄存款与房地产市场需求呈正相关关系。如果一个城市的城镇居民储蓄存款的数量增长,那么购买住房的资金就会增加,从而会导致房地产市场需求量的增加;反之,需求量会减少。2011年城镇居民储蓄存款额度已有35万亿人民币，这是一个刺激点，有利于需求的增加。

影响房地产需求因素具体分析

基于舟山市房地产供需求关系影响下的商品房价格分析

微调放松的货币政策，提高了居民住房支付能力，在稳定经济增长、企业打折促销等多重因素共同影响下，居民房价上涨预期提高，购房意愿亦有所增加。央行2季度储户问卷调查显示，预期房价上涨的居民比例较上季提高2.8个百分点，未来3个月打算购房的居民比例较上季提高1.6个百分点。但是，房地产调控政策思路始终没有动摇，即严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，严控住房投资投机需求不放松。目前房价企稳的一二线城市中多数执行限购政策，不会出现住房需求爆发式增加。三四线城市受较低的住房需求增长影响，消化市场存货时间会相对较长。

从供给方面看，近两个月新建房屋交易量增加，房地产企业资金压力总体有所缓解。5月以来房地产企业本年新增资金来源增幅有所增加，新增的国内贷款、销售回款数额均逐月增加。根据建设周期推算，下半年市场供应量增长将低于上半年，市场新增存货压力减小，企业进一步降价的动力不足。

发展舟山房地产市场的对策建议　

这些分析结论为政府相关部门制定政策来维持天津市房地产市场与宏观经济共同繁荣、稳定发展提供了充足的理论依据。本节就以研究出来的结论作为根本出发点，提出自己对发展舟山市房地产市场的对策建议。

维持舟山房地产发展与国民经济的整体发展速度相协调

舟山市近几年的国民经济一直处于高速发展状态，尤其是 2005 年滨海新区纳入国家整体发展战略，京津冀都市圈开始崛起，这些都为舟山市未来几年的经济发展注入了“强心剂”由于 GDP 增速的加快会引发房地产开发投资的巨大增长，并且这种增长的波动性很强，随之可能带来的就是房地产市场“过热”、“虚热”、“泡沫”现象出现，一旦这种现象很明显，就会严重影响到房地产业的健康发展，危及到国民经济的稳定。因此房地产业的发展与国民经济的整体发展相协调的“度”的掌握就至关重要。市政府应首要建立完善的地产市场预警系统：在房地产市场的理论研究上建立完善的市场景气预警模型，以及时发现市场中的不稳定因素；在相关制度的建立上应建立和完善房地产市场信息披露制度，及时向社会公布供求信息，引导房地产开发企业理性投资，住房消费者理性消费，采取措施限制资金实力不强的开发企业新开发项目，防止投机、炒作和楼盘“烂尾”。另外，一旦发

现房地产市场中出现过热现象苗头，政府部门应及时利用货币、金融、政策工具进行有效的宏观调控，烫平市场中的不稳定因素，以保证房地产业与国民经济共同繁荣、稳定发展。

提高中低收入者收入水平，引进各种住房需求

由于提高家庭人均可支配收入可以带动商品房需求的增长，因此政府应千方百计扩大就业，加大调节收入分配力度，强化对分配结果的监管，在经济实力允许的前提下，尽可能提高最低生活保障和最低工资标准，促进消费的快速增长。政府还应从社会保障体系和各项政策措施上，让居民对自己未来的利益保障充满信心，以刺激市民用更多的资金进行合理的住房消费。另外，由于家庭人均可支配收入波动在短期内会引起对商品房需求量更加剧烈的波动，如果需求量中投机性需求所占的比例过高，会严重导致价格的虚增而形成泡沫，因此政府应制定相关的制度和措施来引导市民的积极的住房改善性需求，鼓励长期投资性需求，限制短期内的投机性需求。

发展舟山房地产市场的对策建议2

大力推进房地产金融产品创新，丰富金融产品种类

从理论上讲，银行机构贷款额发放量的增长为购房者及开发企业提供了更多

的信贷支持，应当引起商品房需求量的增长，但目前在天津市房地产市场没有出现这样的因果关系。房贷产品的形式单一，不能满足消费者要求是造成这种现象的很重要的一个原因。因此建议金融机构努力进行金融产品的创新，为住房消者提供更多的、适合不同消费者条件的房贷产品，以提高对商品房的需求。另外，政府部门和金融机构还应该努力推动房地产投资基金化、证券化的实现，以求在降低金融机构房地产贷款风险、促进房地产贷款的流动的同时让更多的市民拥有自己的证券化房地产资产，促进房地产市场的繁荣发展。

改善房地产供应结构，控制过度的刚性需求

由于舟山市地产市场近几年商品房价格的上涨很大程度上是由于政府的危旧

房屋改造和市政工程建设所引起的对住房的刚性需求的激增没有得到及时的供给满足而造成的，因此市政府在满足市政工程建设需要的同时尽量减少对居民住宅的拆迁是平抑房价激增的有效途径；另外政府部门还要加大力度引导房地产开发企业对房地产市场的合理有效供给，出台相应的制度和措施控制市场中高档房屋的过度供给，积极鼓励中低档商品房的建设。尤其是对满足中低收入家庭的经济适用房的建设应当重点管理：严格控制经济适用住房的总规模，限定住房面积和开发地域，做到按比例、有计划、有组织地开发经济适用住房。即要防止供不应求，又要防止供过于求，努力实现供求平衡；严格核算，确保经济适用住房开发低价位，销售低价位；严格按市政府规定定价，住房底价招标之前确定；严格审定程序，把经济适用住房的销售对象限定在中低收入的家庭，并优先向危房棚户区和市政府批准的城市建设重点工程拆迁居民出售；严格处罚导致销售对象错位的各种违规违法行为，严重者应追究刑事责任。政府引导开发企业的有效供给，还应该加快城郊和小城镇房地产开发，鼓励开发企业投资小城镇建设，并完善小区内部配套及周边的相应市政工程的配套，这一方面疏散了对城市中心地区土地供给的压力，另一方面有效降低了商品房的价格。除此之外，政府还应该积极推动房地产三级市场的发展，使之形成与二级市场的联动发展，为供应市场提供有力的补充。

未来5年趋势预测和分析　

宏观情况

纵观中国房地产发展的状况: 全国房地产市场行业发展情况分析。房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。

谋变革：房企面临变革压力，深度挖掘客户价值、整合多维资源应对市场调整

展望未来，房地产行业将加快市场化转型步伐，增长速度回归理性平稳。房企来自住宅开发业务的利润将持续受到挤压，需要根据自身业务特点和资源积累状况积极进行变革调整。对于大型品牌房企而言，其得益于早期的资产积累和市场地位，在未来市场中仍有较强的发展优势，可围绕广泛的客户基础深化业务、产品及服务的深层次挖掘，夯实长期稳定增长的基础。对于中等规模的企业来说，须更好的围绕住房消费市场日益多元化的需求，找准自身定位，通过技术化、专业化、精细化发展提升品牌影响力并铸就核心竞争力。

市场趋势

市场供求不平衡矛盾将继续存在。

近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。

房地产价格将保持上升趋势。

从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：

第一房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；

第二近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；

第三从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。

参考文献

[1] 张云、胡新志等：《中国房地产发展与金融导论》，中国金融出版社，2011

[2] 王崇举等：《小城镇产业优化决策分析与应用》，科学出版社，2011

[3] 李铃：《房地产开发与经营》，中国人民大学出版社，2006