电气工程
会计论文
金融论文
国际贸易
财务管理
人力资源
轻化工程
德语论文
工程管理
文化产业管理
信息计算科学
电气自动化
历史论文
机械设计
电子通信
英语论文
物流论文
电子商务
法律论文
工商管理
旅游管理
市场营销
电视制片管理
材料科学工程
汉语言文学
免费获取
制药工程
生物工程
包装工程
模具设计
测控专业
工业工程
教育管理
行政管理
应用物理
电子信息工程
服装设计工程
教育技术学
论文降重
通信工程
电子机电
印刷工程
土木工程
交通工程
食品科学
艺术设计
新闻专业
信息管理
给水排水工程
化学工程工艺
推广赚积分
付款方式
首页
|
毕业论文
|
论文格式
|
个人简历
|
工作总结
|
入党申请书
|
求职信
|
入团申请书
|
工作计划
|
免费论文
|
现成论文
|
论文同学网
|
全站搜索
搜索
高级搜索
当前位置:
论文格式网
->
毕业论文
->
工程管理论文
对未来5年舟山市商品住宅浅析(三)
本论文在
工程管理论文
栏目,由
论文格式
网整理,转载请注明来源
www.lwgsw.com
,更多论文,请点
论文格式范文
查看
最近一些部门的政策导致进入房地产行业的门槛在一步步提高。从2006年以来,一大部分中、小型房地产开发商因为资金紧张、进入门槛高了而一步步在萎缩,这些中小型房地产发展商在市场上的供应量越来越少,2007年更是如此,这并不利于房价的回落,这些市场上的中小公司才真正是市场上房屋降价的主力军,是推动房价走低的主要力量,他们没有品牌,也没有足够的资金实力,只能靠打价格战或用低于同行的价格在市场上倾销。而那些有品牌,有实力的开发商是不会轻易打价格战的。另一条政策就是清算从1994年1月1日以来的土地增值税,这也会使许多没有预提和预交土地增值税的中小型房地产公司和企业在未来几年时间慢慢消亡。这些实际上都会影响市场上房屋的供应量,因为生产的厂家都不存在了,产品就更加无法制造出来,没有房地产商,房子的供应量自然就会减少。
在一些地方建立经济特区,实行特殊的政策、特殊的体制、特殊的对外开放措施,往往会提高该地区的房地产价格。例如,深圳变为经济特区,海南岛成为海南省并享受特区政策;中央决定开发开放上海浦东,都曾使这些地方的房地产价格大幅度上涨。
金融政策对房地产的影响
我国房地产开发企业 绝大部分资金来源于银行贷款。这种对银行完全依赖的房地产业发展模式,一方面让房地产市场风险日益集中到商业银行,另一方面很容易通过银行信贷加以膨胀。当房地产泡沫越吹越大时,一国经济面临的系统性风险也就越来越大。在此形势之下,有必要用宏观经济调控来控制房地产业的泡沫成分。
税收政策对房地产的影响
不同的税种、税率及其征收环节,对房地产价格的影响是不同的。可将税收分为房地产开发环节的、房地产交易环节的和房地产保有环节的。另外,考察税收政策对房地产价格的影响,必须注意课税的转嫁问题。如果某种对房地产的课税可以通过某种途径部分或全部地转嫁出去,那么它对房地产价格的影响就小,甚至不起作用。 直接或间接地对保有房地产课税,实际上是减少了利用房地产的收益,因而会导致房地产价格低落;相反,降低甚至取消对保有房地产课税,会导致房地产价格上升。
3.2.6交通管制
某些房地产所处的位置看起来交通便利,但实际上并不便利,这可能是受到了交通管制的影响。对房地产价格有影响的交通管制,主要有严禁某类车辆通行,实行单行道、步行街等。交通管制对房地产价格的影响结果如何,要看这种管制的内容和房地产的使用性质。对于某些类型的房地产来讲,实行某种交通管制也许会降低该类房地产的价格,但是对于另一些类型的房地产来讲,实行这种交通管制则可能会提高该类房地产的价格。例如,在住宅区内的道路上禁止货车通行,可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感,因此会提高房地产价格。
3.3造成房价上涨的原因
3.3.1消费观念
从中国人的消费观念上来看,中国人过了许多年的苦日子,不愿意消费,更愿意投资。购买房子大多是为了投资,而不是消费。除了房地产和市盈率已经很高的股票市场,中国人没有其他投资的渠道,只能在房子和股票中选择,而在房子和股票中,更多的人还是先选择房子。父母为了让自己的儿女们未来有安全感,首先想到的是给他们准备一套房子,儿女们能有一套房子,成了成家立业的基础,有了房子,老人的心里就踏实了。反过来,儿女们对父母的孝顺也表现在房子上,儿女们也希望自己能有一套房子,把年迈的父母接到城里来,接到自己身边,方便照顾。房子牵挂多少心,房子对很多人的意义已经不只是居住,而是获得生活安全感的重要基础。
3.3.2房屋供应量
近几年房屋供应量的相对减少也是促使房价上涨的一个因素。从总量上,看房子的供应量在增加,但是比不上市场需求量的增加,比如北京就很有代表性,2006年房子成交面积2288万平方米,比2005年仅仅增长了3.2%,远远比不上销售额和销售均价两位数的增长。前几年,土地出让的减少和银行给房地产行业贷款资金的减少,是导致房屋供应量减少的两大因素。如北京2004年公开出让土地是546万平方米,是当年销售面积的五分之一;2005年公开出让土地433万平方米,也是当年销售面积的五分之一;2006年公开出让土地面积是824万平方米,是当年销售面积的36%。以上数字都是建筑面积,是可比的,并且这些出让土地大部分在三环之外。另外,市场上房屋的供应量是由土地的供应和资金的供应两者共同作用形成的。这几年,不断地增加二手房在流通环节的税收(现在二手房交易的税收已经高达成交额的10%),也进一步导致了二手房供应量的减少和房屋空置率的增加。
3.4房地产市场及其关联因素变动所造成的影响
3.4.1 对房地产开发商的影响
国家对宏观经济的调控很大程度上都是从银行开始,这对银行依赖很强的房地产业来说,无疑会有很大的影响。贷款利率的上升使房地产开发商面临极大的市场风险。一方面对投资者而言,贷款利率的上升使房地产投资的融资成本提高,这就相当于投资利润的下降。这样很可能导致投资者转移投资方向,或者减少其对房地产的投资。另一方那个面,利率的上升导致民众对房地产的购买力下降,使得房地产市场的有效需求下降,进而引发房地产价格的下跌,导致房地产开发商无法及时回笼资金,使其盈利减少。这样将会使房地产行业开始新一轮的结构改革和调整。
3.4.2 对购房者的影响
对一般购房者而言,他们购房的主要目的是为了改善居住条件的需求,经济的加息无疑会增加其还贷压力,促使某些消费者提前还贷或部分提前还贷。据新浪财经的一项调查显示,有七成左右的被调查者认为央行未来还将继续加息,而央行的连续加息,利率所提高的累积幅度让消费者的还贷成本增加了许多。对于一些买房投机者而言,持续加息容易导致其兑房价走势的预期,进而改变他们的资金投向。如果他们因为达不到自己的理想收益而退出房地产市场的话,会致使房地产大量的空置,从而引起市场供求关系的变化,导致房价的变动。
3.4.3 对房价的影响
房价在短期内受加息影响较小,但未来房价增长将趋于平缓。宏观金融政策本身的性质决定了其真正凸现于经济发展的成效上需要相当长的一段时间。加息对于购房者来说意味着购房支出的增加,这实际上是央行在削减对贷款购房者的支持力度,降低其购买力。而购买力的降低必然会减少对房地产需求,这种对需求的抑制作用将最终决定供给,从而控制过高的房价,产生积极的降温作用,房价回归理性。
不难看出,国家通过宏观的经济调控,尤其是通过对利率的调控,从很大程度上影响了整个房地产业。宏观经济周期波动和宏观调控政策影响着房地产市场的波动,而房地产市场的波动又影响这国民经济的波动,这三者是紧紧的相互影响的关系。国家不论是从存款准备金率方面还是从汇率方面对经济进行宏观的调控,都会对房地产市场带来积极与消极两方面的影响。
3.4.4 存款准备金率政策
根据经济学原理,上调法定存款准备金率会对货币供应总量产生乘数效应:当提高存款准备金率时,货币乘数减小,商业银行可运用的资金减少,贷款能力下降,货币流通量相应以一定比率减少。但是据商业银行的数据显示,个人住房贷款并未因房价上涨、加息等因素影响而大幅减少。另一方面,随着房地产企业的资金渠道目益多样化,对银行贷款需求的占比逐步减少,因此通过提高法定准备金率从而使银行减少贷款来间接调控房地产市场可能收效甚微。
(1)积极影响
上调存款准备金率是直接作用于商业银行的政策措施,对减少商业银行的流动性具有立竿见影的政策效果。从这个角度来看,提高存款准备金率 0.5%能够诱发商业银行加大前期房地产调控政策的执行力度,控制房地产开发和消费贷款的增长速度,进而加速和锁定近期以来各种调控政策的政策效率。
(2)消极影响
调整存款准备金率在理论上可以遏制投资过快,但同时也将带来一定的风险。张家鹏指出,就目前国际市场形势来分析,中国和印度的房地产市场属于快速的上升趋势,投资回报率较高,如果央行单方面的减少对房地产企业的贷款,就可能给国际上的一些投资家带来机会,这样欧美大量游资将会大量涌入中国,而房地产作为价值相对稳定的不动产,是投资中收益较大的产业,外资的流入会对楼市起到推波助澜的作用。
3.4.5 汇率调整
人民币的升值意味着我国的经济状况良好,能够创造较多的投资机会,并且有较高的收益。我国人民币汇率的变动将会影响国内金融市场上的资金流动,投资者的投资动机也会随着汇率的变动发生改变。而我国房地产业是一个资金密集型的产业,因此人民币汇率的变动将会我国地产业的发展产生多方面的影响。
(1)对房地产业发展资金的影响
汇率预期的变动将对一国的资本流入与流出产生重要影响。资本在国际间流动的原因有两个:一是获取利益;二是逃避风险。因而汇率的变动会影响资本的流动,特别是短期资本的流动。国外投资者会预期人民币持续升值,大量短期投机性资金将通过各种渠道涌入我国进入房地产业。
(2)对房价的影响
影响房地产价格的两个重要因素的供求与投机,而汇率的变动会对当地产业的供求与投机行为产生直接影响。目前由于人民币存在较强的升值预期.大量的海外热钱通过各种渠道进入国内并将其快速转化为人民币资产,按照资本逐利的本性,他们将推动我国房价的上涨,从而达到获利得目的。
(3)对房地产自身价值的影响
就房地产自身而言,地产的增值会导致房产的增值,房地产自身存在着时间价值。在当前.我国房地产业尤其是大规模开发的高端房产,其销售市场不仅仅是局限于国内还面向国际。因而当人民币汇率发生变化时,对那些高端房产的自身价值就会产生很大的影响,它们的自身价值会因为受到人民币汇率的浮动而发生变化,从而对拥有者会而产生额外的盈利。
首页
上一页
1
2
3
4
下一页
尾页
3
/4/4
上一篇
:
房地产开发全过程管理
下一篇
:
对绿色节能建筑施工技术的应用分析
Tags:
未来
5年
舟山
商品
住宅
浅析
【
收藏
】 【
返回顶部
】
会计论文
电子机电论文
金融论文
电气自动化论文
模具设计
化学工程与工艺
机械设计
电子通信论文
英语论文
行政管理论文
物流论文
电子商务论文
法律论文
国际贸易论文
财务管理论文
人力资源论文
市场营销论文
土木工程论文
工商管理论文
工程管理论文
汉语言文学论文
教育管理论文
测控专业论文
交通工程论文
旅游管理论文
新闻专业论文
艺术设计
教育技术学论文
应用物理学论文
轻化工程论文
德语专业论文
给水排水工程
服装设计与工程
食品生物技术
材料科学与工程
电视制片管理
工业工程论文
文化产业管理
包装工程论文
印刷工程论文
信息管理论文
制药工程论文
生物工程论文
电子信息工程
信息计算科学
电气工程论文
通信工程论文
水文与水资源工程
医疗保险实务
生物医学工程
动物医学毕业论文
书法专业毕业论文
计算机论文
物流专业毕业论文
营销专业毕业论文
人力资源毕业论文
工商管理毕业论文
汉语言文学毕业论文
法律专业毕业论文
历史学论文
其他专业论文
护理学毕业论文
数学教育
数学与应用数学
心理学专业
信息管理专业
现代教育技术
电子商务毕业论文
财务会计毕业论文
教育管理毕业论文
小学教育毕业论文
学前教育毕业论文