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房地产开发项目面临的风险及应对措施(二)
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查看 房地产开发项目面临的风险及应对措施
我国的房地产市场在经历了多年的发展,已经成为一个支柱型的产业,甚至成为国家经济发展过程中的一个命脉,因此如果处理不好,很有可能会形成非常严重的问题。也正是认识到了这个问题,国家通过颁布一系列的法律法规来保证房地产行业的发展,但从近年来房地产行业的发展形式看,这些政策所起到的效果非常有限,很多政策法规没有结合实际状况,形式感浓烈,缺乏一定的可执行力。在我国,相关经济的落实都是由上而下一步步落实的,在具体的政策执行过程中,由于缺乏统一的标准,就很容易出现矛盾,特别是房地产行业的复杂性和各个具体地域实际情况的不一致性,很容易导致这种矛盾的加剧。缺乏有效管理体制,所导致的另一个问题是,在地产交易的过程中,出现了很多潜规则,这些潜规则虽然没有形成明文规定,但却在暗箱操作的过程中给整体的地产发展过程中带来了非常大的阻碍力。
2.相关的房地产政策缺乏一定的目的性
房地产行业作为当下经济运行过程中的一个重要的经济产业,受经济大环境的变化,房地产经济在运行发展过程中也在不断的发生变化,可以说,房地产市场经济无时无刻都是在变化状态中的,但是受多种因素的影响,很多与房地产相关的政策在颁布的过程中并未结合当下的实际状况,也就丧失了本应该具有的执行力和约束力。
3.房地产经济发展过程中存在问题的解决策略
(1)加大政府与法规的管理力度。为了解决房地产经济在发展中出现的影响因素,实现房地产经济平衡发展就要加大政府在政策上的制约和法律法规的完善,形成一套完整的,科学的体系建设。
(2)加大消费者对房地产经济的认识。对于消费者在购买房屋的思想和行为上来说,为了使他们能正确认识到房产经济在发展中的需要,应加强他们对房地产经济的学习。
(3)合理的开发国家土地。我国的土地资源是人们生活和生产的主要地方,所以在土地利用上合理的开发,才能使人们实现最大的经济效益。我国在土地资源利用上是人多地少的现象,为了保障我国经济在社会中的有效发展,就要进行合理的有效开发。
三.房地产业项目开发遇到的风险
(一)房地产企业融资渠道
1.银行贷款
银行贷款是我国房地产企业融资的最主要渠道。一直以来,我国房地产企业的资金来源,主要是来自于国内商业银行贷款。银行信贷资金贯穿于房地产企业整个运营过程,无论是土地储备、房地产开发,还是其最终销售,几乎都离不开银行信贷资金的参与。其他资金基本为自筹资金。因此,无论是企业的先前贷款还是自筹资金,大部分基本都是来自于银行。
2.房地产信托
房地产信托融资具有一定的制度优势,目前,在宏观调控下被越来越多的房地产企业利用,信托发行日益增多。 房地产信托融资的三种模式:
(1.)贷款类资金信托:该模式类似于传统的银行贷款,但是,资金模式不同,资金类资金信托来源于发行信托计划。
(2.)股权信托:是指持有的房地产企业股份被溢价回购的一种股权投资模式,该模式既能使房地产企业实现融资目的,又能增强企业信用级别,在不提高资产负债的情况下能够使得房地产企业的资本金有所增加,整体资本结构被优化。
(3.)受益权转让信托:该财产信托模式以交易为基础,通过将房地产企业的财产收益权转移给社会上的投资大众,以实现融资目的。
3.债券融资
债券融资模式是房地产企业利用资本市场直接融资。相较于一般债券,其能够按期收回本金和利息,收益、流动性,以及安全性都较高。在我国,房地产企业债券融资尚处于发展阶段,不仅市场和发行程序还不健全和规范,而且发行规模较小,债券评级也缺乏一定的准确性。这些无疑会对房地产企业债券融资规模造成一定影响。
4.上市融资
无论任何企业,上市融资模式都是一种较为有效的融资渠道。对房地产企业而言,上市融资能够为其资金缺口带来很大弥补。其能帮助房地产企业降低项目融资成本和有效化解金融风险。只是目前我国的金融体系还存在着一定的不安全性,而且对房地产企业的上市审批程序较复杂和严格。
(二)住宅工程质量控制
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