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房地产企业的融资渠道分析(一)
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目录:
摘要 ………………………………………………………………2
一、我国房地产融资渠道现状 …………………………2
二、我国房地产企业融资渠道的主要方式 ……………2
(一)商业银行贷款 ………………………………………2
(二)预售资金 ……………………………………………3
(三)上市融资 ……………………………………………3
(四)房地产信托 …………………………………………4
三、我国房地产企业融资面临的困境 ……………………4
(一)房地产融资渠道有其局限性…………………………4
(二)经济体制及法律法规不完善…………………………5
(三)融资结构的不合理性…………………………………5
四、发展我国房地产融资渠道的一些对策和建议 ……5
(一)建立多层次融资体系…………………………………5
(二)完善经济体制及房地产金融法律法规………………5
(三)多元化开发房地产金融投资产品……………………5
五、结束语………………………………………………………6
六、参考文献……………………………………………………6
摘要:文章从我国房地产企业融资渠道现状出发,阐述了我国房地产企业融资的主要方式及其面临的困境,并提出了发展我国房地产融资渠道的对策和建议。
正文 :
一、我国房地产融资渠道现状
随着我国经济的迅猛发展,房地产行业成为关系到国计民生的支柱性行业,拉动了国家经济的发展。而正确地分析我国房地产行业的融资现状,立足于实践,在实践的基础上进行调控,成为我们关注的重大课题。随着经济发展的大背景,作为资金密集型产业,融资是房地产业生存和发展的关键,随着房地产价值逐渐的提高,房地产企业的资金在周转过程中必然存在资金投入集中性和来源分散性的矛盾、投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾。我国房地产企业融资渠道的几种主要方式如:商业银行贷款、上市融资、房地产信托等在我国经济体制及房地产金融法律法规不完善的情况下必然存在局限性且面临诸多困境。在融资条件不断变化的额今天,贷款方式的优劣、开发风险的大小和开发效益的好坏,直接影响着融资成本的大小。经历多轮宏观政策调控之后,商业贷款越収越紧,商业银行融资门槛越来越高,在新的贷款限制条件下,房地产企业的融资问题已成为影响企业生存和发展的首要问题。所以,如何调整房地产融资渠道已成为房地企业发展的瓶颈。
二、我国房地产企业融资渠道的主要方式
我国房地产企业融资渠道的主要方式主要有以下几种:1、商业银行贷款2、预售资金3、上市融资4、房地产信托等。
(一)商业银行贷款:
房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等有关的贷款,主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。银行贷款至今仍然是我国房地产最主要的融资渠道,至少70%以上的房地产开发资金来自商业银行系统。而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全集中到银行身上,因此,改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已迫在眉睫。随着央行“121号文件”对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛,再加上“8.13大限”,预示着房地产开发商凭借银行资金买地开发模式的终结。在新的融资限制条件下,实际上可以说多数房地产企业难以继续依赖银行贷款。然而2006年银行仍然是房地产融资的主渠道。当然,银行融资门槛将越来越高,银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少。在目前的情况下,房地产以银行为主导的模式,短期内不会改变。因为一个市场的建立,不仅需要相关的制度法规出台,更需要整个市场的条件和环境。
(二)预售资金:
房地产预售是比较流行的一种融资方式在房地产区位、环境较好的的情况下,预售可以筹集到必要的建设资金。但随着国家有关规定的健全,要求房地产企业需全部交付土地出让金和投入超过总投资25%的资金,并办理预售许可证等各项证件方可预售,预售虽可以将部分市场风险转移给买家,但开发利润会下降,如果成本控制比较差就会丧失未来的利润,随着房地产企业的不断发展,市场供求双方发生转变,供方大于求方时,房地产企业也就难于采用预售方式筹集资金
(三)上市融资
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