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房地产企业的融资渠道分析(二)
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查看 房地产企业的融资渠道分析
理论上讲,公开上市是最佳途径,因为直接融资,可从容化解金融风险,降低企业融资成本,改善企业资本结构。但是,房地产企业上市非常困难,因为它的赢利模式有别于一般工业企业,资金流不连续,呈现周期性的大进大出状况,难以达到上市要求。有数据显示,2002年以来全国有20多家地产公司并购上市,以股权融资的方式买壳进入股票市场,在国内外资本市场上进行直接融资。如北京万通地产股份有限公司、首创置业等开发商已纷纷通过买壳成功参股或控股上市公司。另据统计,到2004年初,已有北京天鸿宝业房地产股份有限公司、金地集团、上海复地等60多家房地产企业实现了在证券市场上市融资。据悉,2006年国资委和证监会有意降低房地产企业上市门槛,保利地产已经率先敲开了A股市场大门。很多好的房地产公司也正在酝酿直接IPO。但是在新一轮宏观调控的影响下,以内地发展为主要目标的房地产企业纷纷放缓在香港、新加坡、A股市场的融资步伐。上市能够快速聚集大量不 需支付利息的资金,能够扩大企业知名度,增 强自身品牌等无形资金和融资能力,银行对上 市企业也是青睐有加。但直接上市审批时间长,对公司要求高,还须支付一笔发行费用。海外上市还要满足当地市场对企业资质的要求,对公开信息规定更加严格。很多房地产企业转 而选择借壳上市,有不少企业成功借壳上市,如金融街、亿城股份、冠城大通等。但借壳上市需要巨额资金投入,操作复杂,如果壳资源不 理想,不仅借壳或买壳上市后再融资时间比较长,实际上大多数公司借壳上市后并没有寻找 到再融资的机会,有的甚至股价大跌。由于以 上原因,总体说来,近几年来房地产企业从股 市上得到资金是相当有限的。
(四)房地产资金信托
在银行信贷收紧的情况下,房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。自2001年我国信托投资的“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)相继出台以来,信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。自2002年以来信托投资公司发行一系列地产信托计划,特别是2003年6月13日央行出台121号文件后,我国房地产企业开始寻求新的融资途径。在这种背景下,房地产信托顿时成为房地产业的新兴融资热点。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物,它为房地产业的发展提供了最大的资金和手段。房地产信托在资金运用上,可以横跨产业投资、资本市场和货币市场,形式多种多样:如通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资金,或者阶段性地购买房地产企业,然后再以卖出的方式融人资金。与其他模式,比如上市、海外融资、企业债券、股权投资、产业基金等相比,虽然房地产信托融资本身也有诸如“200份”、流通性、营销方式等方面的限制条件和缺欠,但信托的宏观环境相对其他融资工具而言要宽松得多。2005年国内房地产信托市场继续呈现快速发展的态势,不仅信托品种及规模迅速扩大,而且信托产品结构也呈多元化态势。据市场不完全统计,截至2005年12月31日,信托市场共发行房地产信托121只,募集资金规模157.27亿元,绝对额大幅增加了35.1亿元,分别较上年同期增长11%和28.73%。随着信托计划“200份”的可能突破及分类监管的正式实施,2006年有望成为信托行业走向规范与专业道路的转折之年。虽然目前房地产信托投资规模仍然很小,但却提供了一种新的融资模式,可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。
三、我国房地产企业融资面临的困境
(一)房地产融资渠道有其局限性
我国的房地产行业还不够完善,以往的房地产融资都是通过国家政策扶持才得到了良好的发展,但是由于对国家的房地产扶持的依赖,从而使得我国的房地产企业的融资方式比较单一,当我国房地产政策发生改变时,很多房地产企业不能进行良好的融资,找不到良好的融资方式,从而迫使许多房地产企业濒临破产,不能进行房地产项目的开发。房地产融资渠道少是我国房地产融资难的一个重要因素,由于以往对于国家政策的过度依赖,使得很多房地产企业不能开发新的房地产融资渠道,当政策突然改变之后企业的发展受到重大影响,而重新建立相应的融资渠道还缺乏理论性的认识,从而导致融资渠道少、存在局限性的现象。
(二)经济体制及法律法规不完善
由于金融体制改革滞后,房地产市场不完善,房地产企业还不能进行多渠道融资,开发商只有结合自身的条件又选择地加以利用,才能达到最佳的融资效果。我国整体金融结构是以间接融资为主导的,在房地产融资中,间接融资与直接融资的比例也由这种结构决定,房地产产业集中度与运作模式差异,限制了直接融资工具的运用。另外:目前我国房地产企业的相关法律法规不健全,没有形成房地产融资方式相关法律法规的科学有效的体系,操作困难,严重影响了房地产融资渠道的发展。
(三)融资结构的不合理性
企业的融资结构会因企业资本不同的划分方式而有所不同,从某种程度上,融资结构可以对产权归属和融资风险等有一定体现。然而,目前我国很多房地产企业的融资结构都不甚不合理,融资成本被人为抬高,融资风险也被增大。
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