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浅析我国房地产市场调控政策和效果(二)
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2006年“国六条”具有更强的强制性和操作性,出台后全国不少城市出现较长一段时间的观望,但之后楼价又出现报复性上涨。
2007年“9·27房贷新政” 出台不久后,全国楼市一路低迷,房价均大幅度跳水,成交量也明显萎缩,多数业内专家纷纷将该政策看做是楼市风云突变的一声惊雷。
2008年“国13条”政策力度之强,覆盖面之广,在全球金融危机的背景下,中国楼市出现了10年大拐点,量价齐跌。因此,下半年宏观调控转向,管理层启动大规模刺激楼市消费政策,以刺激楼市成交量,楼市复苏,房价大涨。
2009年“国四条”的目标是抑制房价过快上涨,促使房价合理回归,加强住宅保障建设。自2008年底住房消费刺激政策出台以来,房地产市场销量回升、房价上涨,开发商最为受益,但政府最希望看到的房地产投资和房地产新开工才刚有起色,此时出台延续住房消费刺激政策有助于稳定开发商预期,增强住房供给信心,住房供给得到明显提升。
2010年这被号称是史上最严的房地产调控政策,成为国内房地产市场“名副其实”进入调控的开始,房价上涨受到抑制。
2011年在越来越严厉的经济手段和行政措施的调控下,房地产市场热度逐渐降低,房价涨势受到抑制。
2012年政府希望从制度上弥补楼市调控与监管的“短板”, 严打小产权房,大力推进保障性住房建设。
2013年“新国五条”的出台,及时而彻底地打消了一些地区和开发商等待政策放松的幻想,释放了政策将持续从紧的信号。同时,限购造成的震慑作用逼迫开发商在下半年不得不以价换量,房价增长缓慢。
2014年“930”房贷新政基本上是之前信贷政策的全面松绑,相对于此前信贷套数认定政策,本次政策对首套、二套、多套,在认定上都有放松。这种松绑的幅度在某种程度上甚至比2009年政策还要宽松。有利于刺激大量需求入市,尤其是改善型需求。新政出台后,全国各地楼市皆迎来成交高峰。
2015年降准降息,释放大量资金,鼓励刺激消费,缓解房地产市场的资金压力,促进了房地产市场的复苏。
2016年降低营业税契税,降低购房成本,促进房产消费需求。房地产市场
的主题仍是去库存,保持房地产市场的平稳健康发展。
二、我国房地产市场宏观调控失效的原因
(一)我国房地产市场的调控方向
近年来,我国对房地产业的调控可谓是多管齐发、众策兼施。但是房价依然严重偏离人们的实际购买力。尤其在我国社会保障体制不完善的情况下,我国居民承受的房屋支出负担已非常严重。我国房地产市场主要对房价的调控措施可分为两大类,一是减少购房需求,二是扩大住房供应。鉴于自住性购房需求是合理并刚性的,它不应被抑制;投资性购房需求对住房租赁市场的发展具有一定积极作用,在特定时期可适度控制,但不应过度抑制;投机性购房需求则对房价的炒作起推波助澜的作用,不利于房地产市场的健康发展,因此,应大力抑制。在住房供应方面,由于住房有一手房和二手房之分。因此,扩大住房供应理应双管齐下,同时增加对一手房和二手房的供应。所以,为抑制房价,我国对房地产市场进行调控的正确做法应是以扩大住房供应为主,大力抑制投机性购房需求为辅。
(二)房地产市场房价为何居高不下
房地产市场调控政策的方向性错误主要表现在以下几方面:
1、土地供应收紧的初衷是抑制过热的房地产投资,但结果却是减少了住房的供应,加剧了住房的供需失衡。
2、二手房交易过程中营业税、个人所得税和土地增值税“三税齐征”的初衷是抑制投机性购房需求,但由于我国存在大量刚性的自住性购房需求,在住房供需矛盾尖锐的情况下,这些税负最终还是由卖房人转嫁到购房人身上,从而进一步加剧了房价上涨。
3、央行近年来连续加息目的之一是抑制投机性的购房需求,但对资金实力雄厚的投机者而言,与买卖差价所带来的丰厚利润相比,加息根本不足以抑制他们投机房产的热情。对于自住性购房需求的购房者而言,由于房子是必需生活消费品,利息再高也不得不买房。因此,加息不仅没抑制投机性购房需求,却进一步加重自住性购房需求者的资金负担。
总之,对房地产市场的调控政策失效进一步加剧了原本就很突出的住房供需矛盾,是促成房价迅速飙升的重要原因。
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