浅析我国房地产市场调控政策和效果(一)

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浅析我国房地产市场调控政策和效果

一、我国房地产市场宏观调控政策………………………………………………1

（一）近年来我国房地产市场宏观调控政策的回顾……………………………1

（二）我国房地产市场宏观调控政策的效果……………………………………2

二、我国房地产市场宏观调控失效的原因………………………………………3

（一）我国房地产市场的调控方向………………………………………………3

（二）房地产市场房价为何居高不下……………………………………………3

三、增强我国房地产市场调控政策的有效性措施………………………………3

（一）增加住房供应………………………………………………………………3

（二）进一步遏制投机性购房需求………………………………………………4

（三）调整不合理的住房供应结构………………………………………………4

（四）转变政府职能………………………………………………………………4

（五）严惩房地产市场交易中的不法行为………………………………………4

参考文献……………………………………………………………………………5

一、我国房地产市场宏观调控政策

（一）近年来我国房地产市场宏观调控政策的回顾

自房地产市场建立以来，政府出台了不少调控政策，回顾十余年来政府调控楼市的漫长路。

2005年，“国八条”出台。央行宣布取消住房贷款优惠利率，个人住房贷款最低首付款比例由现行的2％提高到3％。国务院出台八点意见稳定房价(即《国八条》)，要求大力调整住房供应结构和用地供应结构，严格控制被动性住房需求和正确引导居民合理消费需求。

2006年，房贷利率再次上调，“国六条”出台。央行全面上调各档次贷款利率。国务院出台六项措施(即“国六条”)，重点放在调整住房供给结构，减缓被动性住房需求及进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。此外，原建设部还颁布“外资限炒令”，限制外资投机国内房产。

2007年，9月27日《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》正式出台，这亦是后来被频繁提起的“9·27房贷新政”，该政策对当时的住房消费贷款细则进行大刀阔斧的修改。加息、提高存款准备金率和严格限制第二套房贷条件等金融紧缩政策出台。行业规范和限制外资也得到进一步的细化和补充。

2008年，为进一步鼓励普通商品住房消费，对个人购二套普通自住房贷款予以放宽，并对住房转让环节营业税进行大幅减免。国务院办公厅21日发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的意见共13条，被业内称为“国13条”。

2009年，《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》(国四条)出台，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

2010年，1月10日国务院出台“国十一条”，要求二套房贷款首付不得低于40%。4月15日，国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日，“新国十条”出台，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，各地限购政策纷纷出台。

2011年，《国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》公布，即“新国八条”公布，二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。上海和重庆正式实施房产税。

2012年，多部委多次强调坚持房地产调控不动摇，2月住建部称加快推进房产征收税扩大试点范围。国土部出台土地监管新政策，严打小产权房，大力推进保障性住房建设。

2013年2月出台新国五条，不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。

2014年，各地陆续松绑限购政策，9月30日央行出台房贷新政，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行等。

2015年，央行、住建部、银监会联合发文，全国二套房首付降至四成；财政部通知，将个人出售普通住宅，营业税免征的购买年限由5年下调至2年。

2016年营业税契税双降，3月两会工作报告提出促进房地产市场持续健康平稳发展。　　

（二）我国房地产市场宏观调控政策的效果

2005年由于市场需求偏大，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，以及住房供应结构不合理，开发建设成本提高等，导致一些地方住房价格上涨过快。为了抑制房价过快上涨，“国八条”出台后，当时许多项目都纷纷响应政策主动降价出售存量。

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