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浅析我国房地产市场调控政策和效果(一)
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浅析我国房地产市场调控政策和效果
目录
一、我国房地产市场宏观调控政策………………………………………………1
(一)近年来我国房地产市场宏观调控政策的回顾……………………………1
(二)我国房地产市场宏观调控政策的效果……………………………………2
二、我国房地产市场宏观调控失效的原因………………………………………3
(一)我国房地产市场的调控方向………………………………………………3
(二)房地产市场房价为何居高不下……………………………………………3
三、增强我国房地产市场调控政策的有效性措施………………………………3
(一)增加住房供应………………………………………………………………3
(二)进一步遏制投机性购房需求………………………………………………4
(三)调整不合理的住房供应结构………………………………………………4
(四)转变政府职能………………………………………………………………4
(五)严惩房地产市场交易中的不法行为………………………………………4
参考文献……………………………………………………………………………5
一、我国房地产市场宏观调控政策
(一)近年来我国房地产市场宏观调控政策的回顾
自房地产市场建立以来,政府出台了不少调控政策,回顾十余年来政府调控楼市的漫长路。
2005年,“国八条”出台。央行宣布取消住房贷款优惠利率,个人住房贷款最低首付款比例由现行的2%提高到3%。国务院出台八点意见稳定房价(即《国八条》),要求大力调整住房供应结构和用地供应结构,严格控制被动性住房需求和正确引导居民合理消费需求。
2006年,房贷利率再次上调,“国六条”出台。央行全面上调各档次贷款利率。国务院出台六项措施(即“国六条”),重点放在调整住房供给结构,减缓被动性住房需求及进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。此外,原建设部还颁布“外资限炒令”,限制外资投机国内房产。
2007年,9月27日《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》正式出台,这亦是后来被频繁提起的“9·27房贷新政”,该政策对当时的住房消费贷款细则进行大刀阔斧的修改。加息、提高存款准备金率和严格限制第二套房贷条件等金融紧缩政策出台。行业规范和限制外资也得到进一步的细化和补充。
2008年,为进一步鼓励普通商品住房消费,对个人购二套普通自住房贷款予以放宽,并对住房转让环节营业税进行大幅减免。国务院办公厅21日发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的意见共13条,被业内称为“国13条”。
2009年,《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》(国四条)出台,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
2010年,1月10日国务院出台“国十一条”,要求二套房贷款首付不得低于40%。4月15日,国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日,“新国十条”出台,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款,各地限购政策纷纷出台。
2011年,《国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》公布,即“新国八条”公布,二套房贷首付比例提至60%,贷款利率提至基准利率的1.1倍。上海和重庆正式实施房产税。
2012年,多部委多次强调坚持房地产调控不动摇,2月住建部称加快推进房产征收税扩大试点范围。国土部出台土地监管新政策,严打小产权房,大力推进保障性住房建设。
2013年2月出台新国五条,不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,坚决打击投资投机性购房,还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。
2014年,各地陆续松绑限购政策,9月30日央行出台房贷新政,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,贷款购买第二套住房时,可按照首套房贷政策执行等。
2015年,央行、住建部、银监会联合发文,全国二套房首付降至四成;财政部通知,将个人出售普通住宅,营业税免征的购买年限由5年下调至2年。
2016年营业税契税双降,3月两会工作报告提出促进房地产市场持续健康平稳发展。
(二)我国房地产市场宏观调控政策的效果
2005年由于市场需求偏大,部分地区投资性购房和投机性购房大量增加,以及住房供应结构不合理,开发建设成本提高等,导致一些地方住房价格上涨过快。为了抑制房价过快上涨,“国八条”出台后,当时许多项目都纷纷响应政策主动降价出售存量。
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