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浅析我国房地产市场调控政策和效果(三)
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三、增强我国房地产市场调控政策的有效性措施
(一)增加住房供应
1、增加住房用地供应。我国多数城市将新增建设用地中的3/4用于发展工业,压缩了住房用地的需求。因此,为减轻城市住房的供需矛盾,应适度放开土地供应,由从严紧缩改为有限制地放开。这就需要对我国当前的土地供应计划进行一定的调整。建议今后在土地供应计划中,将各类用地供给的计划分开,单独制定新增住房用地的计划。同时,在合理规划存量房屋拆迁面积的基础上,制定存量住房用地的供给计划。这样一方面可减少城市其他建设挤占新增的住房用地,另一方面可保证住房用地的供求基本平衡。尤其应增加经济适用房、限价房和廉租房等保障性住房的土地供应,减少对高档住宅和商业房产的土地供应,这样才能从源头上解决普通住宅供不应求导致房价高涨的局面。
2、进一步释放二手房源,这是当前抑制房价见效最快的措施。
3、开征物业税。物业税在国外一些国家早已实行。开征物业税一方面可较大幅度地降低一手房的房价,另一方面可通过增加大户型及多套房屋所有者的供房成本,引导住房的合理需求,并迫使多套房屋的持有者不得不抛售二手房屋,从而进一步增加住房的供应。
(二)进一步遏制投机性购房需求
尽管我国已采取一些措施遏制投机性购房需求,但力度还不够,为进一步遏制投机性购房需求,可采取以下措施:
1、严格监控国际热钱入境,限制其非法进入住房市场。国外热钱大举投资(或投机)我国房地产市场,对我国房价影响很大。
2、适时开征住房持有调节税,对闲置住房征收闲置调节税。这项措施可加大住房投机者持有多套房屋的成本,促使其将手中多余的房屋出售,以增加二手房的供应,同时可减少对一手房进行投机的购房需求。
(三)调整不合理的住房供应结构
合理的住房结构应是高、中、低收入三个阶层的人都有能力购买到与自己的收入水平相适应的住房。但我国不仅大量低收入阶层的人无力购房,许多中等收入的阶层也只能望房兴叹。尽管我国已推出一定数量的限价房、经济适用房和廉租房,但数量仍较少,今后还要进一步扩大保障性住房的市场比例。在具体措施上,可借鉴发达国家的做法,规定开发商必须建造一定比例的经济适用房,或政府直接资助建设经济适用房,从而建立以经济适用房为主体的住房供应体系,并对三者的套型面积进行严格限制,增加中小户型住房的供应比例,减少大户型的供应比例,从而使住房供应结构日趋合理化。
(四)转变政府职能
据统计,近年来我国地价和税费占房价的5%以上,政府成为房地产市场的最大受益者。因此,要降低房价,政府应坚决退出房地产的“利益链”,让利于民,尽快转变政府职能,使政府由房地产市场的受益者转为真正的监管者。
(五)严惩房地产市场交易中的不法行为
在我国房地产市场中散布虚假信息、签订假合同、人为制造涨价风潮等不法行为屡见不鲜,更严重的是,行贿、受贿、贪污等违法行为在房地产市场也大行其道。如,本应用于建造公益性住房的土地最后却被开发商通过行贿等违法手段低价购入,用于开发高档商品房;一些高收入阶层通过各种非法手段,购入廉租房和经济适用房,使这些保障性住房没能进人真正需要它们的低收入阶层手中。这些不法行为直接或间接地加剧了房价的高涨,必须严厉遏制。
参考文献
1、张洪力.房地产经济学[M].北京:机械工业出版社,2006:17.
2、邓卫,宋扬.住宅经济学[M].北京:清华大学出版社,2008:324—326.
3、沈悦.房地产价格与宏观经济的关系研究[~1],水利水电出版社,2010:23.
4、任宏,王林.中国房地产泡沫研究[M].重庆大学出版社,2013:41.
5、张琦.城市经济学[M].北京:经济日报出版社,2016:140.
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