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浅析中国房地产调控政策及其效果-------对于我国房地产调控政策效果评价及建议(二)
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3.抑制投机性购房有利于平抑房价。二套房贷首付比例提至40%以及其他相关政策陆续出台,打击了投机性的购房行为,对平抑房价起到了一定的作用,能促进房地产市场的健康发展。
(二)国家的调控政策存在的不足之处
1.首先,“国十条”及实施细则缺乏对一些重要概念的清晰界定,国十条及实施细则中至今还有一些重要的概念尚未界定清晰,而这些模糊的概念就是导致“国十条”实施效果欠佳的一个重要的原因。例如“国十条”要求对“房价过高、上涨过快”的城市采取一系列打压措施。但该部门至今没有给出“房价过高、上涨过快”的界定标准,也没有公布哪些城市出现“过高过快”,应属于被打击地区。再者,“国十条”规定,“对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业,要加大曝光和处罚力度,问题严重的要取消经营资格”,但对什么是“哄抬房价、捂盘惜售”,也未有清晰界定标准。
2.“国十条”中普遍被视作打击炒房者最有效的一条引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策,至今不见踪影。“国十条”对开发商最有效的制约手段——对后者进行土地增值税的“重点清算和稽查”,也停留在一句口号上。
3.目前我国很多二、三线城市的房价依旧很高,泡沫也是很大,投机也很大,二、三线城市居民依旧买不起。因此,二、三线城市在楼市政策调控政策出台之后,很可能出现了房价不跌反涨的市场现象。如果我们的不警惕二、三线城市楼市政策的宽松性,监管一线城市退出的炒房资金,二、三线城市对自己城市房价的定位不对,那么很有可能二、三线城市成为楼市调控后的高房价重灾区。
转四、对我国政府调控房地产政策的意见及建议
加快实施细则中重要概念的界定 《国十条》实施细则的中一些重要概念界定模糊使诸多抑制房价上涨的措施在实践中无法施展,因此,要使这些措施落到实处,必须尽快明确界定相关重要概念。完善土地“招拍挂”制度 土地的招拍挂制度比采用协议方式出让经营性国有土地使用权的做法更为合理,而且可以有效地遏制国土资源的流失,最大限度的防止权力寻租等等一系列人为的干扰市场行为,打击圈地和炒卖地皮的行动,较好地维护了公共利益。但是,这种方式也有不完善的地方,特别是从27年开始,地王纷纷出现,干扰了土地市场,导致价格指示信号失灵;最近以央企为背景的房企拿地势头大为增加,地王潮又开始在全国蔓延,这种信号很可能像27年那样,形成一种面粉贵过面包的困局。
要想抑制过快上涨的房价,就要完善土地“招拍挂”制度,土地的招标、拍卖和挂牌的竞争方式虽然有一些规定,各地政府也结合本地情况制定了相应的操作方法,但仍然不能避免一些投机倒把的行为。因此要对一些工作进行细化,提高招拍挂过程的规范性。例如明文规定招卖要做哪些程序以及做到何种程度,挂牌要做哪些程序,签订出让合同应包括哪些条款。使该制度的推行真正能够起到抑制房价的作用。 积极制定有关保障性住房的法律法规,发挥政府在住房保障体系中的主体地位 保障性住房的建设对于房价上涨有很好的抑制作用,为了确保保障性住房能够成功建设,发挥其应有的作用,国家在推动保障性住房发展的同时,应该从法律上完善保障性住房制度,把我国社会保障性住房的各项制度和措施用法律的形式固定下来。同时要加强管理工作,严格防止政府部门和官员的权力寻租行为,避免出现经济适用房面积过大,出售给不符合条件的个人等现象再现。公共住房的运行是一个系统工程,需要由政府作为主体设立专业管理机构来负责。一方面,政府应将保障性住房的投入纳入财政预算,这是建立住房保障体系的基本保障。国外的公共住房政策对政府投入都有明确规定,并有法律保证,政府也有固定的财政预算安排以及专项基金等配套政策。但目前我国除了对廉租房及住房补贴有少量投入外,其他涉及住房保障的支出还没有纳入财政预算安排。另一方面,政府应切实加大廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的土地有效供应,发挥好税收和信贷政策调节作用,加大住房需求调节力度,引导合理的住房消费。
总而言之,房子是用来住的,不是用来炒的。对房地产市场的调控其根本目的是让房地产市场回归理性,最终逐步走上平稳健康良性的发展轨道上来,本轮房地产新政主要是针对房地产市场当前的形式出台的中短期政策,不能从根本上解决房地产市场持续稳定发展的问题,还需要尽快推进土地制度、财政体制和房地产税收制度等方面的制度性改革, 从长远目标立足建立房地产市场平稳发展的长效机制。我国目前房价的上涨虽然已经成为关系到民生的重大问题。但是从另一方面来看一线城市高房价的存在也在一定程度上抑制了一线城市人口的过快增长。国家对房价的调控政策应遵循适度原则。原则上房控政策的实施要使一线城市房价增长放缓,而房价的稳定增长也应当成为控制一线城市人口快速增长的一种手段,从而防止一线城市的人口爆炸。对于二线城市来说,由于农村的城市化以及一线城市房价的上涨,许多一线城市就业人员回归二、三线城市,也在一定程度上推动了二、三线城市房价的上涨,国家在出台房控政策时也应考虑到这一现状,遵循即能使二线城市房价适度上涨,又要实现住有所居的调控目的。
(一)今后的房地产政策主要构建长期稳定的房价形成机制
当前我国的经济发展阶段,决定了在较长一段时间内银行贷款仍然将是居民购房融资的主渠道。由于世界经济发展的动荡和不确定性,国内经济特别是城乡居民收入将进入一个变化较大,增长预期不确定的时期,而保持融资成本的长期稳定、可控是减低房地产金融系统性风险的主要手段。我们可以借鉴德国特有的住房金融模式,也可进一步完善和充分发挥住房公积金的制度优势,进行大胆的创新,为稳定房价提供全面的系统的金融制度支撑。
(二)应该建立相关配套制度,确保政府房价调控的有效性
1、大力培育房地产市场,进一步拓宽租售并举的市场供应。同时,政府要给予中低价位、中小户型普通住房建设一定的政策支持,按照需求增加普通住房的供给。并制定普通住房定向销售细则,在分配、房贷利率、首付比例以及公积金贷款使用等方面给予优惠,满足普通居民购房需求,降低购房成本。
2、完善住房保障制度,满足普通居民购房需求。一是根据低收入居民的支付能力,建立多层次的住房保障体系。针对经济水平不同的人群实施不同的住房保障制度。对低保人群实施廉租房政策;为低收入者提供经济适用房。二是建立住房保障基金,解决资金来源。三是完善配套政策,包括建立低收入人群的住房档案和分配制度,根据实际需求安排住房投资和住房分配。
3、调动地方政府落实调控政策的积极性,为地方政府落实调控措施创造制度条件。一是改革地方官员的政绩考核制度,减弱GDP增长的影响。二是改革、完善分税制度。三是改革土地收益制度,减少地方政府对土地收入的依赖。能否保持现时的销售态势,首先要求开发商能以合理的价格促进销售,促使房价整体平稳和理性回归。因此,必须始终坚持市场监管和金融监管,确保信息的公开透明,防范和化解房地产金融风险。依法“治市”是政府长期的基本职责,“救市”只能是应对极端情况的特殊行为。
(三)建议最迟在5年之内全面开征物业税
制定出台一部公正、公平的房地产物业税。让房子多的、房子好的、房地产投资者多交税,而对于住房条件差、房子少的少交税甚至于免税,能够有效抑制投资性买房需求。目前大多数发达国家都对房地产征收物业税,已经是一种很成熟的税种。我国提出开征物业税已有若干年时间,但时至今日尚无开征时间表。其中原因可能主要是开征物业税所涉及的问题错综复杂,笔者认为开征物业税虽然不能操之过急,但也不能遥遥无期。尽管物业税无论对自住的还是投资的住房都会增加持有成本,由此可能对部分中低收入阶层带来一定的冲击,但如果在征税对象、税基、税率、起征点、减免税等方面较好地参考国外的做法,并结合我国的具体情况,出合理的设计和安排,是能够将对普通购房者所带来的冲击降低到最小限度。
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