我国房价飙升的原因分析01(二)

（1）外资的大量进入

在一个开放的市场中，房地产价格和一个国家的国币值关系密切。从国际经验来看，货币升值对房地产市场会产生巨大的影响与冲击。如果有大量的外资进入，会使得我国金融调控政策失灵，使得炒房者底气变得更足，外资进入房市将抬高房价构成的成本。在我国收紧银行贷款的时候，外资利用房地产开发企业渴求资金的迫切心情，借机与开发商等市场主体联姻，但这种合作是以获利为目的的。而由这些利润所增加的成本必然计入房价之中，转嫁给消费者，从而造成房价的上涨。外资的进入也进一步加剧人民币升值的压力，加大我国宏观调控的难度。一旦人民币升值预期不复存在，这些国外投机者就会迅速撤资，导致我国房价出现快速下跌，民众资产大幅缩水。这些情况都非常值得我们关注。

  （2）银行的推动

  银行助纣为虐。银行资金充足，需要贷出去赚钱，由于银行货币量很大，一般业的需求量也不能消化如此大的资金。房地产业却恰恰相反，地皮、建设等需要的资金量很大。很容易就可以将大笔资金贷出去，即便收不回来，地皮及附属设备也是不会消失的，可谓一本万利。银行乐得贷钱给房地产业，房地产业也乐于有大量资金使用。由于资金的充裕，我们看到了：各地的地王不断出现，地价被不断推高，随之而来的就是相关地皮周边房价的上涨，继而带动整个城市房价上涨。房地产业可以通过不断贷款，不断抬高地价、房价获取暴利；银行也可以获取巨额的贷款利息；相关政府部门可以收到巨额的税款，三者形成了一个完美的利益链条，成为地方推动经济发展的基础。地方政府也乐得坐享其成，哪里会真心去抑制什么房价。这样一来，房价怎么可能不上涨。所以，银行的推动也是房价居高不下、不断上涨的原因之一。

  4、闲散资金的介入也就是富人的投资与投机的推动

社会闲散资金推波助澜，由于社会中的流动资金也需要获取利益的最大化，在到房价涨得快，利润率高、收益好时，也就积极跟入，进行投机交易。由此，这也进一步推动了房的上涨。所以闲散资金的介入也就成了富人们投资与投机的商机，从而进一步推动了我国房价的快速上涨。

  5、房地产开发商对信息的操纵放大了市场失衡的状态

市场均衡总是相对的，不均衡是绝对的。一般商品由于有较强的流动性和较短的生产周期，能够根据价格信号迅速做出反应，自动调节供需状况。而住房市场由于承载其土地位置的固定性和住房生产周期较长等特质，对价格信号的反映相对比较迟缓，自我调节能力薄弱。因此，准确提供各类信息，对矫正市场预期、平抑住房价格意义重大。遗憾的是，在本轮房地产价格高涨的初期阶段，由于有关政府职能部门的缺位，主动将信息的提供权让给了房地产开发商及其利益集团，使得他们能够向社会发出具有对自己有利的、片面的信息来操纵房价。为配合国家的宏观调控，地根紧缩是客观事实。但是相关政府职能部门没有及时向社会解释这种紧缺的供给状态是常态，还是在宏观调控期间暂时起作用的政策，也没有向社会解释土地供给变化量和需求量之间的缺口究竟有多大，这使开发商有机可乘。他们充分利用土地紧缩政策大做文章，渲染地根紧缩必然导致住房供给短缺，一时间整个市场上都弥漫着房价必然快速上涨的预期，缺乏理性的住房消费群体形成了，投机型的住房需求也形成了。第二，在中观层面上，区域内的开发商联手操控房价。区域内的开发商寻找一个有特色的、稀有的共同主题作为炒作对象，为区域内高房价提供依据。应该说，炒作概念作为促销房地产的手段本无可厚非，但在该过程中仅以房地产开发商提供的价格作为住房惟一的参考价就显得有点不正常了。尽管住房开发的成本仅决定了房价的下限，尽管周边存量住房的价格并不能完全代表新建住房的价格，但它们毕竟为购房者提供了另一种参照系。可惜的是，政府有关部门在这方面提供的信息非常有限，为区域内房地产开发商联手操控房价提供了便利。第三，在微观层面上，囤积居奇成为房地产商以假信息造市的重要手段。住房竣工之后，开发商采取饥饿疗法的营销手段分期出售房屋，造成供不应求的假象，以此提升房价。此时，如果握有信息资源的有关政府部门不能提供及时准确的信息，购房者极易落入圈套。政府现在已经意识到这一问题了，但在过去相当长时间内政府的服务也是缺位的。

三、抑制房价过快上涨的对策和建议：

  针对我国城市房地产价格过快上涨、保障性住房建设滞后和结构不合理等问题,国务院和相关部委出台一系列房地产调控政策措施,尤其是住房限贷、限购措施,调控措施更加细化、严厉程度明显升级。通过分析房地产市场的发展状况和存在的问题,提出城市房价调控的具体目标,以及构建多层次住房供应体系的对策建议。

1、强化资金监控力度，控制银行信贷，严格执行二套房信贷政策

我们首先要加强银行资金的管理，加强对房地产信贷的管理，控制银行对房地产的信贷比例。对开发贷款从严审批，加强审核个人住房抵押贷款，对多次购房的可探讨实施抵押贷款递减制度。其次，强化外资的监控力度，国家外汇管理部门要特别关注外资的流量和流向，为科学评估房地产风险提供依据；加快固定外资投资房地产的规章制度，将外资进入房地产领域纳入管理范畴。

  银监会继续要求商业银行控制房地产开发商贷款权重，严控二套房贷的有关措施，审慎推进资产证券化进程。近期市场上出现的一些放松和变相放松了二套房贷款的情况，对此，我们要坚持对于极易形成金融风险的房地产市场监控，严控开发商贷款成数，严格实施二套房和多套房贷政策，有效防范风险的聚集和扩散。银监会始终注意从源头控制信贷的杠杆率和集中度；始终坚持银行业体系与波动性较强的资本市场的风险有效隔离；加强资产证券化业务监管，引导银行业金融机构审慎开展资产证券化，防止房地产信贷风险通过证券化被放大，严格执行二套房贷信贷政策。

2、加强持有交易环节管理，提高住宅使用率

交易和持有成本低是造成投资性、投机性购房的重要原因，这一方面推高房价，另一方面造成大量的住宅浪费。因此，进一步加强对闲置住宅管理、增加持有成本能有效抑制房地产价格。在各大城市试点的基础上，加强房地产闲置和交易环节管理，住宅包括旧住宅和新购住宅一年内无人入住使用的征收住宅闲置税，切实落实二手房营业税管理制度，限制住宅投资、投机行为。

  3、合理引导资金流向、完善房地产税制，出台物业税，遏制房价过快增长

目前我国的楼市、股市都是紧密结合在一起的，合理引导资金流向也应从这三市科学分配资金开始。第一，引导资金向证券业回归。加快证券市场制度建设，改善上市公司质量，重建证券市场信心，引导资金向证券业回流；加快金融产品创新力度，提供多渠道的投资形式，缓解楼市的投机压力。第二，引导国际投机资金向外转移。严查违规结汇行为，打击投机性资本的流入；加快外汇管制由宽进严出向严进宽出的转变，抑制外汇储备超常增长；改革外汇管理体制，增大汇率浮动空间或盯住一揽子货币的方式增加人民币汇率弹性。第三，引导资金流向其他产业。加强知识产权保护，优化企业发展环境，提升企自我发展能力，引导楼市资金合理分流。当前可以考虑制定优惠政策，引导资金流向旅游产业、文化产业、高科技产业和农业等领域。

遏制房价过快增长，我们还要尽快开征物业税，增加住房的保有成本，有助于活跃二手房市场，缓解新增住房市场的压力，而且能够改变住房购买者对未来的预期，抑制超前消费，减缓房价上涨的势头。不仅如此，它还为地方政府提供了新的税收增长点，调动了他们的积极性，有利于中央宏观调控政策的贯彻落实。其次，转变土地增值税的征收手段。考虑到现行增值税在实际征缴中的困难，长期内政府可以将土地增值税并入到所得税或资本利得税中征收。第三，强化对转让收益课税。可以根据一段时期内住房转让的次数和购买住房的时间制定不同的转让收益课税标准，有区别地对转让收益课税。

4、增加土地供应量，加强对土地使用情况的监督

各级地方政府要增加土地供应量，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套，商品住房用地不低于住房建设用地供应量的百分之七十的要求。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。对开发商已取得的土地，超过两年没有取得施工许可证的，及时收回土地使用权，并处以闲置土地一年以上的罚款。依法查处非法转让土地使用权的行为，改土地供给量，切实推进集约用地。一是对住宅规定最低容积率和楼层高度。应根据经济发展水平、城市发展水平和发达程度，规定最低容积率和建楼高度，让新建住宅向空中发展，最大限度节约土地。强化容积率控制，不符合条件的不能通过城市建筑施工规划审批。二是加强工业用地管理，分行业制定投资用地率。要严控开发区设置和工业用地审批，迫使工商业建筑也向空中发展，尽快扭转工商业用地的严重浪费行为。

5、加强住房需求管理、建立和完善相关的法律法规

加强住房需求管理我们首先要区别管理住房的要求，要依据有保有压的原则，对住房需求进行差异化的管理。限制集团购房，抑制超前需求；控制城市房屋拆迁面积，减缓被动的住房需求；适度增加住房供给，鼓励正常需求；运用多种手段来打击投机需求。其次，强化住房租赁管理。要建立和健全租赁市场的规章制度，维护双方当事人的利益，规范租赁市场的发展。同时，要构建合理的住房租赁体系，为低收入家庭提供低价租房。第三，培育住房梯度消费。强化合理消费观念，倡导建设小户型住房、购买二手房等方式，让住房市场回归正常的供需状态。

建立和完善相关的法律法规，政府有责任有空间去干涉，以实现可持续发展的目标。为确保我国住房市场的健康、有序发展，需要建立和完善与房地产相关的法律法规，为住房建设计划和政策提供必要的法律依据，规定住房开发的具体要求和行业标准。当前急需制定的是相关的法律、法规，现在随着我国《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台。将对我国住房供应结构的不合理将得到进一步的改善，解决城市低收入困难家庭的住房问题，有助于人们实现 居者有其屋的目标。

6、进一步加强差别化住房信贷政策落实，有效抑制投资性、投机性购房行为

（1）充分发挥信贷政策抑制不合理住房需求特别是投资投机性需求的作用。要加强对商业银行的监管，提高差别化信贷政策落实力度。对于房价过快上涨的城市，地方政府应果断采取包括限购政策在内的临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。

（2）严厉打击商品住宅销售环节中的各种违规行为，加强信息公开透明，减少房地产商利用虚假信息制造房价上涨假象盈利空间，引导居民理性购房。

7、建立和健全房地产信息发布制度

政府要定期向社会公开发布有关住房供求、住房价格的信息，为市场主体决策供参考。同时，建立网上信息查询制度，及时更新有关内容，保证信息的现时性。完善信息资源的开发利用。在现有基础上，积极开发分地区、分品种、分项目的住房信息，并定期向社会发布，使市场主体及时了解有关信息，掌握市场走势。要及时建立多层次的房地产市场预警系统，建立综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务。建议媒体尽量客观地预测房价的走势，准确引导市民转变住房消费的观念，鼓励他们勇敢地做商品房的消费者。房价的上涨从一定程度上说明了城市的经济发展和人民生活水平的提高，但同也会对房地产业和社会带来一系列的问题，正确的处理房价上涨同房地产业之间的关系，正确处理房价上涨同市民生活的关系，探究房价上涨的原因并在房地产行业采取必要的抑制房价上涨的措施与对策都会对房地产业的良性发展有重要作用。从以往的地产行业的问题突显来说，及时规范高效的政策出台和有效运用是目前国家地产行业的重中之重。既然行业管理，宜早不宜迟，主张专家参与变为市长拍板。行业前景能量分析，及时的出台政策，防止政策的滞后性，是行业管理重要的前提。今年往后是国家治理房地产市场的关键时期，相信政府会做出理性强有力的具体措施，来维护房产市场的整体稳定的。

四、结束语

综上诉述，本篇论文主要就是分析我国房地产业的基本现状，进而分析出高房价居高不下的主要原因。从而针对性的提出了抑制房价过快上涨的对策与建议，通过采取多种措施转变政策思路、选择正确的住房公共政策，进而实现住房从盈利性向公益性的回归发展。