我国房价飙升的原因分析01(一)

我国房价飙升的原因分析

【摘要】人类在发展、社会在进步，随着我国经济水平的增长，我国房价无论从居住、投机和投资的角度来看，都远远超过了其内在的价值，依然处于一个较高的位置。高房价不仅埋下了金融危机的隐患，而且还加剧了通货膨胀使我国的内需得到了严重的阻碍。我国高房价产生的根本原因主要是理念的偏差和对相关制度的缺失。我们要解决高房价问题，不仅要控制银行信贷严格执行二套房信贷政策、出台物业税、主动放弃土地财政等等。最主要的是要转变政策思路，加大保障住房建设力度、加快棚户区的改造。住房问题是政府对广大人民最基本的保障，明确住房问题是政府义不容辞的责任与义务，让我们携手共同打造幸福和谐的社会。

【关键词】价格飙升  抑制房价虚高  走可持续发展  调控  成因及对策 

  一、近年来房价上涨情况及不利影响

  近年来我国房价上涨过快已经严重影响了人们的生活，对于各城市商品房价格过快上涨的情况，我国将加大对楼市的调控力度。我国政府将出台一系列政策来抑制房价过快上涨，来解决房价过快上涨对人们产生的不利影响。

  1、近年来我国房价始终处于居高不下的状态

（1）上涨情况是居民自主性的需求

随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高。在我国的很多城市 ，都出现了住房供不应求现象，主要的原因是是房地产总体需求供求关系紧张而影响住房总体需求快速增长。这其中包括正常住房需求和超前住房需求等等，这都是直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的快速上涨，使我国房价处于居高不下的状态。

  （2）上涨情况是富人投资和投机需求

所谓房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。存在一个价值与价格不等的投资机会利用市场出现的价差进行买卖从中获得差价的交易行为，就是房地产投机。房价上涨过快与富人的投资和投机有着密不可分的联系。

  2、房价上涨的不利影响

  （1）房价上涨会导致全社会商务成本提高

   房价上涨过快会导致社会商务成本的提高主要有二个方面造成的。第一是企业经营活动中的土地费用支出会随房价上涨而增加，因为房价上涨同时也会刺激土地价格的上涨。第二是劳动者为抵消房价上涨所带来的生活质量的下降，迟早会提出增加工资的要求，这必然会导致企业生产成本提高。在这二股力量的作用下，企业因成本的增长过快而出现利润减少和市场竞争力下降的趋势，因此引起投资衰竭和经济增长的停滞。

   （2）房价上涨会造成土地资源的低度利用、会压迫居民的生活

   房价上涨过快会造成土地资源的低度利用，会引起房产投资的增加，使更多的土地投入使用，这会直接刺激土地价格过快增长。土地价格的快速增长肯定不是土地的有效利用，土地作为基本的生产要素不仅没有被有效利用，反而出现了土地的囤积。土地拥有者之所以如此就是为了等待土地价格进一步上涨，从中获取更大的利润。这样不仅造成土地资源的低度利用还会压迫居民的生活。

   （3）房价上涨会使房屋由消费品演变为投资品和投机品

房价过快上涨就会从消费品演变为投资品和投机品，房价过快上涨它的投资与投机价值就会体现出来，从而导致大量投资性或投机性需求。所谓的投资性指的就是购房者购买房屋不是为了自己居住，而是为了将房屋作为资产保值与增值的一种手段。而所谓的投机性需求指的是购房者通过购买房屋来赚取其中的差价。投资性与投机性需求区别在于其购买行为是长期的还是短期的。房产投资很显然具有相对长期的特征，而房产的投机则是一种短期的行为。房产的投资和房产的投机都会导致很高的房产空置率，这不仅仅会导致土地与房产资源的闲置与浪费，而且还会吸收大量现金流量集中于房地产部门，从而引起金融风暴，使其金融部门流动性下降。随着大量现金流量被用于房产的投资与投机，土地价格与房产价格就会不断上涨，从而导致经济危机、房地产泡沫等等一系列问题。所以房价过快上涨很容易使房屋由消费品演变为投资品与投机品。

  （4）房屋上涨还会加剧社会财富分配和占有的两极分化

   在房屋过快增长的情况下，收入较低的工薪阶层不仅没有能力购买过高的房产，反而会因为房价过快上涨而变得更加的贫困。另一方面，那些有钱人具有房产投资和投机能力的人，则可以通过房产的投资和投机从而获得房产价格上涨的差价，也就是溢价。在这样两种相反的发展趋势下无疑会加剧社会不同等级、不同阶级层次之间财富分配和占有上的巨大差距，进而引起社会资产拥有的两极分化。资产拥有和社会财富的两极分化不仅造成内需下降，而且还加剧了社会的矛盾和冲突，从而使我国经济增长缺乏足够的动力。综上诉述，房价过快上涨不是经济增长的源泉与动力，而是经济增长的障碍。故，我们要通过房价上涨来推动经济增长的想法是错误的，也是非常危险的。房屋上涨只会加剧社会财富的分配和占有的两极分化，不会依此来推动我国经济的增长。

二、高房价的成因分析

在我国经济持续飞速增长的同时，房地产业也飞速的发展壮大，为了满足广大人民群众能有较为舒适的居住场所，不断飞升的价格也给购房者带来了很多的弊端与烦恼。在我国市场经济条件下，导致我国房价上涨的成因分析主要有以下几点：

1、各种住房需求的增长是拉动房价上涨的主要原因

随着人类的进步、社会的快速发展。目前，我国住房由住房需求、超前的住房需求、被动的住房需求和投机型的住房需求所构成。正常的住房需求指的是城镇居民不断增长的住房需求或是城镇化过程中农民、工薪阶层产生的对住房的合理需求。随着正常住房的需求制度的深入，使我国每年的房价都在逐渐上升。超前的住房需求指的是超出自身的购买能力而形成的需求。超出个人所承受的能力，产生了大量所谓的房奴。造成这种情况主要有以下二点：第一，认为不同年龄、不同层次的人都应该有属于自己的住房。第二，我国住房制度还不完善，存在一定的偏差部分单位为员工提供低于市场价格的内购房，形成了新的住房需求从而推动了房价的上涨。被动的住房需求指的是拆迁城镇旧房产生的住房需求。近几年我国城市住房需求紧张，一些地方盲目的大拆大建，引起了大量被动的住房需求。尽管房屋拆迁增加了土地的供给量，但从总体来看，大规模、大面积的拆迁创造的被动需求还是拉高了房价。投机型的住房需求指的是购房者通过购买房屋来赚取其中的差价，投机性需求不仅不能拉动经济的增长而且会导致土地与房产资源的闲置与浪费，而且还会吸收大量现金流量集中于房地产部门，从而引起金融风暴，使其金融部门流动性下降等等不利影响。

  2、地方政府依靠土地使用权的收入来维持地方财政支出，也就是土地财政的弊端

土地财政是指一些地方政府依靠出让土地使用权来维系地方财政支出，属于预算外支出，又叫第二财政。中国的土地财政主要是依靠土地创造财政收入，也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求。

在我国实行的是土地国有制，往往凭借公权和专政机关力量强行的征地拆迁，低价收购他人的土地使用权，并不是公平交易而是以此牟取暴利，从而造成民怨沸腾。土地财政的弊端有以下几点：第一，土地财政恶化了国民收入分配，抑制了民间投资。这不仅导致居民特别是农民收入增长缓慢，而且还抑制了社会投资。虽然中国中央银行采取了许多的措施，大力调整国民收入分配格局，但至今并没有根本改变。特别值得关注的是土地收入大多集中用于城市，城乡差距和地区差距不仅没有缩小，反而更加扩大了。第二，政府投资影响了产业结构调整，加剧了产能过剩。政府掌握的大量投资金投向哪里，对产业结构的变化有重要的引导作用。地方政府的土地出让收入主要投向城市建设，从而刺激了房地产业的大繁荣，带动了建材、五金、化工等等产业的发展，生产能力严重过剩。过度的发展占用了大量的社会资源，使得与中央加快转变发展方式反驰而行。第三，不能忽视的是资源、资金的严重浪费。土地出让收入是由本级政府自收自支，长期缺乏收支规范与监督机制。以至于公款化为个人，大众反应强烈。第四，土地财政机制不改变，保护耕地、保护农民的合法土地权益，只能流于空谈。各地方政府土地财政收入过分依赖房地产开发商，从而使得开发商垄断市场，大肆抬高房价，使广大中低级收入市民的住房问题很难得到解决。故，地方政府依靠出让土地的使用权来维系地方政府的财政支出，是土地财政最根本的弊端之一。

  3、外资的大量进入和银行的推动