对我国目前高房价现象的深度剖析(二)

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目前房地产市场商品房供应结构性矛盾突出：许多商品房空置，而居民需要的经济适用房和普通商品住房却供应不足。普通商品住房、经济适用房作为市场供应主体地位还远远未建立，其所占比重过低。经济适用房投资额增长速度缓慢，经济适用房所占比重逐年下降。

（三）住宅供需不平衡

经济主体的多元化使得住宅需求日趋多元化，包括来自国外的居住与投资需求；本地的刚性需求（拆迁、结婚与离婚、家庭小型化）及改善性需求（收入提高）；外来需求（流动人口、进城务工、子女上学就业等）。而我国住宅市场结构性短缺，中低价位中小户型普通商品房、租赁房、经济适用房供给不足。高档住宅、大户型住宅比重太高。商品住房市场这种供给结构的不合理，造成了大量高价格的高档住房闲置，而中低档住房却供不应求，供给有限。在以开发高档住房为主体的住房市场中，必然拉动整个房价上涨。

（四）土地资源有限，土地出让金高

中国人口众多，土地资源有限，并且随着现代化进程，越来越多的人涌入城市，造成城市人口密集，城市不断扩张，城市用地日益紧张。[数据来源：《中国统计年鉴》（2004年——2009年）《全国主要城市地价检测报告》（2004——2009年）]2003年全国城市发展平均征用土地1605.6平方公里，2006年全国城市平均征用土地1396.5平方公里，2008年平均征用土地1344.6公里，虽然每年平均征用土地面积呈下降趋势，但城市发展迅速，城市土地矛盾日益突出。

城市人口不断增加，城市的规模不断扩大，但是土地资源是不可再生资源，土地总量是有限的。土地供给小于需求，根据市场供求规律，土地价格必然会提升。土地价格上涨导致房地产开发商开发成本上升，房价不断攀升。

（五）房地产投机行为推动房价上涨

1、投资方式偏少导致居民对住房投资增加。

2、国内外住房投机行为使得投机需求明显增加。

（六）流动性资金过剩，大量流向房地产领域

长期以来，我国持续上升的国际收支不平衡，尤其是国际贸易的巨额顺差带来的外汇占款增加使得我国流动性过剩状况日趋严重。流动性过剩导致的货币泛滥必然引起货币流向某些能够快速带来利润的领域。由于我国货币市场与资本市场缺乏有效的连通渠道，因此资金大量流向房地产市场以及虚拟资本市场，推动房价上涨。

四、高房价的危害

从短期来看，房价的上涨，使政府获得了税收，企业获得了利润，银行赚取了利息，老百姓增加了就业，经济繁荣向好，而从长远看，高房价不利于中国经济的平稳健康发展。

首先，高房价增加了中国经济的运行成本，中国的国际竞争优势正在丧失。

其次，高房价将危及中国经济安全和金融安全。

高房价带来的财富效应，将催生大量的经济泡沫。因为土地如果用来建设住宅，其本身并不能产生收益，住宅用地的增值是城市经济发展、周围环境改善、配套功能完善、人民需求增加等因素共同作用的结果。而一旦城市经济发展陷入停滞、人民需求出现饱和（或者土地价格远远超过人民的支付能力）、城市发展建设的重心转移（即公共财政不再继续用于基础设施建设，而主要用于改善民生），地价增值的预期就会丧失，这种财富效应将不复存在，就像股票的不能提供预期的盈利，随之而来的就可能是价格的暴跌。到那时，由于房地产的总量应经达到了一个相当高的水平，将使国家财富大幅缩水，引发经济危机。

因此，中国的高房价问题不仅仅是关系百姓能否购房安居的问题，而且是关系中国未来能否保持国际竞争力、中国经济能否实现可持续发展的问题。

五、控制高房价的对策

（一）完善住房保障体系，增加住房有效供给，构建多元的市场供应主体

我国明确提出要建立多层次的社会保障体系,住房供给应包括政策性住房、保障性住房和商品性住房。在多层次住房保障体系中,政府应把重点从对房地产市场的调控,转移到实现公共住房政策住房政策的目标上来,以健全廉租房制度为重点,解决好中低收入群体的住房问题。在土地保护政策允许的范围内，增加中低价位普通商品住房和建设用地供应量。如果政府能够再给予一定的政策优惠，房屋价格将会更低。

（二）压缩房地产开发成本，加强成本核算，降低期望利润。

目前我国房地产价格主要由开发成本、销售成本和利润组成，开发成本主要由下列几项构成:土地成本、建安成本、城建配套成本、税收与投资利息成本。

在价格构成中，土地成本占45%，建安成本31%，利润占10%，税费占13%左右，但在国外房地产价格构成中，土地成本，税费仅占20%，建安费用占73%，利润仅占7%。因此可以从控制房地产开发成本，加强成本核算，降低利润入手，降低房价。

（三）推动我国房地产税制改革

现行的房地产税制是在经济体制改革过程中逐渐形成的，在调节住房资源在不同阶层间的配置、调控市场供求关系、促进土地资源的合理利用方面做出巨大贡献，但是也存在一些问题：房地产税税种设计不合理，个别税种之间交叉重叠，存在重复课税的情况；税负不公平；税收征管的配套制度和措施不完善等。

1、取消一次性税收，开征物业税

2、实施有区别的税收政策，采用阶梯累进税率

（四）加强市场监测，建立完善的信息公开制度

目前我国房价过高的一个原因就是房地产市场信息不透明、不对称。

1、及时公布可售房源和销售信息

2、及时公布土地信息

3、及时公布房地产成本信息

（五）大力发展建筑技术，提高住宅工业化水平

目前发达国家已基本实现工厂化生产各种结构的预制构件或房屋模块，施工现场组装装配，大大提高了施工效率和质量，功效一般是我国的4-54倍。提高住宅工业化水平，可以缩短住宅开发周期，提高产品质量。长期来看，可以降低住宅的建造成本和使用成本，从而降低房地产价格。国际经验，发达国家的住宅工业化至少缩短建设周期10%，降低成本10%。

（六）引导居民树立理性消费观念，提倡住房梯级改善

1、扭转消费者的心理预期

政府应鼓励消费者“先租房，后买房”并遵循“从小房到大房”这样的住房消费规律，逐步改善居住水平。

2、利用经济手段减少住房投机需求

第一，实施以家庭为单位的实名制购房；第二，对于多次购房或多次售房者征收高额房产流转税，减少投机者的利润空间，从而有效地减少投机性购房。

（七）加强和改善房地产宏观调控

1、严格管理银行对房地产业的信贷供给。

2、严格房地产开发立项管理和交易转让管理,控制房地产的过度投资。

3、完善法律制度，打击开发商违规行为。

4、引导民间资本参与到健康的房地产开发中，大力支持经济适用房发展。

六、结论

(一)研究的基本结论

1、通过收集整理政府有关部门对房地产价格的数据资料，对目前我国房地产市场的形式进行分析，可知:我国房地产价格一直处于上涨趋势，且涨幅较快。

2、运用房价收入比、租售比等房地产价格评价指数，并与国际标准相对比，得出目前我国房价不合理、超过普通居民购买能力、房价与房地产市场环境不协调、超出市场提供的上涨空间的结论。

4、投资者、投机者对未来房地产价格持乐观态度，目前市场广泛存在投机行为，房价虚高。

（二）有待进一步研究的问题

我国房地产市场起步较晚且发展较快，一些问题逐渐暴露出来，政府部门针对出现的问题，借鉴国外的经验，不断把加强和完善房地产市场的管理。国家对如何稳定房地产价格还处于不断探索阶段，加之本人学识有限，经验不足，有些问题需待进一步研究。

1、目前我国没有一个合理的房地产价格评价指标体系来衡量房地产市场是否出现泡沫，国际指标虽然具有一定的参考价值，但如何建立和健全具有中国特色的房地产价格评价指标体系需要进一步研究。

2、我国的空置面积和空置率概念不清晰，对我国空置率是否超过国际警戒线也颇有争议，关于如何准确计算我国房地产市场的空置率，空置率范围多少才算合理以及与国际接轨方面有待进一步研究。

参考文献

1、国家统计局：《中国统计年鉴》，中国统计出版社，2008年。

2、曹建海：《向高房价宣战北京》，中信出版社，2010年

3、蔡昉：《如何集成对劳动力流动的多学科研究》、《中国转轨时期的劳动力流动》，社会科学文献出版社，2006年

4、宋嘉革：《中国户籍制度改革与农村人口城市化转移》，东北财经大学出版社，2006年

5、孙宏：《中国城市化道路研究》，中共中央党校出版社，2003年

6、汪德军：《中国城市化进程中土地利用效率现状分析》，《辽宁经济》，2008年第八期

7、范恒山，陶良虎：《中国城市化进程北京》，人民出版社，2009年

8、http://newhouse.sh.fang.com/zt/201407/chengjiaopian2014.html，《楼市白皮书：2014上半年上海楼市成交篇》，搜房网

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