对我国目前高房价现象的深度剖析(一)

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对我国目前高房价现象的深度剖析

[摘要]自从1998年住房制度改革以来，我国房地产市场发展迅速，房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业之一。然而2003年以后，房价迅速上涨，超过了绝大部分城镇居民的正常承受能力。本文通过房地产商品的价格构成，房价收入比来分析当前房价是否合理；从住房的有效需求旺盛，土地价格上涨，土地财政；投资渠道单一，民间资本与国外资本炒房投机；房地产参与方利益博弈能力不同等几个方面来分析房价上涨的原因。

[关键词]高房价房地产土地市场财富

一、当前房地产价格的基本态势与现状

从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面：

1、泡沫成分开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降。

2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。而根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年八月份，全国70个大中城市新房和二手房价格仅一成环比上涨。

2、成交量萎缩，空置率上升。

与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，商品房空置率大幅上涨。上海搜房数据监控中心统计，2014年上半年上海楼市共计成交商品住宅34458套，共计成交面积仅为406.2万平。全市17个区县中，除虹口区上涨19%外，成交量环比2013年下半年全线下滑，降幅达到39.2%。上海搜房网数据监控中心分析师饶柳鹏指出，上半年楼市遭遇房贷紧缩、解绑限购政策传闻等，楼市观望情绪严重、成交持续低迷，降温明显。

3、企业开发成本增加，房地产价格依然偏高。

随着当前建筑材料价格上涨，商品房销售不旺造成存量房产增加等因素，使企业在开发中的建安成本、土地成本、财务费用等相应增加，跟以往相比，大大提高了企业的运作成本，为了尽快回笼资金，新开发的商品房也被不同程度的提高了价位。买一套房子对于普通家庭来说本就是一个很大的负担，新开发好的商品房价位又一直走高，以至于买房子掉入了越买不起价格越高的怪圈。

以上三个方面，分别从不同层面反应了中国房市的现状和特色。只要这些因素没有改变，房地产市场发展的趋势就不会改变。而在相当长一段时间内，这些因素很难改变。

二、房地产价格合理性评价

（一）房价收入比

1、房价收入比的基本概念

房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，目前国际上公认的房价收入比的合理区间为5-6，对于房价收入比的计算，不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法，本文采用的数据皆来自于国家统计系统，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。

2、运用房价收入比分析我国高房价

我国房价收入比水平地区差异较大。总体特征是经济越发达、城市地位越重要，房价收入比越高，东、中、西部呈现明显的梯度序列。在经济较为发达的东部，尤其是一线城市，如北京、上海、深圳等，房价收入比最高，存在一定程度的房价泡沫；而中西部地区，尤其是西部地区，房价收入比相对较低，房价泡沫还不明显。

（二）房屋空置率

商品房空置率是反映某一时刻商品房空置程度的指标，计算时采用的是商品房控制总量与近三年商品房竣工量之间的比率。

2009年有统计数据表明：在北京、上海、深圳三地，很多楼盘空置率达50%以上。而按照国际通行惯例，商品房空置率在5%~10%之间为合理区，空置率在10%~20%之间为空置危险区；空置率在20%以上则意味着商品房严重积压。

国家电网公司的调查显示，中国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房6540万套，足够2亿人居住。而这仅是房地产开发商已经交易了的居民持有的住房数据。如果加上房地产商已经盖好没有交易出去的住房，当前国内住房的空置率之高更是无可复加了。

（三）房屋租售比

房屋租售比是指在相同时期内同一类住房的租赁价格与出售价格之间的比例关系，反应的是租房和购房的相对成本。

根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，一般而言，租售比1:200到1:250之间意味着区域房产运行良好；而超过1:300的租售比警戒线，就意味着房价偏离房产价值，随之而来的是投资价值变小和投资风险加大。去年中国指数研究院的一份报告显示，北京、上海、深圳、杭州等一线城市的房屋租售比已经超过1:300的国际警戒线。

通过以上三个指标的衡量，相对于绝大多数普通百姓的收入水平和承受能力来说，现在我国的房价确实过高，同时存在一定程度的泡沫。

三、房价上涨的原因分析　　（一）中国房地产市场有效需求过于旺盛

1、房改使自住需求大幅度上升。我国于1998年正式取消福利性实物分房，取而代之的则是消费者自主购买商品房，这也标志着房地产市场的全面启动。

2、随着城市化进程的加快，越来越多的农村人口到城市工作，加上毕业的大学生，导致住房需求加大。

（二）房地产投资结构不合理

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