杭州房价飙升的原因分析(一)

杭州房价飙升的原因分析

【摘要】：在市场经济中,任何商品价格的涨跌应该都能从市场供求中找到其原因。近十五年杭州房价增长之快速,让房产商自己也诧异。影响房价上涨的因素很多,到底是什么因素导致这次房价的疯涨。本文从最基本的供求关系入手,结合国家政策进行分析,认为预期和银行贷款是这次疯涨的重要原因之一。

【关键词】：高房价、通货膨胀、银行贷款

引言

    住宅产业和人们日常生活最息息相关,它的价格波动对整个国民经济的运行和社会的稳定有着重要影响。高房价一直是个民生问题，房价的居高不下困扰了大部分人的生活。杭州的房价便是一个非常典型的例子。通过对杭州房价现状的解读，解说杭州房价飙升的原因分析。

杭州房地产市场分析

     2013年，杭州的楼市特征明显，主要表现为：高库存、潜在供应量大、土地市场疯狂，价格平稳，价格战，大型房企不断进入，市场竞争激烈，板块内部竞争尤为明显。刚需市场绝对是市场的主力，改善型市场仍被压抑。从2013年推出和成交的房源来看，绝大部分均为刚需房源。自“杭六条”之后，二套房七成首付，进一步阻碍了改善型市场的需求，助长了购房者的观望情绪。杭州的土地市场尤为疯狂，不少大型房企纷纷入驻杭州，至此，销售额排名前15位的开发商全部进入杭州市场。杭州的城市格局发生变化，多个新兴板块崛起，如城东新城、大城北以及因阿里巴巴集团搬迁而大热的未来科技城板块。于2013年9月更推出经济适用房上市细则，“有利于盘活房产资源。”

三、杭州高房价的原因

1.房价暴涨也与国际因素有关：房价上涨要追溯到“温州炒房团”行为。“温州炒房团”一词在2004年进入中国媒体的视野。温州这个中国东南沿海的城市自1990年后期就逐步进入公众的视野。他们以商人的雄心再加当地人的团结，在中国掀起一次又一次有争议的商业活动。从2001年开始，温州人就合伙浩浩荡荡进入杭州、上海等地，如购买青菜般置下一栋栋商品房。一些来自内地的工人专职替温州人排队购房赚薪水，成为许多沿海城市人当年常见的情景。当时一些分析人士认为，温州人的炒房的资金量还不足以影响整个中国的房市，但是这个行为会触发一些后续资金，包括国际游资的进入，从而快速抬高中国房地产的过度繁荣。看来是很有先见之明的。2.地价及土地供给的影响：近期经常有报道称出现新地王，这层出不穷的新地王无疑抬高了房屋的成本。一块新地王的产生会带动其周边地区的房屋价格上升。所以，不难看出土地价格对房屋价格的影响。房屋价格的攀升会带动土地价格的上涨，而土地价格的上涨又会促使房屋价格的提高。而土地价格占了建房成本的比重较大，对房价的影响也较为深远。从另一个侧面来说，土地价格下降便能使得房价的下降。然而，这对目前的杭州来说还是比较困难。

3.地方政府的“托市”行为：“政府一直会代表百姓的利益”，这为以往中国政治讨论中所有议题的假设前提。但是在这场房价剧烈上涨中，中国地方政府的行为是值得思索和检讨的。对于中国土地资源的配置，许多人可能会惊讶于以下事实：一方面是各城市的商品房住宅用地的拍卖价不断攀高。为了给城市建设筹措资金，杭州市在1997年成立了城市储备中心，1999年在全国第一个推出了土地“招拍挂”制度。在过去几年中，杭州市的土地出让金一直排在全国城市的前列：2007年646亿元，在全国各城市中排名第二；2009年这一数字上升到了1054亿元，排名第一。杭州土地供应速度在2009年不断加快，最后两个月土地出让金达到近500亿元。原因就在于前者拍卖的土地出让金可以纳入地方政府的预算外收入，而发展工业产生的增值不仅可以增加GDP为官员政绩加砖，同时工业带来的税收也会提升地方政府财力。因此，在考虑土地资源的配置方面，官员考虑更加的是政绩，而非真正意义上的代表百姓。从这个假设出发，不难发现为何中国中央层面连续在2005年、2006年出台两项很严厉的针对房地产业的措施没有奏效。而且是越调控房价越高。

4.通货膨胀对房地产的影响：面对通货膨胀的压力，央行选择加息来防止继续通货膨胀的严重，但是加息即提高存贷利率，也意味着人民币汇率的间接升值。人民币汇率的上升，这在一定程度上会吸引国际热钱的流入。据中国社科院的一份报告测算，自2005年五年来际流入中国的境外短期投资即1．7