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房地产短周期内价格影响因素(二)
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看清短周期对开发商也很重要,据2012年2月14日的《法制周报》报道:“2012年新春佳节刚过,长沙麓山里佳园的开发商'跑路'的消息不胫而走。这也给本就风雨飘摇的龙年楼市开了个不好的头。长沙涉及开发商跑路的楼盘还有多家。记者走访了多家楼盘发现,开发商'跑路'后,楼盘的命运也各不相同:有些成了烂尾楼,有些处于停工状态,有的已经交付正常使用。”
大企业、上市公司的抗风险能力远比那些跑路的中小老板强,但如果购地时机失误,也会付出不菲的代价。一些房企在2009年四季度和2010年高地位时期,购买了不少地块,其中有些是经过几百轮竞价,力挫群雄后才抢得的地王。而2011年楼市降温之后,部分地区房价明显下跌,那些当年”面粉贵过面包“的地块,由“面粉”变成“面包”后,却发现此时的“面包价”,居然低于当年的“面粉价”。据我所知,2011年下半年,在东部一二线城市以微利无利,甚至略亏的价格出售的楼盘,绝非罕见。
(四)总结出影响房地产短周期的逻辑体系
根据我多年对市场的密切跟踪及参考,尝试着总结出一套逻辑体系:影响短期市场和房价的因素,可归纳为四个—经济,政策,资金,存货,可称之为四大引擎。接下来,我将分四个章节对此进行细致剖析。
二、经济:短周期的基本面
宏观经济中周期与房地产中周期,具有较高的匹配度。中周期一般由几个短周期组成,短周期中的经济与房地产,呈同步性。而且在部分房地产短周期中,导致市场波动的基础性力量,来自于宏观经济的波动。
(一)短周期与宏观经济
第一个周期:宏观经济于2014年二季度触顶,国房景气指数于2004年3月触顶,其后下行。
第二周期:宏观经济于2007年二季度触顶,国房景气指数于2007年11月触顶,滞后了约两个季度。2009年一季度,两个指标同时见底。
第三个周期:宏观经济于2010年一季度触顶,国房景气指数于2010年3月触顶,两个指标基本同时见顶。
第四个周期:2012年宏观经济增速下了一个台阶,企稳之后,直至2014年都没有出现过像以前那样明显的持续反弹。
根据上述四个周期的运行过程中经济与楼市的表现,可以总结出三点特征:一是宏观经济是整体,房地产经济只是其中的组成部分,只要经济出现较大幅度的波动,楼市必有同步性反应;而是房地产短周期的波幅大于经济,同时也是导致经济波动的重要原因之一;三是经济增速由长期高增长转入中高增长后,近几年经济的短周期特征弱化,对楼市短周期波动的影响变小。
(三)PMI与房价基本同步
制造业采购经理指数(PMI)是宏观经济的晴雨表,与GDP变化基本同步,有时咯领先,GAP是季度数据。而PMI为月度数据,动态变化更及时。我们比较一下PMI与房价环比的关系。可以得出,PMI再度小幅回落,但房价涨幅却增大,二者再度背离。其后房价涨幅回落,与PMI相协调。
三、政策:短周期的源动力
(一)房地产政策的三驾马车
房地产政策的“三架马车”正如GDP的构成一样,房地产调控是一个系统工程,也可分为“三架马车”:中央政策、货币政策、地方政策。中央政策当然是最重要的,但不是“头马”,却值得商榷,因为货币政策对房地产市场的影响,并不亚于中央政策。至于地方政策,由于地方政府权限小,难以明显影响市场。
(二)利率周期对楼市的影响
货币政策的核心指标是利率,通过跟踪利率的周期性变化,可以抓住货币政策的关键。由于任何一轮利率调整都是多次的同向运动,而且其对楼市和房价的影响具有较长时间的滞后期,因此可以将其作为一个领先指标来看。
利率周期及其与楼市的关系主要有以下几点:第一,利率与房价负相关;第二,利率变化对楼市的影响具有明显的滞后性;第三,利率调整周期的时间较长;第四,利率调整幅度呈缩小趋势。
(三)重要楼市政策出台后市场的反应
很多人认为房地产调控没什么用处,其实,没必要过度美化调控,但也别轻视调控。如果仔细观察市场变化就会发现,几乎每次终于的新政出台,都会出现明显的效果。房屋成交量通常会有所下滑,价格虽然不一定下滑,但十有八九涨幅会收窄。
四、资金:房价间隔的印钞车间
(一)M1与房价的密切关系
经济发展需要一定数量的货币供应。M1主要是企业活期存款,反映企业和居民资金怂紧变化,是经济周期波动的先行指标;M1的波动情况直接反应了企业的资金宽裕程度,如果企业资金充沛,M1快速增加,说明企业经营活跃、经济向好。反之,则体现企业经营困难。在很大程度上可以说,M1是经济和资本市场的领先指标,同时也是房价的领先或同步指标。
如果拿房价环比增幅与M1同比增幅相比,就会发现二者的同步性更加显著。主要原因是:一般房价环比增幅出现拐点4个月左右时,房价同比增幅才会出现拐点。
(二)M2中美对比藏玄机
货币发行量应与经济增速和通胀水平相适应,也即广义货币(M2)的增幅,只要超过GDP增幅加CPI增幅,就能满足实体经济和一般性通胀的需要了。
中国M2总量远超美国,中国的经济总量,已超过日本成为世界第二,仅次于美国。2011年,中国GDP总量是47.2万亿人民币,而美国约为95亿人民币。即中国不足美国的一半。可以看出中国经济总量只有美国的一半,但M2量却远超美国。相当多的货币流进了房地产市场,货币谁涨,房价船高,转化为托起高房价的重要力量。
(三)外资与热钱:仍然是推动力量
外资进入中国楼市,人民币升值是主要推手外资与热线,对于新兴经济体的房地产市场来说,并不陌生。尤其是日本、韩国、泰国、中国香港等东亚地区都曾被“蛇”咬过。2004年以来,我国大陆地区尤其是一线二线重点城市,也颇受其骚扰,并成为房价上涨的一股推动力。
五、库存:供求关系的晴雨表
(一)存销比:低于13个月房价易涨难跌
任何一轮经济周期,从商品库存的角度讲,都包括去库存和补库存两个阶段。房地产周期也一样,楼市下行期,房屋销售受滞,库存增多,需要去库存,这就需要降价促销;楼市上行前,房屋销售顺畅,库存减少,需要补库存,开发商产生惜售心理,容易提价。所以,通过观察和分析库存变化,可以知道何时房价易跌,何时房价易涨。
存销比是个关键指标:低于13个月房价易涨难跌。存货可以说明市场情况,但还须结合成交量的变化。所以就衍生出另外一个核心指标:存销比。我们拿存货量除以过去6个月的平均销售量,就意味着库存需要多少个月可以去化掉
(二)新开工量对未来存货的影响:领先1-2年
房地产开发上市公司的公告中,会把所有未售未租房地产都归为存货,包括土地、没有获得预售证的在建工程、可以出售但未出售的房屋等。要预判未来住宅供应情况,还应研究一下期货,也即已购土地和在建住宅规模。购地之后,才有新开工,其后才有预售。为了减少重复,选择新开工量作为期货指标。
六、房地产短周期的要点总结
(一)决定房地产短周期的四个要素总结以下
决定房价短周期走势有四个要素:经济、政策、资金、存货。为什么只需要把握这四个因素,就能看透房价走势?不妨分析一下其内在作用机制。
第一,经济是房地产的基本面;
第二,政策是市场短周期变化的源头;
第三,资金是市场拜年话尤其是房价变化的基础性因素。
第四,存货其实反映的是市场供求关系
(二)四个要素内在影响逻辑
四个要素在每轮短周期的房价变化中,马力是不一样的。即便是同一引擎,在不同周期中,输出的动力也有差异。而且,这4个要素又可细分为11个小项,只要全面、深入、透彻地认知、理解和掌握它们,基本上能判断出短周期中的房价走势。
上述四个引擎,对于多数人来说,未免有些复杂。房屋成交量是最重要的领先指标,直观又简单。当一个短周期经过1-2年的持续上行或下行,那么一旦成交量连续2-3个月发生逆转,且增幅或跌幅较大。基本上就能断定房价将要步入另一个方向的通道了。此时,媒体突然开始报道市场这种新鲜变化,尤其市场复苏时,回暖轮开始出现,但部分专家站出来反对。舆论无法达成共识,多数民众观望,甚至房价上涨数月,才回过神来,从而错失了最佳入市时机。而市场开始下行时,很多决策者常会在乐观的情绪主导下,做出错误的决策。
资金面发生本质性的逆转时,要及时转变市场预测。在持续上行和下行1-2年且前几个月出现盘整顿,一旦发生反方向的显著逆转,就要改变市场预期了。而资金面趋松可能助推房价;股价高涨很长时间后,持续数月明显下滑,很可能是资本趋紧了,几个月后也会影响到房价。
三:参考文献:
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5. 宋春红.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化,2018,(2)57-59.
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8. 何继志.房地产开发项目可行性研究报告编制及评估要点 [J].中国国际咨询,2014,(8)47-49
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