房地产短周期内价格影响因素(二)

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看清短周期对开发商也很重要，据2012年2月14日的《法制周报》报道：“2012年新春佳节刚过，长沙麓山里佳园的开发商'跑路'的消息不胫而走。这也给本就风雨飘摇的龙年楼市开了个不好的头。长沙涉及开发商跑路的楼盘还有多家。记者走访了多家楼盘发现，开发商'跑路'后，楼盘的命运也各不相同：有些成了烂尾楼，有些处于停工状态，有的已经交付正常使用。”

大企业、上市公司的抗风险能力远比那些跑路的中小老板强，但如果购地时机失误，也会付出不菲的代价。一些房企在2009年四季度和2010年高地位时期，购买了不少地块，其中有些是经过几百轮竞价，力挫群雄后才抢得的地王。而2011年楼市降温之后，部分地区房价明显下跌，那些当年”面粉贵过面包“的地块，由“面粉”变成“面包”后，却发现此时的“面包价”，居然低于当年的“面粉价”。据我所知，2011年下半年，在东部一二线城市以微利无利，甚至略亏的价格出售的楼盘，绝非罕见。

（四）总结出影响房地产短周期的逻辑体系

根据我多年对市场的密切跟踪及参考，尝试着总结出一套逻辑体系：影响短期市场和房价的因素，可归纳为四个—经济，政策，资金，存货，可称之为四大引擎。接下来，我将分四个章节对此进行细致剖析。

二、经济：短周期的基本面

宏观经济中周期与房地产中周期，具有较高的匹配度。中周期一般由几个短周期组成，短周期中的经济与房地产，呈同步性。而且在部分房地产短周期中，导致市场波动的基础性力量，来自于宏观经济的波动。

（一）短周期与宏观经济

第一个周期：宏观经济于2014年二季度触顶，国房景气指数于2004年3月触顶，其后下行。

第二周期：宏观经济于2007年二季度触顶，国房景气指数于2007年11月触顶，滞后了约两个季度。2009年一季度，两个指标同时见底。

第三个周期：宏观经济于2010年一季度触顶，国房景气指数于2010年3月触顶，两个指标基本同时见顶。

第四个周期：2012年宏观经济增速下了一个台阶，企稳之后，直至2014年都没有出现过像以前那样明显的持续反弹。

根据上述四个周期的运行过程中经济与楼市的表现，可以总结出三点特征：一是宏观经济是整体，房地产经济只是其中的组成部分，只要经济出现较大幅度的波动，楼市必有同步性反应；而是房地产短周期的波幅大于经济，同时也是导致经济波动的重要原因之一；三是经济增速由长期高增长转入中高增长后，近几年经济的短周期特征弱化，对楼市短周期波动的影响变小。

（三）PMI与房价基本同步

制造业采购经理指数（PMI）是宏观经济的晴雨表，与GDP变化基本同步，有时咯领先，GAP是季度数据。而PMI为月度数据，动态变化更及时。我们比较一下PMI与房价环比的关系。可以得出，PMI再度小幅回落，但房价涨幅却增大，二者再度背离。其后房价涨幅回落，与PMI相协调。

三、政策：短周期的源动力

（一）房地产政策的三驾马车

房地产政策的“三架马车”正如GDP的构成一样，房地产调控是一个系统工程，也可分为“三架马车”：中央政策、货币政策、地方政策。中央政策当然是最重要的，但不是“头马”，却值得商榷，因为货币政策对房地产市场的影响，并不亚于中央政策。至于地方政策，由于地方政府权限小，难以明显影响市场。

（二）利率周期对楼市的影响

货币政策的核心指标是利率，通过跟踪利率的周期性变化，可以抓住货币政策的关键。由于任何一轮利率调整都是多次的同向运动，而且其对楼市和房价的影响具有较长时间的滞后期，因此可以将其作为一个领先指标来看。

利率周期及其与楼市的关系主要有以下几点：第一，利率与房价负相关；第二，利率变化对楼市的影响具有明显的滞后性；第三，利率调整周期的时间较长；第四，利率调整幅度呈缩小趋势。

（三）重要楼市政策出台后市场的反应

很多人认为房地产调控没什么用处，其实，没必要过度美化调控，但也别轻视调控。如果仔细观察市场变化就会发现，几乎每次终于的新政出台，都会出现明显的效果。房屋成交量通常会有所下滑，价格虽然不一定下滑，但十有八九涨幅会收窄。

四、资金：房价间隔的印钞车间

（一）M1与房价的密切关系

经济发展需要一定数量的货币供应。M1主要是企业活期存款，反映企业和居民资金怂紧变化，是经济周期波动的先行指标；M1的波动情况直接反应了企业的资金宽裕程度，如果企业资金充沛，M1快速增加，说明企业经营活跃、经济向好。反之，则体现企业经营困难。在很大程度上可以说，M1是经济和资本市场的领先指标，同时也是房价的领先或同步指标。

如果拿房价环比增幅与M1同比增幅相比，就会发现二者的同步性更加显著。主要原因是：一般房价环比增幅出现拐点4个月左右时，房价同比增幅才会出现拐点。

（二）M2中美对比藏玄机

货币发行量应与经济增速和通胀水平相适应，也即广义货币（M2）的增幅，只要超过GDP增幅加CPI增幅，就能满足实体经济和一般性通胀的需要了。

中国M2总量远超美国，中国的经济总量，已超过日本成为世界第二，仅次于美国。2011年，中国GDP总量是47.2万亿人民币，而美国约为95亿人民币。即中国不足美国的一半。可以看出中国经济总量只有美国的一半，但M2量却远超美国。相当多的货币流进了房地产市场，货币谁涨，房价船高，转化为托起高房价的重要力量。

（三）外资与热钱：仍然是推动力量

外资进入中国楼市，人民币升值是主要推手外资与热线，对于新兴经济体的房地产市场来说，并不陌生。尤其是日本、韩国、泰国、中国香港等东亚地区都曾被“蛇”咬过。2004年以来，我国大陆地区尤其是一线二线重点城市，也颇受其骚扰，并成为房价上涨的一股推动力。

五、库存：供求关系的晴雨表

（一）存销比：低于13个月房价易涨难跌

任何一轮经济周期，从商品库存的角度讲，都包括去库存和补库存两个阶段。房地产周期也一样，楼市下行期，房屋销售受滞，库存增多，需要去库存，这就需要降价促销；楼市上行前，房屋销售顺畅，库存减少，需要补库存，开发商产生惜售心理，容易提价。所以，通过观察和分析库存变化，可以知道何时房价易跌，何时房价易涨。

存销比是个关键指标：低于13个月房价易涨难跌。存货可以说明市场情况，但还须结合成交量的变化。所以就衍生出另外一个核心指标：存销比。我们拿存货量除以过去6个月的平均销售量，就意味着库存需要多少个月可以去化掉

（二）新开工量对未来存货的影响:领先1-2年

房地产开发上市公司的公告中，会把所有未售未租房地产都归为存货，包括土地、没有获得预售证的在建工程、可以出售但未出售的房屋等。要预判未来住宅供应情况，还应研究一下期货，也即已购土地和在建住宅规模。购地之后，才有新开工，其后才有预售。为了减少重复，选择新开工量作为期货指标。

六、房地产短周期的要点总结

（一）决定房地产短周期的四个要素总结以下

决定房价短周期走势有四个要素：经济、政策、资金、存货。为什么只需要把握这四个因素，就能看透房价走势？不妨分析一下其内在作用机制。

第一，经济是房地产的基本面；

第二，政策是市场短周期变化的源头；

第三，资金是市场拜年话尤其是房价变化的基础性因素。

第四，存货其实反映的是市场供求关系

（二）四个要素内在影响逻辑

四个要素在每轮短周期的房价变化中，马力是不一样的。即便是同一引擎，在不同周期中，输出的动力也有差异。而且，这4个要素又可细分为11个小项，只要全面、深入、透彻地认知、理解和掌握它们，基本上能判断出短周期中的房价走势。

上述四个引擎，对于多数人来说，未免有些复杂。房屋成交量是最重要的领先指标，直观又简单。当一个短周期经过1-2年的持续上行或下行，那么一旦成交量连续2-3个月发生逆转，且增幅或跌幅较大。基本上就能断定房价将要步入另一个方向的通道了。此时，媒体突然开始报道市场这种新鲜变化，尤其市场复苏时，回暖轮开始出现，但部分专家站出来反对。舆论无法达成共识，多数民众观望，甚至房价上涨数月，才回过神来，从而错失了最佳入市时机。而市场开始下行时，很多决策者常会在乐观的情绪主导下，做出错误的决策。

资金面发生本质性的逆转时，要及时转变市场预测。在持续上行和下行1-2年且前几个月出现盘整顿，一旦发生反方向的显著逆转，就要改变市场预期了。而资金面趋松可能助推房价；股价高涨很长时间后，持续数月明显下滑，很可能是资本趋紧了，几个月后也会影响到房价。

三：参考文献：

1．汤炎非，杨青著．可行性研究与投资决策．武汉：武汉大学出版社，2017：5-7

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