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房地产短周期内价格影响因素(一)
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房地产短周期内价格影响因素
摘要
由于国家经济高速发展,此时很多行业都获取了很多的成就,比如房地产行业。此时开发商积极的进行建设工作,导致房产价格不断的提升,这种发展对于行业来讲是不利的。这种问题的发生要靠着国家对其积极的调控,只有这样才可以确保其发展顺畅,更好的对资源配置。国内中国房地产市场的长期发展态势,其中涉及宏观经济与房地产周期的中周期和长周期,可以作为决策的远期参考。但不管是购房、卖方或开发,最关键、最迫切、最关乎利益的是,必须搞清楚市场短周期运行的规律。踩准市场节奏,比什么都重要!通过对2004年-2014年全国房地产开发综合景气指数,也叫国房景气指数,是衡量开发行业的温度计,能够比较好的反馈房地产的开发行业的周期性波动。
二、论文目录:
摘要
一、掌握房地产短周期,为您成功保驾护航
(一)短周期的规律研究
(二)2004年以来的四个短周期
(三)对买卖双方的影响
(四)总结出影响房地产短周期的逻辑体系
二、经济:短周期的基本面
(一)短周期与宏观经济
(二)PMI与房价基本同步
三、政策:短周期的源动力
(一)房地产政策的三驾马车
(二)利率周期对楼市的影响
(三)重要楼市政策出台后市场的反应
四、资金:房价间隔的印钞车间
(一)M1与房价的密切关系
(二)M2中美对比规律
(三)外资与热钱:仍然是推动力量
五、库存:供求关系的晴雨表
(一)存销比:低于13个月房价易涨难跌
(二)新开工量对未来存货的影响:领先1-2年
六、房地产短周期的要点总结
(一)决定房地产短周期的四个要素总结以下
(二)四个要素内在影响逻辑
引言
通过峰值-峰值的划分,划分为N个短周期。通过对周期的运行特点,尝试的去总结出一套逻辑体系、框架:可归纳为四个——经济、政策、资金、存货,称为四大引擎或四轮驱动。
一、懂房地产短周期,为您成功保驾护航
(一)短周期的规律研究
只要市场经济,就会存在周期性波动。往大处看,宏观经济有长、中、短周期之分,每轮周期变化中,都有繁华期和萧条期之别;往小处看,即便是种菜卖菜,也有“大小年之分”,今年菜价贵,明年种的农户就会多,导致供大于求后,价格自然会跌。市场“无形之手”躲在暗处,调节着商品市场的周期性变化。有追求、有水平的市场派经济学家,应找到这只无形之手,察其形状,明其动作。
房地产市场同样有周期,同样有长/中/短周期之分。近几年,预测房价成为一个社会热门。有些行业人士常把“中国房价长期看涨”这句话经常提及,很有专业水准。但仔细一想,因为这个观点几乎适合任何国家(除实行计划经济的朝鲜和巨型楼市泡沫破灭后的日本等个别国家)。更关键的是,论及房市的长期走势(比如十年以上),对于造房者、购房者、卖房者等,基本没有什么参考和利用价值。最有价值的是对短期房价的走势的预测。这里所谓的短期,主要指未来6个月,核心是未来3个月,根据需要,也可延长至未来12个月,但时间段越长,预测难度越大。对于开发商而言,可以据此决定是否该购地,放慢还是加快施工进度、调高还是调低楼盘定价等。
(二)2004年以来的四个短周期
全国房地产开发业综合景气指数,也叫做国家景气指数,是衡量开发行业的温度计,能够比较好的反映房地产开发行业的周期性波动。据统计,按照”峰值-峰值“的划分法2004年至2014年9月,房地产业可划分为四个短周期。
第一个周期:2004年3月-2017年11月。两个峰值差不多,都是106点多,谷值是100.6,出现在2005年12月。下行历时21个月,上行历时23个月,共计43个月。下行主因是房地产调控,上行主因是经济过热,资本市场疯狂。
第二个周期:2007年12月-2010年3月。第二个峰值近106点,谷值是94.74,出现在2009年3月。下行历时16个月,上行历时12个月,共计28个月。下行主因是受国际金融危机影响导致国内经济下滑,上行主因是救经济救市场力度大。这一轮急跌急涨,波幅大,历时短。
第三个周期:2010年4月-2013年3月。周期中第二个峰值只有97.92,谷值是94.39,出现在2012年9月。下行历时30个月,上行历时6个月,共计36个月。下行主因是经济下滑和房地产调控,在此双重打击下,下行时间较长,调整幅度较大。上行主因是货币政策宽松,房贷政策放松,由于经济无反弹,且很多三四线城市房地产市场持续低迷,导致国房景气指数反弹时间短,高度低,第二个峰值没能重返景气区间。
第四个周期:2014年4月以来,相比前三个周期,这个周期的波幅变小,整体偏低迷。从全国范围来看,房地产短周期的规律有所弱化。
(三)对买卖双方的影响
对于购房者而言,若能对未来半年到一年的房价走势有个明确的判断,就可以决定是买房,还是卖房。尤其是对于那些以房屋增值为目的的投资者,投机者,也包括改善型购房者(出手殴事件早晚无所谓)。当然,如果你正急等着结婚,,也就不必关注市场短周期。即便房价将要下跌,也得入市购买。
不妨说点实例,2011年10月,上海的龙湖郦城,绿地秋霞坊,中海御景熙岸等三个楼盘,都遭到老业主不同程度的抗议,冲击,甚至打砸。原因很简单:这些分期开发的项目,新推房源或正在卖的房源,定价突然大跌二三成。这让降价之前买的老业主感到资产大幅度缩水达几十万元,于是有些心理脆弱的业主无法承受打击,群体找理,无理可寻,则愤而砸之。2011年四季度,业主打砸售楼部的事件,在全国多个城市皆有发生。再往前追溯,2008年下半年房价下跌之时,也曾在多个城市发生过打砸事件,其中深圳是重灾区。
坦白说,业主因房价下跌而闹事的理由站不住脚。商品买卖,须有契约精神,只是受法律保护的。商品房买卖,凭的是购房合同,若开发商违反合同,业主当然可以要求赔偿或退房。若拿房价下跌说事,则法律断难支持。大家都能理解,购房花费家庭巨额资金,谁也不愿家庭的主要财产大缩水。要怪只能怪这些购房者出手的时机不对。他们在房价高区间入市,同时错误的认为房价还会持续涨。由此可见,认清市场短周期处于什么阶段,到底是上升期还是下跌期,到底是接近顶部还是处于底部,对购房者非常重要。踩准时间点的,如2006年至2007年上半年,2008下半年至2009年一季度,2011年四季度至2012年上半年,楼市大涨;楼市大跌时,如2007年下半年至2008年一季度,2010年至2011年一季度,其后某段时间市场大跌。
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