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关于某某地区某产品的市场需求调研分析——以珠海市房地产为例(二)
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三、当前珠海市房地产市场的基本情况与分析
1,珠海房地产供应情况分析: 珠海市总体面积为7653平方公里,其中陆地面积为1687.8平方公里,海域面积为5965.2平方公里,且岛屿众多有“百岛之市”之称。 根据珠海市城市总体规划(2001—2020)中提供的数据,其中第19条市区建设用地规模;近期、中期、远期市区总建筑用地需分别控制在133、155、210平方公里。第20条主城区总建设面积:近期、中期、远期的建设用地需分别控制在63、72、85平方公里。 并且珠海市目前还拥有像格力置业、万科、华发、金期、世邦等一大批具有强大实力的地产开发商,在2006年10月底珠海市建设局所颁发的具有珠海房地产开发企业资质的总共有269家,它们在对于珠海市房地产市场的不断开发,创造着一个有一个新的幸福个性的家。珠海市市区目前主要有万科珠宾花园、招商花园城、金地金地伊顿山、云顶澜山,棕榈假日,紫荆豪庭,中信红树湾,中新国际,南泰明湾,格力海岸,龙光玖龙府,凤凰海域,天朗海峰,五洲花城,双水湾等15个楼盘,西区主要有时代珊瑚海、中邦城市花园、里维埃拉、金碧丽江、家和城,金碧丽江,宁海世纪城,五洲东方墅,时代倾城,保利西海岸,宁海优家,中山海伦时光,绿庭十里香提,旭日华府等14个楼盘,可见珠海市房地的供应情况还是比较乐观,且计划还在不断提升供应量,配合发展势头如此良好的销售情况
2、需求情况与分析,2010年珠海市经济增势良好,房地产开发完成投资179.51亿元,同比仅增6.6%,比上半年大幅回落53.5个百分点。 全年全市房地产施工面积1150万平方米,与上年同比上涨8.1%;竣工面积158万平方米,市场需求基本呈上升走势。其中,销售面积从2006年188.10万平方米到2007年335.04万平方米的急剧增长,以及随后2008年174.27万平方米的剧烈回调。珠海房地产销售金额曲线处于平稳较快的上升通道,根据以上数据显示,珠海市在世界经济危机,以及通货膨胀和政府对于房地产市场的调整等环境下,房地产的销售金额还是处于各逐年稳步提升的状态 。
3, 购买行为分析 : 珠海房地产市场的需求情况在逐年的不断提高,在珠海购房既可以居住又可以作为投资,在这双方面的利益和优势的满足下,人们的购买行为和购买积极性提高,这也是珠海房地产需求还在不断发展的原因。首先珠海环境优美,气候宜人并先后被联合国、国家、省有关部门授予“联合国改善人居环境最佳范例奖”、“最具幸福感城市”“浪漫之城”、中国十佳休闲宜居生态城市”等称号,由此可见珠海是一个适宜居住的城市,人们选择在这里买房可以用来休闲、度假、养老、长期居住等都是一个较为良好的选择。目前港珠澳大桥的即将开通连贯珠港澳三地经济发展,从而带动珠海房地产上涨。珠海正顺地产的数据显示,二手楼交易量较去年同期上涨幅度也为10%。 三月,珠海市在售新建商品房较去年年末上涨了1000-2000元/平方米。对比去年增长的速度放缓,主要是因为房地产调控政策下影响比较大。
(三)珠海房地产市场的特点与存在的问题
珠海房地产的基本特征: 1、从开发商的方面分析:目前珠海的房地产开发商大多数都是有限责任公司和港澳以及外地客户投资比较多。 2、且房地产服务也主要集中在本土,服务的专业性领域没有市场细分促使专业水平缓慢。 珠海房地产所存在的主要问题和矛盾:去年珠海市房价增长太快,过早的透支了珠海未来的发展前景,打乱珠海稳步发展的路线,甚至会影响珠海的正常发展。 1、产业发展要求与城市发展要求的矛盾,珠海市的城市规划为将珠海建设为珠江口岸的核心城市,就使得珠海需要通过工业发展带动城市基础建设,以满足城市的定位,在一个较高的平台上发展房地产,使得土地收入增加,产品品质提高,进一步提高城市的地位。但是广州、深圳等的高资金、高密度的房地产业迅速发展使得其效应功能外溢,很大程度上波及周边区域,包括珠海。珠海既有的城市发展计划与客观的房地产行业发展出现了时间上的矛盾。 2、房地产在中心区域高度集中 珠海城市发展起步晚、底子薄,经济发展的速度不慢但体量小,房地产的发展更是向中心区域高度集中,尽快以工业发展带动次中心区的城市发展,但是由于地形(西、南靠海,东靠珠江口,北接中山),交通缺泛依托,城市发展空间布局全靠城市本身引导,所以城市发展的要求与现实客观的房地产发展存在空间布局上的矛盾。珠海城市发展需要中心城区的旧城改造与次中心区的迅速发展,但房地产是根据市场需求来发展自己的空间。离山、海越来越远,建筑高度越来越高的房地产项目,充分阐明了珠海的城市发展要求与房地产发展在空间思维上所存在的问题。 3、人口因素影响珠海房地产市场的供需平衡,珠海市人口总数:161.42万珠海户籍人口增量大、人口老龄化等特点,非户籍的外来人口的钢性居住需求加上外来投资者的投资需求影响着珠海的整体供应结构,由于这种需求有一定的钢性与不确定性,就形成市场的供应结构失衡的问题。珠海GDP总值2226.37亿元同比增长8.5%。
(四)珠海房地产的发展趋势 :
1、产业发展的发展趋势主要从两个方面考虑,那就是土地和金融。土地供应方面主要是加快中心区的城中村改造与历史土地清理;加快城市基础建设与工业发展来引导房地产向次中心区分化;以岛屿等特有开发条件吸引外资进入珠海进行房地产高端产品的开发。从而改变房地产的布局,促进城市发展。在金融方面政府应制定相应的金融调控政策,引导资金进入珠海重大基础建设项目,政府对资金的引导决定了珠海的房地产发展结果。
2、供求关系的完善和发展趋势还是需要政府的监管和调控,外来开发将引导珠海的高端市场,政府对中低档项目的控制将加强。市场产品的层次分明,政府会针对性加大增量:引领房地产往西发展,同时中心区的旧城改造。 结语、本次报告的撰写时间将近一个学期,且需由自己独立的完成,在完成这份报告的时候也是一个自己的全面学习珠海房地产及二手楼市场,调研市场分析,随着这份报告一点一滴的完善我个人对于珠海房地产和二手楼市场以及经济也有一个全面的了解,包括相关的法律法规、珠海本地的政策、珠海房地产市场的需求、供给的特点和现状等,最后总计珠海房地产的发展趋势及方向,通过一个学期的学习,在梅老师的细心全面的教导下,我对于房地产市场有了一个整体的概念,对于目前我从事的保险工作以及所需的能力和知识有了一定的了解,看清了自己的未来的发展方向和不足。也希望在未来和同学们一起的学习过程中不断的提升自己的能力,以求的得到一个全面的发展,同时希望以后能更好的胜任以后的工作 。
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