城市住房拆迁问题分析(三)

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以往各地拆迁都是先发公告，后做拆迁户的思想工作，最后签订拆迁协议，这种拆迁程序最大的弊端在于所有矛盾纠纷都暴露在拆迁公告之后，政府的“单方”意愿往往不被群众理解和接受。而如果政府和拆迁户就拆迁中各种问题先行磋商，把各种矛盾解决在拆迁之前，等到90%以上的拆迁户都满意了再最后定夺，则就会减少很多阻力。

“模拟拆迁”的具体做法是：先确定摸你拆迁区块；充分调动摸你拆迁区块内的骨干力量和居委会干部说服本区块居民，由居民主动联名写申请拆迁报告，拆迁工作作人员深入模拟拆迁区块，开展丈量、说明和解决、尽量将矛盾化解在拆迁之前，有拆迁人与被拆迁人自愿签订拆迁安置意向书，最后拆迁主管部门才正式发出拆迁公告。

（三）公众参与拆迁

在当下，不少政府进行拆迁时，一般是先发布公告，然后对拆迁户做思想工作，最后签拆迁协议。这样的拆迁程序造成了被拆迁户被动的处境，往往很难让住户接受政府的强制意愿，因而发生矛盾。就此，我建议政府不妨改变下程序顺序，在拆迁时与住户开会协商相关事宜，把分歧解决后在进行拆迁，尽量做好思想工作后再动过，减小拆迁阻力。

（四）补偿标准有针对

在当前市场经济体制下，对于房屋拆迁补偿评估时，要引入市场机制评估方法，与市场实际接轨，这种“市场+保障”的补偿办法源于全国首创的南京拆迁新政策，即市场化评估加上政策保障托底，在地段补偿标准的基础上，委托独立的中介机构根据二手房价格给房屋定价，同事划定最低单价和最低总价两条保障线。

最低单价按区位划分。最低保障总价是按照当地最小的经济适用房价格估价，确保困难家庭拆迁后至少能买得起申购经济适用房。全面推广最低单价补偿和最低总价补偿制度，妥善安置被拆迁户中住房和收入困难的家庭，进一步推进市场画的拆迁评估办法。这样能有效保障被拆迁户的合法权益不被过多的侵害，减少被拆迁户的反感情绪和阻力。各地的补偿标准要因地制宜，结合实际情况制定，赔偿的方式也要多元化，满足拆迁户的不同需求，做到群众满意。再者，要始终坚持“先补偿安置，再实施拆迁”的原则。

（五）加强对房屋拆迁的监督管理

一方面，要加强对拆迁人权利使用的监督力度和完善监督机制，防止各种利用职能之便违法拆迁，强制拆迁的行为发生。对于拆迁过程中的违法行为要严肃认真处理，坚决打击各种危害被拆迁人合法权益的行为。另一方面，对于被拆迁人无理的行为，甚至是漫天要价，敲竹杠的行为要耐心教育制止，并依法维护其合法权益。最后，对于拆迁补偿安置资金要合理监管。根据实际情况，采取不同的途径，确保资金的合理利用，做到专款专用。

（六）实行拆迁服务“动迁与评估相分离”

在动迁过程中，动迁任务由建设单位完成，评估任务由具备相关资质的单位完成，各司其职。在项目过程中，要严格遵守职业道德，对委托方负责。拆迁主体和估价主体遵循行业标准收取一定的佣金，不准对拆迁安置项目再次外包。

五、结语

房屋拆迁是城市建设过程中的必经之路，无数的拆迁案例摆在我们面前，这些案例的成功与失败都是我们的研究的对象，结合我上面所提的几点建议，走出一条符合大多数人利益的房屋拆迁之路。

六、参考文献

[1] 赵建高房屋拆迁、征地补偿纠纷咨询(修订版).6 中国法制出版社. (2010-5-17)

[2] 城市房屋拆迁管理条例:案例应用版.19 中国法制出版社 (2009-8-10)

[3] 城市房屋拆迁管理条例手册(法律掌中宝系列) 法律出版社 (2007-5-16)

[4] 胡信彪主编土地征收与房屋拆迁(房地产法实用丛书) 中国民主法制出版社 (2007-1-23)

[5] 法律司法解释指导案例精编.15(房屋拆迁、征地安置补偿) 中国法制社编(2011-11-8)

[6] 《城市房屋拆迁管理条例》.中国法制出版社 2009.08

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