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房地产开发项目面临的风险及应对措施 (2)(二)
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查看 房地产开发项目面临的风险及应对措施
房地产行业经过几十年的快速发展,已成为我国国民经济的支柱性产业,在促进国民经济和社会发展中起着积极的作用,同时也深刻影响到我国经济运行和人民生活的各个方面,因此不可避免地受我国宏观调控和政策的影响。具体来讲,我国国内在产业、土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等方面相应政策法律法规的调整,如对房价的限制、贷款利率的规定、土地使用的限定等都极有可能对房地产开发项目各个层面构成潜在风险或直接影响,甚至直接造成房地产开发商经济上的损失。
(二)经济形势方面
经济形势的状况直接影响到房地产的项目开发。确切地来讲,受房地产行业自身特点的影响,房地产产业周期性长,中间环节多,容易出现在项目开发过程中市场对于房地产商品需求发生变动。特别是一旦经济形势不佳或经济停滞,将直接影响到房地产市场买方上的购房欲望,减少购买行为,极有可能使房地产的经营陷入危机。另一方面,对于经济发展趋势的准确科学预测有助于降低房地产企业项目开发的风险。
(三)资金方面
作为资金密集型的行业,房地产项目的开发需要筹集和融通巨额资金,负债经营比例高。因此,一旦企业的资金链发生问题,面临资金短缺的困境,对于房地产企业的项目开发都将是致命的影响,在很大程度上可能导致企业由于缺乏资金支持而无法进行后期的继续开发,另一方面,也使得企业的前期投入无法收回。具体来讲,一是融资方面,由于各种筹资方式的手段、工具及环境各不相同,都存在着一定的风险。加上贷款利率变动趋势难以明了,对于房地产项目的最终成功及利润影响极大。三是,受市场变动的影响,使得房地产项目的租售期和租金售价方面具有不确定性,收益不明确,影响企业的现金流。另外,开发投资回收期越长,房地产企业的财务风险也越大,直接影响企业资金运作。
(四)工程建造方面
房产作为房地产开发项目的最终成品,其质量水平的高低直接影响到最终的销售及用户的安全,需给予高度的重视。另一方面,房地产工程建造过程中涉及环节繁多,包括设计单位、施工单位、监理单位等等,一旦出现合同纠纷,尤其是承包商违约等,将对于项目工期、成本及质量都极有可能造成负面影响。一是,建造成本在房地产项目开发过程中占有很大的比例,如果得不到有效的控制,会在很大程度上给房地产企业正常的资金运作造成影响。二是,设计理念的滞后,承包商施工方法不当、技术落后等所造成的项目质量问题,直接给房地产项目带来巨大的风险。三是,工期的拖延,既可能造成错过最佳的租售时机,提高销售风险,也大大增加了管理费用和工程成本,影响企业利润。
(五)企业经营方面
企业经营管理方面自身存在的问题也是直接导致房地产项目开发过程中存在诸多风险的因素之一。 [3]如房地产项目开发对于市场变化极为敏感,企业管理方面在决策阶段,要综合考虑到国家的政治、经济、社会、文化及市场的供求情况、城市规划、国家产业政策及调控政策等,从而确定房地产项目定位及开发策略,决策阶段的科学性与否直接决定了项目的成功与否。整体上来讲,当前我国大部分房地产企业对于房地产行业特殊性的认识不足,企业经营管理水平的低下,缺乏对于房地产开发项目科学的可行性分析,及由此造成的预测错误、决策失误等的情况,加上房地产市场不确定因素或随机因素多的影响,使得房地产企业面临着诸多风险,影响企业的正常运作和持续发展。
另外,各种不可抗拒的自然因素,如洪水、火灾、地震等突发性事件一旦发生都将对房地产项目的开发造成严重的影响,需给予重点防范。
三、房地产开发项目风险防范及控制手段
(一)风险回避
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