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房地产开发项目面临的风险及应对措施 (2)(四)
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风险利用是指利用投机风险可能提供的谋利机会获得好处。投机风险系指可供人们进行投机活动而谋取利益的风险, 即可利用的风险。
在经营活动中, 利润与风险并存, 利润潜伏于风险之中。承担一定的风险是取得利润的条件, 拒绝承担风险就无法取得高额利润。
可利用风险通常包括以下几种
1、政治风险开发商利用合理的信息渠道, 通过科学的分析和判断, 预测政策走势城市规划变动等, 降低取得土地使用权的费用等其它成本, 或可以争取时间, 缩短开发周期, 免于承担过长的持有期而带来的时间风险。利用法制不健全, 处理土地税收等问题随意性大等现状, 也常常能获得一些额外的好处。如:将商业物业开发项目增加少量展览等功能, 既可将商业用地转化为工业用地; 亦可将固定资产投资方向调节税降低很大幅度。利用政策的倾斜和庇护取得巨额利润, 是许多开发商在短期内发达的有利手段, 这种作法归根结底是利用了政治风险而取得的好处。
2、经济风险货币贬值对于债权人来说是一项重大风险。开发商可在进口设备、材料合同的付款比例中尽可能提高软货币的比例, 以取得硬货币涨价时的利润。这一点在国际货币采购方市场条件下是不难办到的。
3、商务风险房地产开发项目投资可通过对市场价格走势的准确推测, 在合适的年份, 合适的季节, 甚至合适的月份抛出商品或适时调价, 以取得高额的销售利润。投资者还可以进行借贷投机, 即以借贷资金为资本购进或者卖出自己并不拥有的财产。这种投机是利用货币的升贬值, 即贬值时买进, 升值时抛出, 以获取升贬值差额。
风险利用是一门学问, 要求风险管理人员不仅要有渊博的知识, 娴熟的技巧, 还要有高度的责任心和灵活机动的应变能力, 以及良好的法律意识。风险利用实际操作的步骤通常是
(1)分析风险利用的可能和价值。
(2)计算利用风险的代价。
(3)评估自己的承受能力。
(4)制订策略和实施步骤。
(5)操作时因势利导扩大战果。
(6)总结与提高。
(六)提高管理水平, 培养和引进优秀人才
提高管理水平, 培养和引进优秀人才。房地产公司的管理层, 应将风险管理纳入到日常管理中。同时培育风险管理的企业文化, 让公司员工都参与到风险管理中来。企业竞争最终是人才的竞争, 强化房地产开发项目专业管理队伍的培训力度, 对有工作经验的技术和管理人员进行再培训, 培养一批房地产开发项目所需要的项目经理、采购经理、施工经理、财务经理, 以及合同、计划、费用估算及控制、材料控制、风险和保险、索赔、质量、安全等专业技术和管理人才, 以适应房地产开发项目的需要。把理论培训和实践培训结合起来, 总结和推广其他房地产开发项目的成功经验, 与专业培训机构签订人员培训合同, 有针对性地为本公司培养各类专业技术及管理人才。同时, 在高校相关专业中选拔房地产开发项目需要的人才, 并对所招聘的人才进行培养, 作为储备的专业技术和管理人才。
(七)重视可行性分析
.重视可行性分析。决策的正确与否关系到整个项目的成败。因而, 在项目的决策阶段, 应充分搜集项目相关的各种信息, 实地考察和调查, 获得详实的数据, 做好项目的市场分析、财务评估、人力资源分析、项目的敏感因素评估, 确定房地产开发项目盈利的可能性, 并在此基础上做出决策。市场分析包括分析房地产开发项目市场定位、竞争优势、竞争对手、顾客群体、项目的市场销售潜力等; 财务评估包括房地产开发项目的利润预测、销售盈亏平衡点的估测、投资构成的估测、投资回收期及内部收益率的估测、流动资金周转速度的估测、资产及负债比的发展趋势估测、资金筹措方法等; 人力资源分析包括分析该房地产开发项目高层管理者的经营能力, 确定招聘适合本项目的人才; 对房地产项目未来发展最为敏感的四大因素是销售价格的变化、因市场而引起的销售数量变化、因成本增减引起的变化、因投资或资金筹措引起的变化。同时, 在可行性研究阶段, 还要分析房地产开发项目利益相关方的利益博弈与调协。
(八)建立信息中心
建立信息中心。房地产企业应建立信息中心, 搜集房地产行业的相关信息, 为企业决策提供信息支持。房地产行业作为一个风险较高的行业, 如果缺乏及时、充分的信息, 就很难做出正确的决策, 进而影响项目的顺利进行。在项目的可行性阶段, 足够的信息可以帮助决策者做出正确的判断, 从而减少投资决策失误, 避免风险; 在项目的开发过程中, 足够的信息有助于管理者进行有效管理。首先, 应成立专门的组织机构, 由该机构对企业内外的相关信息进行搜集整理; 其次, 要建立规章制度, 明确信息流的流转方式与方向, 通过制度的约束来保证信息中心能够及时准确地获取信息; 最后, 信息搜集不是目的, 由专人对信息进行汇总、整理和分析, 形成对房地产开发项目有用的信息。
(九)建立风险预警体系
建立风险预警体系。建立房地产风险预警体系, 便于房地产企业更自觉、更系统地管理项目开发过程中的风险。由于房地产开发项目有自己的特点, 风险不能完全用定量指标来衡量, 很多情况下仅凭管理者的主观分析来判断风险。因而, 在预测企业经营风险时,应建立合理的风险指标体系, 引入“ A 计分法”, 即把影响企业风险的经营因素列出,再根据其影响大小赋予不同的值,然后根据企业实际情况对各影响因素做标记, 加总有标记的各项分值, 最后与临界值比较来评价经营风险状况。依据建立的风险指标体系, 并凭借以往房地产开发项目中的经验和历史数据, 运用先进的技术和手段, 加以整理分析, 通过信息中心收集的最新信息和数据, 对房地产行业和房地产开发项目进行风险预警, 如果发现风险, 立即启动风险预警, 并采取相关措施, 进行风险防范。
四、总结
在我国房地产项目开发风险管理还是一个刚刚兴起的概念,但开发商已经意识到在房地产项目投资过程中进行风险管理的必要性。对风险的研究,有利于提高房地产开发企业风险管理水平,做好风险损失的防范控制,风险的结果是双重的,既有蒙受经济损失的一面,又有获得额外收益的一面,风险与效益一体共生,机遇与挑战共存,风险孕育着机会,但由于种种原因,我国大部分开发企业没有专职风险管理人员,对风险的放映十分迟钝,更不用说对风险进行系统的管理了。对风险的防范缺乏行之有效的措施,使一些本可以避免的风险损失未能避免,本可以减少的风险未能减少,且在风险损失发生以后,不能采取规矩的手段及时处理、补救,而使损失扩大,给事后企业的补救、恢复工作留下许多后遗症。本文正是基于这样的原因对房地产开发的风险进行简单的论述。
参考文献:
1、张岳华:房地产项目风险管理的研究现状与对策[J].中国乡镇企业会计,2010,2.
2、司玉海:秦汉.房地产风险的识别及其防范研究[J].现代商业,2010,10.
3、俞明轩: 《我国房地产风险投资结构分析与对策》, 中国人民大学出版社,
4、申立银:《房地产市场政策风险因素分析》, 农业科技出版社, 1996;
5、徐一萍:《关于风险还原利率和收益率相关关系的探讨》, 中国人民大学出版社, 1997;
6、沈亮.房地产开发项目风险管理研究与应用[D].北京:北京邮电大学, 2007
7、王鑫.谈如何建立企业内部风险预警系统[J].北方经贸, 2001( 1)
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