房地产开发项目面临的风险及应对措施 (2)(三)

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风险的回避主要是中断风险源, 使其不致发生或遏制其发展。这种手段主要包括以下两种形式

1、放弃业已承担的风险内容以避免更大的损失采用这种手段有时需要做出某种牺牲, 但这些牺牲较之承担风险真正发生可能造成的损失要小得多。如开发商在投资决策分析阶段市场调查数据偏颇, 又没有采用适当的方法整理数据, 为投资决策提供错误依据。项目前期阶段已投入相当数量的资金后, 发现项目实施地点地质条件异常恶劣, 继续下去将可能数倍增加基础处理费, 因此, 不得不重新决策, 重新进行项目选址工作。

2、拒绝承担项目风险开发商根据自己的实力和承担风险的能力, 以及对市场状况的认真分析, 对那些风险大的开发项目, 采取放弃原则, 避免招致大的风险损失, 但同时也放弃了由此获利的可能。如开发商以包销的方式委托物业代理, 目的在于回避市场价格变动的风险损失, 但也放弃了价格提升带来的巨额利润。

风险回避虽是一种风险防范措施, 但应该承认这是一种消极的防范手段。因为回避风险虽然能避免损失, 但同时也失去了获利的机会。如果处处回避、事事回避, 其结果只能是停止生存。如果开发商想谋取更大的发展, 最好慎用风险回避这种防范手段

（二）风险转移

风险转移是指采取一定的技术措施转移投资风险的承担者, 按照措施的不同, 风险转移的形式又可分为三种类型

1、合同形式的风险转移即通过合同形式将风险活动本身及其财务负担和法律责任转移给非保险的其它人, 以达到减小本方风险损失程度的目的。例如:开发商可以通过工程项目总承包合同的签订, 将项目施工建设期的风险( 恶劣的天气影响、现场条件难以搞清、物价上涨、承担拖期赔偿等) 转移给总承包商。开发商可以通过合同条款中责任的明确划分, 合理地转移责任, 从而达到减少对对方损失及对第三方损失的责任。如施工中的事故或承包人提出的施工方案及施工进度计划, 虽经监理工程师批准, 但并不解除承包人的责任等。

2、财务责任形式的风险转移财务责任形式的风险转移主要是通过发行股票、寻找投资伙伴或寻求外部资金支持的形式, 将一部分投资收益连同财务责任, 风险损失转移给他人的风险转移形式。

开发商为了避免承担开发商违约的风险损失, 可以通过投标保证金 ( 保函) 、履约保证金( 保函)、维修保证金( 保函) 的形式, 制约承包商, 以降低自己的信用风险。

3、保险形式的风险转移保险是由保险人对被保险人的经济损失提供保障, 开发商可以在项目运作过程中, 将项目可能遭受的自然灾害、意外事故等风险损失, 通过保险转移给保险公司。项目的保险并不单纯是风险项目的保险并不单纯是风险的转移, 在实施过程中, 总是与风险控制和风险保留等对策有着密切的联系

（三）风险自留

风险自留即将风险留给自己承担, 不能回避, 也不予转移。风险自留对策分为两种

1、非计划性风险自留。当风险管理人员没有意识到风险的存在, 或者没有处理项目风险的准备时的风险自留。这一类型的风险自留大多因为风险意识欠缺而引起, 如开发商忽略了建设工程施工合同条款对自身利益的保护作用, 没有商定履约担保条款、违约责任处理条款, 而独自承担过重的风险损失。另外, 风险管理决策与实施的时间差或者决策本身延误, 使得一旦项目风险实际发生, 成为事实上的非计划风险自留。事实上, 对于一个大型复杂的工程项目, 风险管理人员不可能识别出所有的项目风险。从这个意义上说, 非计划风险自留是一种常见的风险处理策略。

2、计划性风险自留。计划性风险自留是指风险管理人员经过合理的分析和评价, 有意识有计划地将一些风险留给自己承担, 这种情况下, 风险承受人通常已经做好了处理风险的准备。例如, 开发商在确定价格策略时, 在充分考虑市场状况、周围竞争性物业价格水平、居民购买能力及其接受程度后, 决定高价开盘, 力争在短时间内获得最大利润。开发商尽管了解可能出现客户望而生畏的情形, 但毕竟也有充分的信心, 如项目品质优秀且规模合理, 同时有强有力的促销阵容。万一开盘不利, 也有实力耐心等待消费者逐渐接受高价回心转意。

风险自留对策应与风险控制对策结合使用, 实行风险自留对策时, 应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。

风险自留对策的选择应考虑与保险对策相比较, 决定风险自留必须符合以下条件之一

（1）自留风险所耗费用低于投保费用

（2）企业衡量的期望值低于保险人的估计

（3）企业有较多的风险单位(意味着单位风险小, 且企业有能力准确地预测其损失)

（4）企业的最大潜在损失或最大期望损失较小

（5）短期内企业有承受最大潜在损失或最大期望损失的经济能力

（6）企业内部风险管理人员工作

（四）风险控制

风险控制旨在寻求积极的措施降低风险。损失控制包括三个方面的工作

1、预防损失。预防损失指采取各种预防措施减少损失发生的机会。如开发商要求承包商出据各种保函, 防止承包商不履约或履约不利; 开发商为了确保拆迁工作的进度, 采用多种安置补偿办法, 以适应被拆迁人的不同需要, 包括:货币还迁、现房还迁、回迁等; 为保证资金供应及时到位, 开发商采用多渠道、多方式融资, 尽可能降低融资风险损失等; 开发商聘任高水平监理工程师严格质量、成本、进度控制等。

2、减少损失。减少损失指在风险损失已经不可避免地发生的情况下, 通过种种措施降低损失的严重性或遏制损失加剧。如开发商确信某承包商无力继续履行施工承包合同义务后立即撤换承包商; 安全事故发生后采取紧急救护:在市场走入低迷、供过于求、销售不畅时, 及时采取降低或优惠赠送策略迅速推进销售速度, 尽快收回资金, 以避免长期空置造成的更大损失。

3、投资组合分散风险。分散风险是指通过增加风险承担单位, 以减轻总体风险的压力, 达到共同分摊集体风险的目的。投资组合理论的主要论点是:在相同的宏观经济环境下, 不同投资项目的收益会有不同的反应。在这种情况下, 把适当的投资项目组合起来, 便可实现投资的理想目标, 即在一个固定的预期收益率下使风险最低, 或在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。

投资组合对于减小风险, 分散风险的效应主要表现在如下几个方面

（1）在大多数情况下, 组合投资风险量值将比个别项目风险量值小, 组合投资的确可起到分散风险、降低风险的目的

（2）组合投资收益率期望值必然小于单项资本投资收益的最大值, 分散风险的代价是降低了风险的收益

（3）房地产项目投资风险即可通过投资于不同类型房地产项目的组合来实现, 也可通过投资于不同地区的房地产项目组合来实现

（五）风险利用

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