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商业银行房地产金融业务风险管理存在的问题与对策研究-以工商银行为例(一)
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目录
引言
4
第一章 商业银行房地产开发商贷款概述
5
(一) 开发贷业务发展现状
5
(二)开发贷主要的问题
7
(三)开发贷的研究进展
8
第二章工商银行房地产开发贷发展现状
9
(一)工商银行的背景
9
(二)工商银行开发贷发展现状
9
(三)工商银行开发贷的管理制度
11
第三章 工商银行开发贷存在的主要问题及原因分析
12
第四章 完善工行开发贷管理的对策
16
第五章结论
17
参考文献
17
引言
近年我国经济发展迅速,房地产业又占其中很大比重,自然对全国的经济影响也极大。而房地产业资金需求比较大,而其资金的主要来源是商业银行,虽然房地产开发贷业务为商业银行带来了可观的经济利润,但是在这项繁琐且时间跨度比较长的业务中存在着巨大的风险,银行内部管理制度的不完善,不良贷款率的逐年增加,占比越来越大。银行风险随之上升,但商业银行却没有对问题进行谨慎处理,持续看好未来房地产投资收益,对楼市的风险没有严峻的认识,变相通过各种途径绕过监管给楼市提供违规资金。2018年底在内部的违规操作下工商银行被开出了高达10张之多的罚单,在这样的违规操作下,为经济留下的是巨大的隐患。加大商业银行的监管力度是对风险的计量、风险的识别是整个风险管理的基础,从而有利于商业银行提高控制风险的能力,改善资产结构。
在2006年美国爆发次贷危机,并席卷全球,随着房地产经济泡沫的破碎,致使全球多家大银行破产,瑞银集团研究报告估算次贷危机全球损失达6千亿美元,给全球经济带来非常严重的打击。国内外的专家学者也对此进行了深入研究。第一,房地产风险理论研究,国内曾龙认为对已存在和将发生的危机风险没有及时的进行防范,建立正确的防御体制其积累的风险隐患必然有爆发的那一天。国内李睿则认为商业银行对借款人资信状况的判断是决定房地产贷款信用风险的关键因素。刘欣怡认为应该合理掌握商业银行对房地产业的信贷投放量。以免因投放量的庞大而使房地产市场极具膨胀,从而导致经济泡沫化,给银行埋下庞大的经济后患。应该对开发贷进行严格审查,同时对内部的违规行为也要严惩,阻抑一系列的谋利动作。云秀璞根据研究得出,对于房地产价格上升迅速的举措应该是适当的调整商业银行开发贷的放量。应该实施逆周期的开发贷策略。美国经济学家保罗·克鲁格曼提出了的货币危机模型,解溦认为房地产泡沫与银行信贷是相辅相成的。当银行信贷额度增加贷款准入条件放松时,随之就会让房地产投机行为没有忌惮,毛文庆提出。要严格把握房地产贷款的市场准入条件。王洪卫提出应建立政策保证保险机构鼓励房地产抵押贷款证券化。苏爱军提出了减弱房地产金融市场中信息不对称成都的相应措施。张曙光认为,中国房地产业的飞速发展潜藏着危险。Masako Ueda根据研究得出结论:企业对于银行贷款还是企业间的资本融合的选择源自于产权保护的水平和信息的不对称。
综合以上文献来看国内外的学者对商业银行房地产金融业务风险管理存在的问题与对策都做出了比较深刻的研究。虽然其中依然存在着许多问题,但是都在不断的完善和进步中。
第一章 商业银行房地产开发商贷款概述
(一) 开发贷业务发展现状
2019年8月29日商业银行发放的房地产开发贷额度减少,根据在2019年7月26日中国人民银行公告的展现,中国的房地产开发贷款额度,2019年1月-6月以来我国的房地产贷款额度上涨了3.21万亿元,比之2018年整年低了6.7%。从中央银行给出的数据来看房地产开发贷款余额在健康平稳的不间断下降,此种情况已经持续了一年零两个月,2019年1月-3月底其开发业贷款的余额是10.85万亿元,对比2018年低了3.7%,2019年4月-6月底,开发业贷的余额是11.04万亿元,比上季度低4.3%。全国房地产开发贷余额在2016年是14500亿元,在2017年是13000亿元,2018年为13800亿元,2019年房地产开发贷款余额为12800亿元。2015年之前房地产开发贷款余额在飞速的上升,自2016年后才开始逐步的平稳下滑。虽然近几年趋于平稳,但是其数量也是庞大的,数据越庞大,那么其中的问题也将越多,越繁杂。
2017年-2018年一季度房地产企业主要渠道融资规模及结构(单位亿元)
融资渠道
2017年
2017年占比
2018年Q1
银行贷款
开发贷
35600
18%
14917
并购贷
3281
2%
939
非标融资
委托贷款
18942
10%
3880
信托贷款
11092
6%
3224
境内证券市场融资
股权融资
284
0%
90
信用债融资
3024
2%
1214
资产证券化
1737
1%
410
海外融资
海外股权融资
274
0%
139
海外债
2934
2%
812
个人住房金融市场
商业个贷
64714
33%
17421
公积金贷款
9535
5%
2384
消费贷
9552
5%
-439
应付款
应付工程款
17967
9%
8685
其他应付款
15688
8%
5604
从图表中可以看出2017-2018年一季度年房地产企业主要的融资渠道中开发贷占比18%,金额是35600亿元。是除商业个贷以外占比最大的融资渠道。由此可见房地产开发商贷款已成为房地产企业融资的主要渠道。但是在庞大的数据面前他所存在的问题也是比较多的。
2018年工商银行、建设银行、农业银行的不良贷款余额分别为98.23亿元、85.05亿元、84.5亿元。从上图中可以看出我国房地产业的不良贷款率自2006年以来呈直线下滑趋势,自2014年后又开始逐步上升,由此看出不良贷款的问题已是一个急需解决的大问题。房地产开发贷款从房地产开发商到银行,从房地产开发商提交材料到最后的银行收回贷款余额,其中程序繁多,问题风险也是巨大的。
(二)开发贷主要的问题
日本、香港、美国都发生过不小的金融危机,市场波及非常之广,所造成的全球经济损失也是巨大的,致使其波动的因素有很多,而商业银行的房地产开发贷款业务是其中比较重要的一大环节,急需完善和规避风险。
第一、开发商一般将房地产开发项目的土地使用权或者是将在建的房地产抵押给商业银行以此来作为贷款的担保,但是这其中也存在着抵押无效的问题,给银行带来经济损失。
第二,内部操作风险。商业银行持续看好未来房地产投资收益,对楼市的风险没有严峻的认识,变相通过各种途径绕过监管给楼市提供违规资金。在这样的违规操作下,为经济留下的是巨大的隐患。根据有关的行政惩处公示,对于涉及十三条违规甚至违法操作的中信银行也被处以了相应的高额罚款。中信银行表面发放其他业务的贷款,实际却是房地产开发贷款,混淆视听,不惜违法违规来达到目的,内部的违规操作使得风险显著增加,一味的谋求业绩,没有风险意识,得道的只是暂时的利益,而忽略其中存在的巨大风险,这是及其危险的。
第三,国有大行房地产贷款投放规模居高不下,审核通过并不严厉,而房地产不良贷款率也在不断增加。
房地产开发贷款银行审批流程
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