房地产信托投资基金的设立和资金募集(四)

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2、在公司风险可控的范围内，大致匡算购买债权需要的资金总额。
3、设立资金信托，筹集用于投资的资金，在这一过程中，信托公司通常采取其他的适当方式来加强保证预定信托筹集规模的完成。
4、将募集资金购买具有一定折扣比例的债权资产包，折扣率应全面考虑该资产包整体的违约可能性和贷款资金的占用时间成本。
5、信托公司作为资金的管理人，负责对偿还资金进行管理、向投资者分配收益。出让债权的一方作为债权的财产托管人，负责与债务人联系，督促其到期还款并计算相应的利息等。
6、信托期限截止日，如果与债权期限一致，那么信托结束后债务清偿完毕。如果期限不一致，则需要采取相应措施来弥补二者之间的差异。
一种方法是把信托财产以当时的形式，直接划转给信托投资人。但由于此类型的信托涉及的投资人众多，在操作划转上有很大的难度，这种方式可能不完全适合。就债权信托本身而言，也是具有局限性的。通常债权超过期限是由于违约造成的，更不能为此采用信托计划展期的形式规避此问题。因此在建立信托时，应该全面地考虑债权期限与信托计划期限间的匹配问题。
5.1.3 受益权REITs投资运作的模式
    受益权REITs本质上也属于是一种财产型信托，它的原则是：
    1、受益人自信托生效日起享有信托受益权。
    2、共同受益人按照信托文件的约定享受信托利益。信托文件中没有对信托利益的分配比例或者分配方法作出规定的，受益人按照均等的比例享受信托利益。
    3、受益人也可以放弃信托的收益权。受益人放弃的这些信托受益权可以按信托文件规定的人、其他受益人、委托人或者其继承人顺序确定归属。
    4、受益人不能按期清偿到期债务的，其信托受益权可以被用于清偿债务。
    5、受益人的信托受益权可以依法出让或者继承。
信托受益权具备了作为可流通性财产的一切必要特征。信托生效时，便立即产生了受益权。信托利益的归属明确是由受益权人享有的。信托受益人可以再未来一定时期得到信托利益，所以受益权是一种信托利益的期权。期权可作为一种财产进行出让，即使这种权力发生所有权的变更。信托法对于受益权的出让行为给予了确认。使之转让成为一种可能。信托受益权的流通可以使出让人得到资金得变现，使得受让人获得到预期的信托利益。显然信托受益权从出让发展到流通，这不仅仅是在规模和形式上的变化，这更是一种质的变化。参与信托已经不是简单的以委托理财为目的投资，而是以委托理财为基础，以增加获取信托受益权出让利益为目的的活动。
第6章逆市下中国房地产商如何通过REITs融资
6.1 努力适应香港REITs上市政策积极推进在香港上市
6.1.1 万达REITs未能在香港上市的原因
万达REITs未能在香港上市，主要是因为租金回报率达不到香港上市要求。
参照2005年年底已在港上市的领汇基金、泓富基金和越秀基金，其股息回报率分别为6.31%、5.31%和6.54%。据估计，万达REITs的股息回报率至少应该在6%左右。而对于属于内资企业的万达而言，按照2005年的企业所得税法，内地物业赴港上市需要缴纳33%所得税，则万达经营性物业的投资回报率需在10%左右。
只有真实的投资回报率是衡量一个商业地产项目成功与否的重要尺度，而不在于是否具有“先进”的开发模式。
据分析，2005年麦格理银行投资的九个购物中心将成为首批上市的 REITs 资产。而这九个城市的万达广场的物业租金回报率不及预期：
租金回报率如下表列示：

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