房地产信托投资基金的设立和资金募集(五)

本论文在金融论文栏目，由论文格式网整理,转载请注明来源www.lwgsw.com,更多论文,请点论文格式范文查看   表6.1    万达REITs租金回报率表1
REITs中所含万达广场租金回报率
武汉万达商业广场 5.6%
天津万达商业广场 4%--5.6%
济南万达商业广场 3.3%—5%
青岛万达商业广场 8%
沈阳万达商业广场 4%
长春万达商业广场 4%
哈尔滨万达商业广场 5%-8%
南京万达商业广场 5%
长沙万达商业广场 5.1%
以上各家物业的出租回报率均难以达到10%以上。主要因为：
一、万达集团一直采用“订单地产”经营模式，跨国企业进入中国后，多数都在去承租店面的经营方式，很少购买物业。万达集团正是看中这一点，从物业设计时就和一些跨国企业接触，听取各主力店的意见和建议，根据对方要求设计物业产品，在开发的各个阶段都不断与对方进行协商，不断协调和修正设计，最后取得跨国企业长期租赁合同。既发挥了自己作为房地产开发公司的专业特长，又适应了跨国企业的经营规律，跨国企业也能租赁到自己满意的物业，达到双赢的目的。
而这样做的缺点就是，开发商为了吸引商家，前期主力商家的租金价格会比较低，才能换取长期的租约。资金回笼慢，这就需要房地产开发商具有较强的资金实力。目前在国家打压房地产市场的形势下，资金紧缺是房地产开发商面临的最严重的问题，万达寻求REITs上市也是为了筹集资金，而较低的出租回报率导致REITs无法上市，无疑给万达集团带来了雪上加霜的效果。
二、这九家不同城市的万达广场，物业管理费金额都一样，均为29元每平方米每月。虽然这九家万达广场基本都在省会城市，但不同的省份发展不同，不同地区发展也不同，一律均采用29元的物业费，会严重影响物业出租率。而REITs基金就是依托出租收入来赚取收益的。万达公司应根据不同城市，各自广场所在地的城市发展水平和周边商场物业管理费进行调研后，再确定物业管理费。
6.1.2 透过万达REITs的失败原因引发思考
订单地产因其业务设计、开发均为客户量身打造，贯穿产品开发整个周期“一条龙”，但目前中国现行货币适量的紧缩政策，使得开发商资金紧缺，而订单地产需要占用开发商有大量资金，减缓资金回笼速度。所以，现阶段，订单地产已不再适合商业地产。房地产开发商应该做自己擅长的开发专业，而将经营物业交给这类房地产咨询公司去出租及管理。通过房地产咨询公司所拥有的高端客户资源、稳定的战略合作关系和专业团队，随时掌握最新国际商业流行趋势，凭借广泛的知识和经验, 为商业物业发展与提供一站式的解决方案，帮助开发商找到独特的市场机会，并提供全面服务。
我国土地资源是有限的，不能一味以销售开发物业为主。开发商资金有限，要用有限的资金储备获取更大收益的土地，应尽量储备商业用地，以出租为主，出售为辅，将出租物业打包上市，换取长期收益。
房地产开发商在拿地之后就要对地块进行准确的定位，这是任何一个商业地产项目首先要解决的问题。项目的市场定位是最为关键的一环，定位准确与否直接决定着项目经营的成败，也决定着REITs的成败。
在实际操作中，进行项目定位之前必须收集大量的信息，然后依此进行产品定位以及客户定位。这一点恰恰体现了以市场、以客户为先导的整合营销原则。
项目定位即指市场定位，包括产品定位和客户定位
产品定位包括业态选择、商业档次、产品形式等。在进行产品定位分析时，首先要获取跟项目密切相关的市场信息，比如当地的城市规划、经济发展水平、土地历史背景、地块辐射范围内人群的消费能力以及经济实力等，之后要分析相关区域内竞争对手的产品构成、业态组合等。更重要的是，一定要联系城市的总体状况，对区域、市场和客户进行总体的把握和深入的理解。同时还要了解宏观的商业的发展趋势，综合以上因素后，确定适合于自身项目的定位。
客户定位指消费者的来源、特征等，客户定位直接决定了商业项目的档次
产品定位与客户定位相互影响，相互依存。目标消费者不同，那么目标经营者自然就不同，从而直接决定了产品形式的不同；产品形式又会影响经营者的经营行为和消费者的购买体验。因此，产品定位取决于客户定位，而在客户定位中消费者则是主导因素，所以产品定位最终的决定因素仍然是消费者。一个好的商业物业，如果一直贯彻一切以消费者为导向的思维理念，提供消费者需求的产品，满足消费者良好的购物体验，恰恰体现了整合营销中提倡的客户先导原则。
其次，产品设计与研发需要在明确市场定位与产品定位后，依据经营者经营需求和消费者的消费习惯进行设计、施工，房地产也是商品，并且现在不是计划经济时代，所有的商品在市场经济环境下就必须做到尊重市场，于市场为导向。这一点同样是整合营销客户先导原则的集中体现，不同的是，商业地产中的产品设计和研发面向的是消费者和经营者两级客户。定位解决了“我们要什么”的概念问题，而产品设计与研发则是研究我们要的产品的实物。产品设计以定位为依据，研究建筑形式、外观、设备配置、景观氛围设计等等一系列问题，然后将施工将图纸变成实体。
　　产品是营销的基石。对于商业地产而言，产品设计不仅要求外观的漂亮，对于实用性、功能完备性的要求更高，设计和研发部门更多地考虑的应该是如何满足经营者的经营需求和消费者的体验消费需求，通过创新的、适宜的设计规划使物业价值发挥到最大。
　　在商业地产的操作中，为消费者和经营者提供适合的满意的产品，是整合营销关注的其中一环。
　　再次，在商业地产的营销过程中，操作中的整体性、系统性和节奏性是项目成功的最为关键的因素。这一环节正是整合营销淋漓尽致的集中体现，精明的开发商在这一环节发挥的余地最大。
　　商业地产操作的整体性是建立在开发商对于城市、对区域、对客户、对行业的整体的深度理解基础上的，是开发商整体平衡能力的体现。
　　商业地产的营销对象包括三级客户，分别是投资者、经营者和消费者，客户层次的复杂性决定了单一的营销方式是行不通的，因此，策划者需要整合多方面的资源，协调多方面的关系，通过整体性、系统性的操作，将销售、招商、营运密切配合，多方平衡，步调一致，整体推进。
　　销售部门通过拓展客户渠道，提高现场商务谈判能力，积累并转化投资客户，实现财务指标；招商部门通过招商工作的开展保障项目主题和业态划分，并为后期的投资者和经营者树立充足的信心；营运是保障项目持续发展的最终环节，它能提升项目的商业价值，增强商业地产项目的竞争力与可持续发展能力。
　　在操作过程中，同一时期内，不同部门，不同体系之间的工作应该是统一于同一主题的。在商业地产操作中，销售、招商、营运管理是三个关键“棋子”，决定着一个项目的成败。在不同的时期和阶段，该用哪个棋子打前锋，那个棋子做后卫，该借用哪个棋子为哪个棋子服务，三个棋子怎么协调配合，整体发力，这是非常重要的。这就要求策划者站在更高的角度把握市场状况，把握整体节奏，合理利用销售、招商和营运管理，将三方的工作重点、工作方向共同统一于阶段目标和总体目标，使销售策略、价格策略、渠道建设、招商和销售的控制、营运管理的配合必须统一于项目定位和项目的推盘节奏。

第7章我国发展房地产信托投资基金的障碍和建议
7.1 在我国发展房地产信托投资基金会遇到的障碍
7.1.1   法律及税收障碍
尽管目前国内已经有了一些信托业的法律，相比以前，投资者也可以较为容易进入房地产信托业，但距离构建真正的房地产信托投资基金所需的法律环境还相差很远。目前只是构建了一个框架，还处于初级阶段，需要相关法律的逐步构建和完善。目前只有《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理办法》等几部与信托相关的法律法规。按照目前的政策，在转移抵押或者证券化的房地产产权时，产权登记机关只能进行备案，但这种备案并不具备法律效力，一旦发生纠纷，投资者的权益将无法得到有效的法律保护。是否有完善的房地产投资信托法律，房地产投资信托基金是否能在国内上市，成为了影响房地产信托投资基金发展的关键因素。
7.1.2 缺乏专业人才
房地产信托投资基金的发展，需要大量既懂房地产具体业务又能精通金融投资方面的知识的人才。但国内的现状是，擅长对房地产专业和项目具体操作的人在资本运作上缺乏经验，擅长金融投资的人对房地产的运营又不熟悉。复合人才较少，缺乏专业人才，投资基金得不到合理的收益率，投资者就不愿意将资金投向房地产信托投资基金。
7.1.3 披露信息不充分
房地产信托投资基金要求及时准确的信息披露，财务信息的高度透明。在我国，信托公司目前实行的是非强制性信息披露制度，这样投资者就无法获取充分的信息，来做出正确的、有利于企业和自己的决策。而多年以来，在我国房地产行业，一直都存在不规范的操作，直接造成了会计制度的不透明和信息披露的不对称，所以，需要加强信息披露制度。
7.1.4房地产金融市场不发达
我国的金融机构数量众多，但绝大多数都是银行和保险业，主要的金融业务也是以存贷款为主的间接金融业务。而我国的房地产开发商多年以来正是以银行贷款作为融资的主要手段，欠发达的融资市场造成了单一的开发商融资渠道，限制了房地产业的发展，使投资者对房地产信托投资基金丧失信心。
7.2 对发展我国房地产信托投资基金的几点建议
7.2.1 需要相关法律法规及税收规定的大力支持
1960年的美国税法修正案，体现了对房地产投资信托公司的税收优惠，以及对其股东构成、收入来源、分配比例、资产构成和经营方式等方面也做出了明确的规定。由于相关法律法规的完善，房地产投资信托基金在上世纪90年代中后期得到突飞猛进的发展。
从美国及世界各国的金融市场的发展经验来看，明确的相关法律法规的支持对任何一种金融产品的推出与发展都是至关重要的。多年以来，缺乏房地产信托投资基金法律法规成为我国信托发展停滞不前的主要原因。根据世界各国发展房地产信托投资基金的经验和我国的实际情况，应对其专门立法，根据实际情况对现有法律法规中有碍于房地产信托投资基金的法律条例进行修改，确保房地产信托投资基金快速、健康地成长起来。
在我国，目前在REITs立法方面还存在空白，还没有关于房地产投资信托基金的专门法规，而关于REITs投资的优惠税收政策更是无从谈起。这会在很大程度上削弱REITs的竞争力和对投资者的吸引力。因此，有关REITs的立法和税收优惠政策是我国REITs发展的重大制约因素，需要在这方面尽快取得突破。
如果我国建立房地产信托投资基金方面的税收优惠政策，将会吸引众多投资人。房地产信托投资基金在税法上是一个独立的经济实体。如果房地产信托投资基金将每年度盈利的大部分收益以现金红利的形式回报给投资者，那么就无需缴纳企业所得税，这就避免了对房地产信托投资基金和股东的重复所得课税。此外，投资人可以通过提高房地产信托投资基金的负债率、降低房地产资产折旧年限的方式，实现房地产信托投资基金的账面减值，以此可以降低其课税的基数。通常的操作方式是，房地产信托投资基金公司将每年盈利的大部分红利先以现金的方式回报给投资者，再由投资者自行缴纳个人所得税，因此房地产信托投资基金派发的红利看起来非常高。
7.2.2 培养复合型人才，实行专业化团队管理
房地产信托投资基金是一项专业性极强的房地产金融项目，对从业者有较高的房地产专业和金融专业融会贯通的复合性要求。房地产信托投资基金从业者不仅需要具备房地产业务方面的专业知识，还需要具备金融、财务管理、物业管理、法律、资本运作等专业技能。只有这样，才能选择合适的房地产项目，帮助投资者投资，获取丰厚的资本回报，取得较高的投资收益率。
例如，自20世纪90年代以来，美国房地产信托投资基金所募集的资金，绝大多数通过委托专业的管理公司自主、集中经营管理。管理人员都是有丰富经验的房地产业和金融业专业从业人员。他们擅长股市博弈，准确知晓收益率变动趋势。在选择最合适的投资对象上，经过严格的分析评估。为了保持投资效率最大化，管理公司会制定最佳的组合投资策略，并有效规避了投资风险。
7.2.3 完善信息公开化制度
从世界金融市场的发展来看，信息越公开，金融市场的发展就越快。而在我国，信托投资公司实施的是一种非强制性的信息披露制度，信息公开化程度相当低。所以，要尽可能强化信息披露制度，尽可能及时准确地公布各类房地产、国家政策、金融政策等信息，快速地传达给信息需求者和公众，帮助投资者在一个信息公开对称的环境中进行房地产信托投资基金投资，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，从而促进我国的房地产信托投资基金业健康、理性地发展。
7.2.4 加快培养机构投资者
美国在发展房地产投资信托的同时，大力开发了房地产特定共同事业、特定目的公司（SPC）、公司型投资信托等中介商品，并由此发展了大批机构投资者，使美国的REITs和房地产证券化市场能够形成一个相互联系且日益完整的市场。所以，美国的房地产信托投资基金资金来源中绝大多数都是来源于机构投资者的资金，而在我国，尚未有真正意义上的机构投资者，这对于房地产信托投资基金发展很不利。因此，必须加速培养机构投资者。只有在一个以机构投资者为主体的基金市场上，才能保证存在着一个稳定的市场需求方，才能保证房地产信托投资基金得以快速、足额地出售。
7.2.5 增加灵活的金融投资、管理工具
作为一种现代的房地产金融投资工具，房地产信托投资基金具有非常大的灵活性。房地产信托投资基金有其基金创立机构、市场中间商（经纪人）及持有人的广泛参与。房地产信托投资基金可作为一种融资渠道而存在。共同基金可以转换为房地产信托投资基金。房地产信托投资基金还可作为一种证券工具，把一些机构或面临困境的物业持有者所持有的分散房产，进行重新包装、上市。甚至可以把整个独立的外部公司纳入到房地产信托投资基金中，进行运作。
7.2.6 进行多元化组合投资，市场预期回报率高
房地产信托投资基金通过房地产的多元化投资组合，面向涵盖不同类别的房地产项目，选择不同类型和地区的房地产项目及业务，有效地获得了较高的投资回报，同时降低了投资风险。
7.2.7 鼓励投资者购买REITs,提高不动产的流动性
众所周知，房地产作为不动产，本身特点是不具有灵活的流动性。美国的金融业发展迅速，房地产信托投资基金大部分都是在各大证券交易市场上市。投资者可以根据自身实际情况，随时处置所持有的房地产信托投资基金股份。因此使得房地产间接的具有较高的流动性，但总体来说房地产信托投资基金的流动性仍比现金低。我国也可以参照美国的方式，增加购买REITs的灵活性，提高资金的流动性和使用效率。房地产信托投资基金应对持股没有数量限制，且不封顶。投资者在投资房地产信托投资基金时，既承担有限责任又可以间接的获得大规模房地产投资的收益。这样，为公众提供了参与商业性房地产权益投资的大量机会。只要民众购买房地产信托投资基金的受益凭证，便可参与投资、分享我国宏观经济增长所带来的预期收益。
7.2.8 提高REITs资产管理公司水平
REITs的资产管理公司对于建设一个成熟的市场也扮演着重要角色。他必须在管理房产资产组合，创办和拓展未来资产收购的渠道，保持企业公司治理实践的透明，并且处理一切与投资者关系相关的事务等一系列职能方面具有熟练的技能。    在香港和新加坡，资产管理公司候选者在为REITs提供服务之前，必须通过香港证监会和新加坡金融管理局的全面审核和许可。因此，我国应该通过立法来设定REITs的资产管理公司的准入门槛。
由于开发商同时还扮演REITs发起人，甚至有可能成为REITs资产管理公司，多重角色可能存在一些潜在的利益冲突，比如使资产在转移成REITs的时候可能被人为高估。而REITs股东应该通过立法，以保证REITs收购的房地产价格不能高于由信用良好、独立的第三方估价人出具的公平市价。    REITs在公开股票交易所上市的能力是创建活跃、高流动性的REITs市场的根本所在。REITs需要被相关政府机构认可为公司或投资信托结构，REIT股东或单位持有人也必须被赋予与其他任何一家上市公司相同的保护措施以及权利。
第8章结论
在新“国五条”颁布后，房地产开发商在销售萎靡，融资困难的情况下，想要生存下去并健康稳步地发展，就必须构建多元合理的融资渠道，寻求新的融资方式——房地产信托投资基金。目前国内房地产信托投资基金市场尚未建立完全，可以通过在香港上市来融资的目的。
房地产信托投资基金在我国尚处于初级阶段，但是通过借鉴国外先进的经验．同时与本国自身的情况相结合．努力去完善各项机制和配套措施，开创一条适合我国发展的房地产信托投资基金的模式．扩展房地产融资的渠道．进而促进其迅速健康的发展下去。

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