房地产信托投资基金的设立和资金募集(一)

引言
1.1  概述
 1.1.1 背景分析
 2011年7月12日国务院出台了被认为是房地产调控史上最严的新“国五条”，与年初实行的“国八条”一起，通过限购、限贷和房地产税等多项手段，成为抑制全国二三线城市房地产增长过快，坚持从严调控房价的重要武器。在房地产调控中实实在在的把政策落实到了环节上，并起到了实质性作用。新“国五条”的颁布，使得房地产开发商幻想搭政策顺风车的想法再次幻灭，反之政策释放了政策将持续紧缩的信号。与此同时，房屋限购的条款抵制住了房地产开发商以微量价格折扣换取销量策略，从而使开发商充分认识到楼市调控的彻底性和坚决性。政策颁布后，住房和城乡建设部也着手开始调查分析城市房价快速上涨的原因，并根据调查结果出台了新一轮限购的调控范围。新“国五条”颁布前，执行限购的城市已达40余个，这些城市的房地产成交量因此得到了明显的放缓；政策颁布后，限购蔓延到全国，调控辐射到100余城市。“金九银十”历来是楼市交易的旺季，但在如今严厉的政策调控背景下，不但楼市没有迎来“金九银十”，反而有渐入“严冬”之势。在这样的大背景下，中国房地产企业要生存发展下去，就必须正视、解决销售萎靡、融资难带给业界发展的两重难题。
 房地产从最初的立项征地到大规模建设，最后直至售完交房，整个过程要历时很长，整个过程不仅投资规模庞大，最主要的是由于现金流动缓慢，有时候一些小房地产开发商会出现资金链的断裂，由此可见，保证现金流的顺畅成为房地产开发中首要解决的问题。在目前紧缩的货币政策下，传统的以银行贷款为融资渠道的方式在逐渐失去主要地位。房地产商必须寻求其他的渠道进行替代，陌生的房地产信托投资基金逐渐浮出了水面，并引起房地产商新一轮的思考。
 早在20世纪初，我国就出现了信托行业的萌芽，已经经过一百多年的金融历练，2012年就有全国政协委员建议，采用信托投资基金、社保基金和保险基金等一系列金融投资渠道，建设我国的公共廉租房，由此可见，房地产公司通过推行房地产证券化来分散金融风险，而这样一种新的融资形式，也将开发出巨大的潜在市场，带给企业丰厚利润。
1.2国内外研究现况及相关文献
 资产证券化的创造者是美国的国民抵押协会，自1970年首次发行了资产抵押支持证券-房贷转付证券，究其根本它的基础还是资产抵押组合，经过40多年的发展，资产证券化通过对大量相关数据的收集分析，特别是定量对金融产品的盈利能力分析，从而建立专门的数学模型，已经在世界范围内成为一项重要的金融手段而迅速完善和发展，尽管如此，国外现行的资产证券化的研究文献依然存在着种种不足，值得进一步探索。
 美国在房地产资产证券化方面一直处于世界的领先水平，它设立了专门的房地产信托投资基金的专业网站NAREIT，不仅能提供大量的关于房地产投资信托基金的相关资料，还能够看到完备的美国关于房地产信托投资基金的相关法律政策，唯一不足的就是理论性不强，缺少强大的理论支持。
 Richard Imperiale在其所著《房地产投资信托：投资组合管理的新策略》（Real Estate Investment Trusts：New strategies for Portfolio Management） 一书中，详细地阐述了如何判定REITs的价值，这本书是基于作者对房地产投资信托基金的认识和经营方式，以及对一些房地产金融业内专业人士采访记录的归纳总结。
 Steve Bergsman在其文章中提到：一直以来，人们总是将眼光关注于房地产板块的股票价格的上下起伏，并且它的股票价格的波动相比于其它板块，更能引起人们的重视，忽视了房地产投资信托基金对股市价格变动的幕后作用。由此可见，房地产投资信托基金能够从小方面来说，可以影响到股市，推而广之则对全国的经济都有着举足轻重的作用。
 我国在1986年以后，随着土地使用制度和住房制度的改革以及住宅商品化进程的推进，房地产业孕育而生并迅速发展为一个独立的产业面，但由于没有形成自己本土化的理论知识，只能通过引用国外的资产证券化的经验来为我所用，成为拿来主义的典型代表，而后出现了一批符合中国实际的书籍文献。1998年我国的张超英、瞿祥辉在研究了我国的房地产的实际情况后，出版了《资产证券化：原理、理论、实务》，成为我国第一部能够系统介绍资产证券化理论的代表作，其后北京大学何小锋等也不甘落后，相继推出了《资产证券化：中国的模式》，这本书一经面世，就引起了各方的极大关注，这本书虽然也是从资产证券化原理开始着手，通过结合海外实践经验为分析案例，针对近些年中国资产证券化的发展历程，进行了具有独特视角的分析和研究。而《资产证券化：理论与实务》则是由于凤坤在其博士论文基础上加以提炼和总结，将资产证券化的原理以及对经济的现实意义做了更深一步的剖析，难得可贵的是这本书具有很高的实践指导意义，成为资产证券化研究领域的实践宝典。
 当今资产证券化的研究重点主要放在如何将资产证券化有效地运用到我国实践中去，并且对资产证券化运行过程中可能遇到的困难因素进行分析，并提出相应的政策。比较具有代表性的有：1999年王开国的《关于中国推行资产证券化问题的思考》通过对国外资产证券化演变、发展的历史，从而发现中国资产证券化推行的过程中遇到的阻碍，并提出了自己的见解。伍建光在2005年发表了《我国实现资产证券化的条件与对策分析》。该文献对资产证券化运用的基本路径，并提出了解决问题的6大方法，与此类似的还有2006年的邵诗利《资产证券化—中国的经验与前瞻》也是发现相关问题后，分析原因提出对策，不同的每个人的观察角度不同，提出的意见也越来越适用于当前的经济发展。
 房地产的行业特点决定了资金成为房地产企业生存发展下去的生命线，所以在对房地产如何通过资本证券化进行融资，成为房地产企业普遍关注的问题之一，对我国房地产资产证券化研究内容，主要集中在以下几点：首先应该研究这样的融资方式是否可取，也就是对资产证券化取得融资的可靠性行进研究，其次应该对房地产证券化的最大症结的研究，最后是采用怎么样的模式来进行房地产行业的资产证券化的融资，即途径有哪些，在1997年吴福明所著写的《房地产证券化探索》中提出了封闭式、出售型土地使用权和单项资产房地产以及开发变值债权等信托方式。

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