资产证券化发展的新形势与新动向——从A投资资产证券化的探究(三)

图3，美国资产证券化发展路径

图4，中国资产证券化发展路径

数据来源：国泰君安证券研究

    然而恰恰也正是这样的发展方式，极大限制了证券产品的流动性，商业银行缺乏积极性，同样法律，财税制度仍需要进一步完善。美国的相关法律和税收制度对中国均有借鉴意义：特别是在“真实出售”的实质性认定、信息披露制度、信用评级增级制度和SPV 免税体的设计上。但我国需避免审批和监管的过度放松，在外部增级中采取国家信用的方式也需慎重研究。

1，证券化动机：

在去库存取得初步成果之际，抑制资产泡沫，防范金融风险是房地产行业政策的新基调，同时由于调控政策仍有加码的可能性，房地产行业的资金定向收紧也如箭在弦。惠建投资把防止资产泡沬、扼制过度投资作为新的的发展战略,加强投资风险控制,优化集团的土地储备和结构,实现有质量的企业增长,同时降低融资成本,调整财务结构,探索和落地房地产金融创新。同时,随着国内房地产宏观调控政策的岀台,惠建投资立志于提升内部管理水平,探索创新业务的同时,合理用市场资源以及自身优势,坚持更加稳健的财务策略,维持充裕资金流量,持续降低财务成本,在此背景下,发展金融创新成为惠建投资集团保持企业健康发展战略的重要手段。

1.避免高成本的传统融资

从融资成本的角度讲,相比较传统的债务、股权融资方式,惠建投资发行资产支持票据项目更具一定优势,因为传统的信贷产品大多数具有信贷资产形式单一、质量低等不足,相较于前者,资产证券化这一融资方式的成本很低,其利用优质资产进行资产证券化融资模式,能够满足惠建投资公司増强融资能力和降低融资成本的切实需求,企业选择资产证券化这一融资方式为必然结果。中国人民银行于2016年宣布,一年至五年贷款基准利率为475%,五年以上贷款基准利率为490%。然而,房地产利率通常基于上述基准利率上升,特别是用于房地产开发的利率会在上述基础上提高10‰。在当前“去库存”政策下,我国银行收紧了对房地产企业的贷款。据统计,房地产的贷款总额在2016年同比下降了8421%,银行贷款的困难程度加大。与发行债券相比较,2015年我国房地产企业发行公司债的平均利率在7%到8%之间,有些房地产企业的发债融资甚至达到了10%的票面利率,此种融资方式不仅会增加融资成本,同时也会增加融资风险。大力推动资产证券化的实施反映出惠建的经营方针

2.拓展企业融资渠道：

在经济实力迅速发展的当今社会,企业融资渠道也随之越来越多。对于企业来讲,他们既可以通过银行贷款、发行债券以及发行股票来进行融资,也可以探索新的融资渠道,运用资产交换、产权、技术或者基金发展新的融资模式来筹集资金。目前房地产企业的融资方式也趋于多样化,包括ABS业务、类 REITS、租金或供应链资产支持项目等,或者把经营权同资产所有权隔离开进行资本的筹集。通过募集资金的模式和手段的提高,投资者募集资金的水平也会越来越趋于完善,会拥有更多的途径进行投资和融资。惠建集团拥有酒店、地产等众多业务领域,依赖于地产行业，但国家调控的愈发收紧，因此,惠建集团不断推进金融创新,实行资产证券化项目。同时惠建为保持企业健康发展,也会根据其持有的较多的优质资产来持续关注资产证券化市场,不断开拓房地产领域的金融创新,拓宽融资渠道,展现企业优质的资本结构。惠建集团资产支持票据项目的顺利实施,为公司今后发行更多的资产证券化项目积累了宝贵经验的同时也进一步拓宽了企业融资渠道。

3.改善企业运营状况：

本投入的回流速度较为缓慢,周期增长,容易岀现资金链断裂的状况。从2015年之后,企业的运营状况一直没有得到改善,除了行业政策和成本方面带来的压力,行业内激烈的去库存竞争也产生了较大的影响,房地产企业纷纷采取各种手段加快存货周转速度,惠建为适应行业环境、改善企业的经营状况,势必要通过一定手段使货周转速度加快,使资金的流动性增强。企业通过发行资产证券化可以实现商业地产从建设到运营直至退出的全过程,实现资本循环,有利于使企业的运营状况得到改善。

4.降低资产流动性风险

虽然惠建集团现下的主要收入来源为住宅，但酒店及商业的战略价值也是不容小觑。相比较住宅而言,酒店和商业拥有较长的投资期,一方面它们拥有重要的战略价值,是能够带来稳定收益的良好资产,另一方面,也产生大量资金来沉淀,是一种流动性较弱的资产。实施房地产资产证券化可以盘活存量,使资金的流动性得到提升,是惠建可实施的优良方案。2015年开始惠建的现金流量净额情况便不是很乐观,其中有三年均小于O,在这种经营压力下,惠建集团需采用一定的手段改善资产流动性,降低流动性风险。

5.资产支持证券的发行与交易

惠建集团资产支持票据通过银行组织承销团的方式发行,优先级票据经过系统的建档簿记以后,在银行间市场以配售的方式集中公开发行,具体分为5个步骤。第一集中建立档案,票据的发行当日承销团成员务必要提起申购要约,相应的,银行对于配售确认和缴款通知书也要及时给予反馈。第二是分销,承销商在本期资产支持票据分销期内分销,承销商与分销对象协商确定分销价格。第三是缴款和结算,承销团成员将本期资产支持票据认购款划至牵头主承销商指定的缴款账户,随后中国货币网和上海淸算所网站公布本次资产支持票据项目的实际发行规模、价格和期限等。第四是托管及登记,上海淸算所对本期资产支持票据项目所设立的托管账户有针对性的托管记载。本期资产支持票据发行结東后,由牵头主承销商银行向上海清算所统一办理本期资产支持票据的登记托管工作。第五是上市流通环节,本次资产支持票据流通转让于中国银行间债券市场。：