浅谈房地产开发成本管理浅谈房地产(二)

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建筑安装工程费是指房屋建设过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右，这个是成本管理的重头戏，成本的高低好大的成份在这里。

1．决策阶段的难题和对策：

（1）加强项目投资决策的科学性、系统性，准确市场定位。

（2）推行价值工程管理，“用最少的投资，争取最大的效益”。

A 保持项目功能不变，降低项目投资；

B 投资不变，提高项目功能；

C 投资虽有所增加，但功能提高幅度更大；

D 降低一些次要功能，使成本大幅度降低；

E 运用新科技、新技术，既提高功能，又降低项目投资；

2.决策的连贯与调整。前期计划的完整、系统、合理、科学，尽量避免

后期调整带来的震荡和成本上升。

（四）市政公共设施费用

　　市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路与桥梁、自来水、污水、电力、电信、热力、燃气、绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校、幼儿园、医院、居委会、派出所等）和各种营利性的配套设施（如商店、银行、邮局、菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站、变配电室、热力交换站、公共厕所、自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在10-20%左右。

（五）管理费用

　　管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。

（六）贷款利息

　　房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。

（七）税费

税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，城市建设配套费、人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。

房地产开发企业应对全公司的税务进行科学的综合筹划，争取合理避税，以有效降低税收负担。财务部门应针对每种税收的特征，制定相应的避税措施。

（八）其他费用

　　其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，期间利息，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。

二、房地产企业开发成本管理存在的问题

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