浅谈房地产开发成本管理浅谈房地产(一)

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【摘要】：本文主要对房地产开发过程中主要成本的构成进行分析，并介绍了各个构成要素的特点及其对成本项目组成的比例以及各个要素的内容。罗列了八大主要组成部分，包括项目前期阶段的“征用土地费用、前期设计立项费”项目建设阶段的“建筑安装工程费、市政公共设施费用”，项目后期阶段的“管理费用、贷款利息、税金、其它费用”等。总结出当下房地产企业在成本管理过程中普遍存在的的九大问题，就存在的成本管理方面的问题提出了几点对策及控制成本的途径，从成本管理观念方面着手，提升企业人员成本意识，并运用现代化信息管理软件，处理大量工程数据。制订系统的成本体制；结合控制成本方面的途径，从立项到实施各个阶段分不同时段对成本费用进行控制。

【关键词】：房地产开发成本成本控制

随着国家相关稳定房价政策的出台，包括近期的国家七部委联合出台的房产新政，地产界的竞争也逐步规范化。房地产企业要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外,还应该降低开发成本,严格控制各项费用支出。“利润＝销售收入－成本费用”这一众所周知的简单公式，充分反映了成本管理的重要性。

房地产行业因其具有投资大、建设工期长、专业性强、受政策及市场不确定因素影响大，因此，房地产业是公认的高风险行业。随着市场竞争的日趋激烈以及房地产市场的不断规范，房地产正在告别暴利时代，房地产的投资利润回归社会正常利润水平。房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润无非“开源节流”。“开源”要求对公司现有资源通过整合，发挥其最大效益；节流是成本费用的降低、控制。具体到房地产开发项目上，“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值，提高附加值；“节流”即房地产项目成本费用的控制。

房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。

房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。

一、房地产开发成本的构成

一个房地产项目的开发成本，主要由以下八个方面构成：

（一）土地费用

土地费用包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。现在因为国家对土地的限制，房地产开发企业取得土地方式有了变化，必须通过招标、拍卖和挂牌才能得到。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20-50%，并有进一步上升的趋势。

要降低土地费用，关键是建设项目的选址，首先必须符合城市总体规划，还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、构筑物以及地下管线等，毗邻无异议。同时要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策的熟练把握。

（二）前期工程费

前期工程费主要指项目开发的前期调研、策划、规划、设计费、可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过10%，这个阶段的软成本比较大。

将前期费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分。对前一部分通过争取各项优惠政策降低；

勘探、设计等前期工程任务的发包，必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。

工程项目在设计上的浪费是十分惊人的，设计标准一定要与项目的市场定位相适应,不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，积极推行价值工程管理。

设计目前很多知名开发企业实行方案设计落实到人头，方案设计与施工图设计分开的做法。

三通一平工程费用，也是前期工程费控制的重点。土、石方工程一般工期较短，也没有复杂严格的质量要求，可以采用市场价格，实行总价招标。

施工用水、用电线路的敷设，一定要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要，切忌重复建设，增加成本。

（三）建筑安装工程费

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Tags：房地产开发成本管理

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