浅谈房地产开发成本管理浅谈房地产(四)

本论文在营销论文格式范文栏目，由论文格式网整理,转载请注明来源www.lwgsw.com,更多论文,请点论文格式范文查看浅谈房地产开发成本管理浅谈房地产

项目开发成本的控制，不能仅依赖企业经营者或者财务部门，还需要企业的每个员工及企业内部建立一套完善成本管理制度及体系。如建立约束机制及缴励机制。对每个部门每个员工进行成本考核，建立企业内部效益增长与员工利益成正比的分配制度，落实成本管理的奖惩方案，将责、权、利落到实处，并做到奖惩分明，形成降低成本提高企业效益为中心的合力。增加企业的凝聚力。培育以企业低效益为中心的企业文化，让所在员工都意识到企业利润的形成依靠的是成本的有效控制。依靠的是共同员工的努力，树立企业主人翁的意识，对于直接参与的组织者，如工程部及财务部，要定期做好专业知识培训，提高企业的整体素质和管理水平，从而提升企业的竞争力。

3.成本的系统管理观念。

在市场经济环境下，企业应树立成本的系统管理观念，将企业的成本管理工作视为一项系统工程，强调整体与全局，对企业成本管理的对象、内容、方法进行全方位的分析研究。

一方面，为使企业产品在市场上具有强大竞争力，成本管理就不能再局限于产品的生产(制造)过程，而是应该将视野向前延伸到产品的市场需求分析、相关技术的发展态势分析，以及产品的设计；向后延伸到顾客的使用、维修及处置。按照成本全程管理的要求，就会涉及到产品的信息来源成本、技术成本、后勤成本、生产成本、库存成本、销售成本，以及对顾客的维修成本、处置成本等成本范畴。如在产品设计阶段推行价值分析，就是一种技术与经济相结合的成本管理手段。

另一方面，随着市场经济的发展，非物质产品日趋商品化。与此相适应，成本管理的内涵也应由物质产品成本扩展到非物质产品成本，如人力资源成本、资本成本、服务成本、产权成本、环境成本，等等。

再者，在市场经济条件下，企业管理的重心由企业内部转向外部，由重生产管理转向重经营决策管理，研究分析各种决策成本也就成为企业成本管理的一项至关重要的内容。在企业成本管理中，重视和加强对这些管理决策成本范畴的研究分析，可以避免决策失误给企业带来的巨大损失，为保证企业作出最优决策、获取最佳经济效益提供基础。

（二)开发成本途径的控制

1.项目立项阶段。做好目标成本的预测。

进入项目立项阶段，企业首先要做好调查研究并收集大量的市场信息。房地产价格主要由所处地段、土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素决定。在项目定位及预算上，企业要充分考虑到这些因素，可以根据市场价格采取拟定目标利润的办法来推算项目的目标成本，再将目标成本按期间费用和开发成本进行分类和分解。在正确划分成本项目基础上，对各环节支出确定开支范围及拟订费用标准，根据目标成本预测各项税费支出，预订支出计划，让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。

2.项目设计阶段，成本控制的重点。

可以说，在搞好管理的基础上，项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接最重要的环节，因为设计阶段可锁定可控成本的90%以上。房地产项目设计阶段一般可统分为初步设计和施工图设计。这两个阶段可以分别确定具体的技术经济指标，每一项指标都关系到项目的开发成本。整个设计阶段既是目标成本进一步优化的阶段，又是具体分解目标成本并进行落实的阶段；在这个阶段，成本管理要掌握一个重要原则，那就是已经确定的目标成本只能优化不能超标。在具体设计阶段应具体抓好以下几方面的工作：

(1).成立成本评估审核部门：

公司内部成立专门的工程设计管理部门，制定详细的设计要求和下达设计任务，并对设计单位的设计方案和施工图进行审核；对工程项目的结构形式、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。

1）.通过招标和方案竞赛，缩短设计周期和优化设计方案；

2）.按照批准的设计任务书及投资估算来控制初步设计；

3）. 通过合同对勘察设计单位明确规定责任；

4）.加强设计标准和标准设计的制订和合理应用。

(2).对设计单位限额设计：

由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，设计保守不合理，浪费极大。

在设计任务书或投资估算上规定造价的限额，并和设计费挂钩。对设计单位进行经济赏（节约）罚（超支）。

(3).积极实行设计监理制度，加强设计阶段的成本控制。

首页上一页 1 2 3 4 5 6 下一页尾页 4/6/6


上一篇：浅谈海南酒店市场定位策略	下一篇：企业文化在企业发展中的作用分析-..

Tags：房地产开发成本管理

【收藏】【返回顶部】