浅谈房地产成本管理(六)

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房地产业作为第三产业，它的发展对经济，政治，文化都有着深刻而深远的影响，房地产业更对国计民生有着不可估量的发展，做好房地产业，对国民经济的发展有着强有力的拉动作用，也对社会和谐有着积极的促进作用。可以这样说，房地产做好了，中国国民经济就能进入高速发展的高速通道，但房地产一旦出乱子，将对整个国家产生极其恶劣的影响，各种矛盾将会激化，对国民经济的发展极其不利。

中国房地产的真正发展是在1998 年，1998年中国刚刚经历东南亚金融风暴，外贸出口遭到重大打击，我国急需需要从内需上解决外贸对我国的不利影响，从而党中央做了几个重大决策，那就是医疗，房产，教育三大改革政策，从这一年开始，中国房地产业正式开始拉开发展的帷幕。

98 年房改以后，中国房地产业正式进入市场化，中国房产商品化，从此后，房地产开始成为我国的支柱产业，对我国的经济发展起了极大地带动作用。我国的国民经济，总值也从此开始告诉的增长，国内生产总值不断增多，国家经济进入高速发展时期。但不可否认的是中国房地产还很不成熟，在体制和改革制度中存在了很多这样那样的问题，导致产生了一些不协调因素，而且中国房地产价格也增长过快，房产泡沫经济越来越突出。下面我们具体介绍房产行业的各个方面。

房地产市场能否稳定发展，不仅关系到房地产产业本身，也和我国宏观经

济发展有着密切联系。房地产价格的快速上涨，已经成为我国经济运行中的突出问题，也成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素，一定程度上波及到社会经济生活的稳定，成为社会各界关注的热点问题。这就需要我们正确认识房地产业对前经济的影响，把握好房地产业与泡沫经济的关系，正确认识目前房地产业趋于泡沫化发展的真正原因，制定和规划好防范措施。

我国的这种过渡依赖房地产业的发展模式，不利于我国良性增长机制的形

成，会造成很多严重的问题。比如，房地产业的高额利润吸引大量金融资本流向房地产业，会导致金融资源配置低效，同时还可能会加剧社会的两极分化，不利于民生改善和和谐社会构建。

这些都说明了房地产对我国经济确实产生了有力的拉动作用，但我国却因为过度依赖房产业的发展，产生了很严重的问题，开始影响国民经济的各种方面。

最近我们常常听说房产泡沫经济，房产经济的脆弱，但这些其实不应该出现在房地产业的，这由房地产的性质决定的。

房地产业不是泡沫经济

房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。这主要在于：

一是房地产的属性决定它不是泡沫经济。房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。

二是房地产业部门属于实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同

的，谈不上泡沫经济。

三是房地产业属于基础性产业。它在国民经济体系处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到 10 %左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次高潮”

是什么导致房地产出现了泡沫经济的出现，是因为过度的发展房地产，是对房地产过度的投资，是房价虚假的过度增长。

一是投资的高回报。高回报、高风险的行业特征容易诱发投机行为，形成“泡沫经济”。由于土地资源的高度稀缺和城市住宅的总量短缺，导致了市场供给的刚性需求旺盛，使得正常情况下房地产投资的回报十分可观。如此丰厚的获利令投资者趋之若鹜，并吸引更多的投机者播云弄雨、兴风作浪，往往造成“泡沫经济” 的虚假繁荣现象。

二是投资者的过度趋利。过度的趋利行为导致公共领域的市场失灵，有悖社会公平效率与公平。这些年中国投资的最主要方面就是对房地产的投资，不管是否在一线城市还是在二线城市，房地产业都在告诉的发展，大大的超过了需求，而且投资者不管是否一个地区的房产是否饱和么不断地抬高物价，造成人们买房难。

三是城市发展失衡。单一的市场导向冲击城市规划、干扰政府决策，使城市发展失衡。城市规划的核心是土地及空间利用，本质上是对城市土地和空间资源的合理配置。由于这种技术层面上的调节不仅要考虑土地开发中的经济因素，还要考虑社会和环境因素，因此并不总是与市场导向相一致，有时甚至背道而驰。中国对土地的管理体制还不够完善，占用土地现象还很严重，这些也导致房地产的过度发展。

中国的房地产不应该出现泡沫的，我们应该针对现状制定相应的政策，房地产不是小事，它是关乎国计民生的，他的健康发展，对整个国民经济的稳定有着至关重要的作用，这就更显得制定相应措施的重要性。

随着我国经济的快速发展，人口的增长，城市化进程的加快，房地产业崛起以及国际地位的不断提升，无疑都会给我国房地产业的发展带来机遇，特别是网络与房地产的结合，给未来房地产业的发展开拓出了一条道路。但是面对日益激烈的竞争，房地产需求的进一步增加，我国的房地产业也面临着更大的挑战。如何的防止泡沫，使它能够更好的为国民经济发展产生作用，这就要相应的政策。

一是大规模推出经济适用房。规模化推出经济适用房，根据地区特点统筹规划，完全可以很好地抑制商品房的价格。国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。另外，规模化推出经济适用房还可以平抑过高的商品房价格。

二是强化土地资源管理。通过土地资源供应量的调整，也可以控制商品房价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。

三是建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度。建立统一预警制度，加强和完善现有的宏观监测体系。通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。

四是整顿住房金融市场秩序。整顿住房市场，规范住房金融业务，防范住房贷款风险十分必要。一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。二要强化个人住房贷款管理,严禁发放“零首付” 个人住房贷款。三要规范个人商业用房贷款管理。

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Tags：房地产成本管理

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